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債權人甲、乙依序聲請執行債務人丙、丁就 A 地之應有部分三分之一、 三分之二，經執行法院合併執行，以 A 地全部為拍賣標的。

A 地經拍定時，丁得否就丙之應有部分三分之一主張優先承買？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 106 年法律座談會民執類提案 第 18 號

會議日期： 民國 106 年 11 月 08 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

債權人甲、乙依序聲請執行債務人丙、丁就 A 地之應有部分三分之一、 三分之二，經執行法院合併執行，以 A 地全部為拍賣標的。A 地經拍定時，丁得否就丙之應有部分三分之一主張優先承買？

討論意見：

甲說：肯定說。

（一）按土地法第34 條之1第4項規定，共有人出賣應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。執行法院之拍賣 ，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之應有部分時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。又將共有土地之全部出賣 ，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，並不因此剝奪共有人優先承購之權利（最高法院 78 年度第 12 次民事庭會議（一） 決議參照）；土地共有人優先承買之權利存否，並應以拍定時之土地登記謄本所載之共有人為判斷基準（臺灣高等法院暨所屬法 院 100 年法律座談會民執類提案第 10 號研討結果參照）。

再為貫徹土地法第 34 條之 1第4項之立法目的，有優先承購權之共有人如同時亦為執行債務人之一時，應認其優先承購權之行使，亦不因此而受影響；此際，其係以共有人即第三人之身分行使優先承購權，非以債務人之身分應買，自不違背強制執行法第 113條、第 70 條第 6 項之規定（最高法院 99 年度台抗字第 464 號裁定意旨參照）。

（二）題示情形，雖經執行法院將丙、丁之應有部分三分之一、三分之二合併，以 A 地之「全部」為拍賣標的，然就丙言，仍為出賣其應有部分三分之一，丁於 A 地「拍定時」仍為 A 地共有人 ，就丙出賣其應有部分三分之一應為第三人而非債務人，自得主張優先承買權。

乙說：否定說。

（一）按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣「應有部分 」時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。是依前開規定，他共有人得主張優先承買之情形，僅限於部分共有人土地應有部分之出賣，「他」共有人始得主張之，共有人全體共同出賣土地之「全部」時，因無簡化共有關係之需求，原則上應不與之 。

題示情形，既係 A 地全部之拍賣而非丙、丁應有部分之個別拍賣，自無前開規定之適用。

（二）雖民法第 824 條第 7 項規定變價分割共有物之全部時，共有人有優先承買之權，惟此乃因其出賣係基於變價分割「裁判」， 為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情考量（民法第 824 條第 7 項修正理由參照），與債務人共同決定出賣共有物全部之情形顯然有別，且適足以印證出賣共有物全部應無優先承買權規定之適用， 故乃有在變價分割之情形另為規定之必要。

同理，亦因出賣共有物全部時共有人應無優先承買權，故最高法院 78 年度第 12 次民事庭會議（一）乃就部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有物全部之情形，以同意出賣之共有人僅係「代」 他共有人處分應有部分，不應剝奪不同意出賣者就「部分」同意出賣者應有部分之優先承購權為說理，認不同意出賣之共有人有優先承購權。

題示情形係執行法院代全體共有人同意出賣共有物之全部，既非變價分割或以多數決方式出賣共有物，自無從比附援引而為相同之解釋。

（三）再按共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照土地法第 34 條之 1 之立法理由，斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷，如符合土地整體開發利用，自應就出賣人同時出賣之其他標的合併應買，始符「 同一條件」優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 23 號研討結果參照）。

題示情形，縱解釋為係丙、丁應有部分三分之一、三分之二之合併拍賣，基於前揭論述，亦應認屬同一土地之丙、丁應有部分顯有合併購買之必要， 然丁依法不得購買包含自有應有部分三分之二在內之 A 地全部 （強制執行法第 113 條準用同法第 70 條第 6 項），由其單獨優先承買丙之應有部分三分之一則不符「同一條件」，其結果更與土地法第 34 條之 1 簡化共有關係之立法目的背道而馳， 自不應許之。

初步研討結果：

採乙說。

審查意見：

採乙說。

惟本件係執行法院之合併執行行為，以致剝奪丁在未為合併執行時，依法本得享有之優先承買權。因使丁之權益受到影響，執行法院於決定是否合併執行時，宜審慎為之，並於拍賣公告記載，丙、丁不得主張優先承買。

