瑞普萊坊：台北市超級富豪密度亞洲第二 #不動產買賣#持分不動產#公設地#0912-913923高仕不動產陳總－房地產陳總部落客

瑞普萊坊：台北市超級富豪密度亞洲第二

報導：MyGoNews蕭又安時間：2019-06-04

瑞普萊坊劉美華總經理與瑞普萊坊蘇鋭強副總

新聞摘要

萊坊公布2019年《財富報告》台北市超級富豪密度亞洲第二，75%超級富豪有信心賺贏2018年

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】瑞普萊坊2019年6月4日發表2019年《財富報告》，報告指出2018年全球淨資產（不含主要住宅）超過美金3千萬元的超級富豪總人數達到198,342人、年增3.7%。

美國仍為全球最富庶的國家，而台灣的超級富豪人數為1,781人，排名第19，年增4%，優於全球、亞洲平均成長水準，持有自用住宅5.4戶，晉升一名到全球第二，而台北市超級富豪密度也高居亞洲第二。

雖然國內外政經局勢影響，投資策略更趨保守，但對2019年財富創造仍保持75%的高度信心。

□超級富豪人數趨勢

《財富報告》指出歐洲是最富裕的區域，超級富豪人數佔全球36%，北美、亞洲分別為26%、24%。

從成長率來看，2018年漲勢最多仍由俄羅斯、獨立國協衛冕，其次為歐洲、澳洲。從各國人數分析，美國一枝獨秀，總人數達47,127人，其次為日本的18,534人，中國9,953人排第五。

預期未來五年全球超級富豪人數將增加22%，前十名高成長國家，亞洲就占八席。

其中印度、菲律賓成長率接近四成，其他東協國家約三成，台灣25%，略高於新加坡的22%。

從城市的角度來看，倫敦超級富豪4,944人，數量最多，其次為東京、新加坡。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台北市超級富豪1,519人，約佔全台85%，人數高居全球第11、亞洲第七，未來五年成長率23%，將擠進前十。

從人數的分布密度來看，全球最高的城市前三名的是日內瓦、摩納哥、法蘭克福，都在歐洲，且以極大差距領先其他城市。

台北市每10萬人就有57個超級富豪，亞洲排名第二，與大阪齊名，僅次新加坡，甚至高於香港、東京、紐約。

□財富累積原因、風險及信心展望

根據《財富報告》的「態度調查」結果，全球超級富豪2018年的財富累積原因，全球大不同。

在北美，金融資產是主要動力，歐洲、亞洲以房地產最重要，南美則受美元匯率波動影響。

中美貿易戰開白熱化，延燒到科技戰層次，明顯影響投資風險的變化，尤其以中國的超級富豪有八成認為2018年的投資風險增加，連帶周邊與其工業生產有緊密關係的南韓、台灣分別升高到71%、67%，遠高於全球平均29%。

從國際政經環境判斷2019年相較於過去，是否利於財富的創造、保存，62%的全球超級富豪都覺得「更困難」，台灣略高於平均值，約67%，但美、中、港、星、韓都高逾七成，星、港甚至都超過八成。

相對來說，樂觀地認為「更容易」賺錢的，美國有21%，台灣也有17%，且為亞洲最高值，反觀中、港都落到個位數，顯見與其他亞洲國家相比，「選邊站」已成為關鍵課題，但台灣的超級富豪有信心可以從容應對目前的兩強之爭。

進一步調查各國超級富豪對於個人財富增加的看法時，台灣2018年有50%的比例富豪表示財富增加，但2019年賺大錢的比例大幅拉升到75%，信心高張程度在亞洲只輸給馬、菲，甚至信心成長的比率全球第一。

值得注意的是，回歸到國內政經環境，跟同樣面對大選的西班牙的狀況一樣，台灣富豪的信心直接掉到谷底，沒有富豪覺得國內政經環境會比2018年「更容易」創富、83%認為會「更困難」。