研討結果：照審查意見通過。

相關法條：強制執行法第 70 條第 6 項、第 102 條第 1 項，土地法第 34 條之 1 第 4 項。

參考資料：

資料 1

臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類第 23 號：

法律問題：

甲、乙二人共有 A、B 二筆土地，應有部分各為二分之一；乙另與丙共有 C 土地，應有部分各二分之一。乙將其就 A、B、C 土地之應有部分合併出售予丁，買賣價金各為 30 萬、40 萬、50 萬元，甲經通知後，僅就 A、B 土地應有部分各二分之一，買賣價金 70 萬元部分為優先承購之意思表示，並言明拒絕購買 C 土地應有部分，試問甲是否已合法行使其優先承購權？

丙說：折衷說。

（一）按土地法第 34 條之 1 之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係，規定共有人出賣應有部分予第三人時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。是就共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照上述立法理由斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷。

（二）如買賣契約之數宗標的具有開發利用上之不可分關係（如 C 土地須經 A、B 土地始得與公路為適宜之聯絡，或 A、B、C 三筆土地相鄰，整體出售經濟效益較高），倘令甲得僅購買 A、B 土 地，出賣人將無法以同一價格再出賣 C 地，且有礙於 A、B、C 三筆土地之開發利用，自不宜將買賣標的物割裂為二，甲行使共有人優先承購權時，應合併購買 C 地應有部分，方與土地法之立法目的相符。

（三）如買賣標的之數宗標的物於開發利用上無一體性，而可個別單獨利用時（如 A、B 土地相鄰，C 土地則位於數公里外），應使甲得單獨就 A、B 土地行使優先承購權，否則乙得藉由其經濟上之優勢，以合併出售甲無使用需求之非共有 C 土地，變相限制甲行使其優先承購權，對甲誠屬不公。

初步研討結果： 採甲說。

審查意見：採甲說（肯定說）。

乙說所引最高法院 65 年台上字第 853 號判例：其要旨在於指明出賣人未通知優先購買權人之效力，該判例與最高法院 98 年度台上字第 1405 號判決、100 年度台上字第 432 號判決，雖提及「同樣條件」，但前揭判例為單筆土地之買賣、前揭二判決之優先購買權人為全部出賣土地的共有人，僅擇部分共有土地優先購買，事實與本提案設題不同。

研討結果：多數採丙說（實到 71 人，採甲說 7 票，採丙說 56 票）。

資料 2

最高法院 98 年度台上字第 1405 號判決要旨：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優 先購買權。

系爭 6 筆土地係合併為 1 筆以單一之買賣契約出賣予張○波，且合併 出賣之系爭 6 筆土地中，僅系爭土地及另筆 93 之 12 地號，面臨聯外道路，其餘 3 筆地號，則屬袋地，此為兩造不爭之事實。而臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，證人朱○花亦證稱係以有臨路之土地及未臨路之土地價格一起平均算出每 坪 3 萬元賣清等語。

系爭 6 筆土地如分別計價，有聯外道路之系爭土地，每坪單價即應超過3萬元，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關 ，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。系爭 6 筆土地既合併為 1 筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭 6 筆土地。

資料 3

最高法院 100 年度台再字第 46 號判決要旨：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之 一切條件，不得部分不接受或予以變更。

倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時 ，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權。

資料 4

地方法院民事執行處併案調卷及囑託執行參考要點第 2 點：

二、書記官於收案後發現有下列情形而未併案者，應簽請併案辦理：

（一）債務人及執行標的相同。

（二）以合併執行為適當（例如一為基地，一為其上建物，而前後案債務人不同，但兩案執行標的有不可分之關係；又如數執行標的，分由數案各執行其中一部分 ，合併執行較有利於當事人或增加經濟效益）。

提案機關：臺灣士林地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 106 年法律座談會民執類提案 第 18 號）

資料來源： 司法院

※合併拍賣共有物與變價分割共有物不同再按共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照土地法第 34 條之 1 之立法理由，斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷，如符合土地整體開發利用，自應就出賣人同時出賣之其他標的合併應買，始符「 同一條件」優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 23 號研討結果參照）。

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