因此主動管理、逆向操作、貨幣分析都是克服困境的取勝之道。深陷脫歐漩渦的英國，以及美中貿易戰的核心，中、港認為「更困難」創造、保存財富的比例都佔77%。

反觀，美國雖也是大選當前，但富豪老神在在，除了對國內政經環境覺得創造財富更困難的比例只有50%，低於全球平均的68%外，覺得「更容易」的更高達36%，堪稱鶴立雞群。

美中貿易戰對各國的國內政經氣氛已形成截然不同的效應。

□資產配置策略

投資環境多變，影響富豪對於風險的態度轉變，以亞洲為例，2018年調查「風險偏好者」佔57%，是「風險規避者」整整三倍，但2019年調查結果，亞洲風險偏好者已經降到42%，而規避者則從2018年的19%，增加到2019年的39%，多出一倍。

反應在資產組合裡，台灣富豪配置在債券、現金比例分別為30%、22%，均遠高於全球、亞洲主要市場。

而且2019年布局策略越趨保守，加碼現金的比例有64%，但私人產業投資、非自用的投資型不動產可能會暫時觀望，而且處分投資型不動產的比例拉高到14%。

黃舒衛表示「現金為王」的策略明確，投資型房產獲利了結的氣氛濃厚，惟處分意願仍低於其他國家，惜售心態濃，因此價格下修機會小。

□不動產布局

根據本次調查，2018年全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅，2019年則提升到3.6戶。沙烏地阿拉伯也比2018年多了一戶，以6.4戶居冠，而台灣富豪住宅擁有的數量從4.3戶增加到5.4戶，排名晉升到全球第二名。

自用住宅價值佔超級富豪財富的全球平均比例約32%，台灣則為38%，中國甚至佔身家的一半，美國佔比最低，才18%。

未來一年購置國內住宅的需求，全球富豪持平，但台灣從22%降到全亞洲最低的16%。推估台北市豪宅有250戶左右的潛在需求，若與近期每年交易220戶來看，再加上遞延買盤，預估豪宅交易價量尚稱平穩。

投資型產品來說，71%的台灣富豪在國內有非自住、自用的房產投資，將近四成2018年還持續購入，但未來兩年只有22%有興趣加碼。

相對來說，海外投資型需求持有比例有36%，2018年只剩15%購買，但未來兩年有興趣買進的比例回升到兩成。

整體來說，超級富豪未來兩年對於房產投資的意願，處於相對低檔。

□財富移動

目前全世界的超級富豪有36%已持有第二護照或雙重國籍，另外29%也考慮辦理，也就是有將近三分之二的超級富豪未來可以全球趴趴走，輕鬆地把資產、家人都安頓在海外，另外有26%的考慮永久移民，比2018年的21%高。

除了移民之外，海外留學也是主要的自住需求來源。

根據調查統計是台灣富豪把子女送出海外、學歷鍍金的比例，是調查的國家第一名，國、中小階段送出國的比例高達72%，大學則更高達82%，遠高於全球及亞洲標準。

根據財富報告調查，全球富豪持有海外住宅的比例約42%，其中沙烏地阿拉伯、阿聯購置比例最高，超過七成。

亞太地區以印尼最多，香港居次，台灣第三，約40%。

而美國、澳洲、新加坡、英國這些資本先進、法制健全、基礎建設完整、教育制度佳的國家都是台灣富豪移民首選，新加坡則是少數的亞洲國家，在超級富豪眼中，喜好程度甚至已超過英國、加拿大。

最特殊的是，台灣富豪偏好的國家裡，中國無論在投資、移居都是重要選項，均佔27%。以移居為例，遠高於第二、三、四名的南韓的10%、菲律賓的6%、香港的5%。

在中國經濟崛起後，越來越多的就學、就業、婚姻、養老等機會，都提供國人另類選擇，不容忽視。

另外，台灣超級富豪有興趣投資馬來西亞的比例也是全球第一，間接引導國內建商、房仲龍頭跨境插旗。

黃舒衛表示，過去海外置產以留學、工作等第二居所為大宗，近期則以投資、找尋政經環境穩定的國家作為資金避風港為主流，所以海外投資型的潛在買方增加到20%。

然而，目前海外住宅市場多變，且國人加重對現金的偏好，因此未來兩年台灣富豪購置海外住宅的比例腰斬至9%。

□商用市場分析

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，2018年第三季為止，全球商用不動產年交易金額約9,074億美元，尚不及QE退場前的9,700億規模。

更比不上金融海嘯前的1.04兆億元。但投資環境的低利率、資本管制的鬆綁，以及全球儲蓄、大型地產基金的不斷增長等外在有利條件。

另外，業內的績效優勢、增值機會，以及更多創造流動性及不可替代性的誘因，都推動市場持續成長，也吸引更多私人及未上市公司參與商用不動產的投資。

雖然主要投資人以機構法人為主，佔42%，但私人及未上市公司佔比已達32%，位居第二。

美國是全球商用地產投資的主要舞台，2018年成交金額約4,140億美元，其次為英國的760億美元。

但私人投資除了名次仍以美、英為首之外，買方來源結構大不同。

英國受脫歐影響，英鎊、房價修正過程引入更多國際資本，62%的交易金額是著眼於長期布局，憑藉外幣購買力優勢進入這個過去高不可攀，但現在處於雙重折扣的高端市場。

蘇銳強分析，商業地產投資有三大亮點：最熱門的還是辦公室，但市中心價格高又一屋難求，因此郊區、次級辦公室，乃至於改造傳統或零售空間成為共享辦公室，都是新的投資策略。

其次，布局城市邊緣、高收益次級資產，打造電商及各類物流設施所需的優質「最後一哩」物流設施，也是工業投資新顯學。

最後，私人資本投資最大的項目是出租公寓。蘇銳強說明，全球市場投資出租公寓比例是22%，私人資本則高達35%，是最重要的投資標的。在房價居高不下、年輕族群購屋意願變低的狀況下，投資出租公寓不但可以克服市場週期變化，達到避險功能，還進一步能促進周邊社區零售、辦公市場的穩定，甚至創造需求，一直是歐美商用市場的不敗選項，值得台灣投資人思考。

□2018萊坊國際豪宅指數100

獨家的全球百大城市豪宅指數追蹤全球前100大城市豪宅的價格趨勢。

2018年全球豪宅市場進入轉折點，僅微漲1.3%，低於前一年的2.1%，是2012年以來最低，而過去編制12年的國際豪宅指數排名首位從未低於21%，且漲幅雙位數的城市只剩五個，不及一年前的一半，顯示整體走向趨緩、趨同。

四分之三的城市出現平穩或增長趨勢，但過去帶頭猛漲兩成以上的中國各城市紛紛退下，取而代之的是歐洲城市。馬尼拉因為供給不足、經濟成長快速，再加上外僑投資，豪宅價格成長11.1%，全球第一。

雖然新興市場的資金亟需流向安全避風港，但更多的政府管制，都消弭了極端現象。

舉例來說，溫哥華實施最嚴格的法規，包括：提高非本土居民印花稅、徵收投機和空置稅、學區稅，一舉將購屋的實質稅率從3.4%，提升到23.4%。

蘇銳強表示，唯一特例就是倫敦豪宅的價格、匯率雙重紅利，已抵銷增稅壓力，即將觸動反彈契機。

展望2019年全球市場豪宅表現，在中國資本管制的衝擊逐漸被消化，再加上各國管制態勢已嚴，市場漸穩。

紐約、倫敦止跌可期，溫哥華更跌深反彈3%，而馬德里、柏林亦將持穩、小漲6%。金融市場波動大，最後建議海外投資應同時把貨幣因素列為關鍵策略。

台北市豪宅市場在2013年第三季開始價格下修，總降幅達23.8%之後，2018年跌幅放緩至1.5%。

黃舒衛表示市場交易動能來自2016年之後肥咖條款、CRS等資金回流，且七成以上交易量發生在建商掌握的新成屋，在新供給量大、價格壓抑下，加速中古豪宅價格修正，刺激換屋、置產買方從2017年逢低進場，撐穩市場。

目前市場交易量回穩，又有新的頂級豪宅創價，2019年豪宅價格有機會繼2018年盤整完畢後，小彈3%。