買房如何拉高貸款成數？專家：先注意銀行鑑價「五大重點」
2020-05-25 09:16 聯合新聞網 / 今周刊
圖取自達志
【文．黃健誠】
為因應COVID-19（新冠肺炎）疫情對經濟的衝擊，各國央行紛紛祭出降息措施，台灣央行也在3月宣布降息1碼；另一方面，行政院也針對公股銀行，提出4到9月期間，擴大降息紓困，再降息1碼（限定房貸金額1000萬元以下，且必須是購買自用住宅）等於一次調降0.5%的房貸利率，令房貸族很有感。
不少人認為，當前的低利環境，可謂購屋好時機，但買房要辦理貸款時，除了房貸利率以外，也應考量該物件的銀行鑑價，因為鑑價結果，將會影響貸款成數，若買房時想拉高貸款成數、降低自備款，屋比房屋總經理葉國華建議，第一步就是多找幾家銀行來鑑價。
降息房貸省多少？現在該轉貸嗎？
專家算給你看降息後，房貸族到底省了多少利息錢？
葉國華舉例，假設一名年輕人才剛以「青年安心成家購屋優惠貸款方案」買房，貸款30年期共800萬元，降息前，利率為1.44%；降息1碼（0.25%）後，為1.19%。
若以本息平均攤還、一段式利率計算，降息前，原本這半年需繳納利息為5萬7280元，降息後，則為4萬7324元，共可省下9956元。
現因紓困政策緣故，4到9月加碼降息1碼，等於這段期間房貸利率僅0.94%，因此這半年所繳的利息總和為3萬7374元，相當於半年省下1萬9906元、每月平均少付3000多元，不無小補。
房貸族近期經常詢問，是否該將房貸向別家銀行轉貸，以取得更優惠的利率；葉國華說，其實不見得划算，因為轉貸時有帳管費、手續費、貸款設定登記規費、代書費、塗銷費及違約金等，林林總總算下來，轉貸成本最高可能破10萬，未必比較省。
買房預算抓太緊 當心付不出自備款差額
不少民眾在買房前，只知道手中擁有多少自備款，卻未將銀行鑑價結果納入考量，葉國華舉例，有位民眾原本預估手中有2百萬自備款，假設買下一間一千萬的房子，但申請貸款時，銀行鑑價卻只值9百萬，放貸8成為720萬，變成自備款需準備280萬元，若買房預算抓太緊，預期外、需多支付的自備款差額，可能就付不出來。
葉國華說，房屋鑑價時，因各銀行放款策略不一，應多找幾間銀行鑑價。
一般來說，銀行鑑價的標準有五個重點，分別是買賣價格、區域地段、屋況、格局、借款人財力及信用狀況。
葉國華進一步解釋銀行鑑價標準，以買賣價格而言，銀行若認為價格過低或過高，甚至經手人非公正仲介或代書，評估的價錢，可能就會比較低；區域地段則因銀行考量增值能力及轉手性，所以蛋黃區的貸款成數，會比蛋白區高。
另外，除了屋況佳、格局方正的房子，銀行鑑價及貸款成數較高外，借款人的財力及信用狀況，也會影響到貸款成數，這五大重點，都是民眾買房貸款前，必須注意的事項。
想拉高貸款成數 這些眉角要考慮
什麼樣的房子，貸款成數較高？葉國華說，以房子本身條件而言，臨近捷運站、路段佳的房子，成數一定較高，因為轉手性及抗跌性都較強，但如果是偏僻、空屋率高的區域，貸款成數可能會稍低一些。
葉國華也提到，考量屋齡，舊房子若位於好區域，貸款成數通常也會較高。
以屋況而言，若想拉高貸款成數，民眾在挑房時，屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加，以及附近有嫌惡設施的房子，都應該儘量避開。
目前銀行給各種房型的貸款成數不一，如預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成，建議民眾買房貸款時，除考量上述條件外，與銀行建立良好信用往來，也相當重要。
#房地產問問-高仕不動產
@找對物件.買對價格.找對人-買房致勝不二法門
#中古屋#百坪宅#商辦#店面#透天厝#持分不動產#0912-913923高仕陳總
大樂退…先準備1,000萬 #不動產節稅規劃#不動產投資#閒置土地規劃開發#持分不動產#0912-913923高仕陳總
房子買在桃園還是台南哪個比較保值？ 網一面倒：桃園一定漲 #購屋#購地#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
女生通常拜金？房仲經驗談：買房的單身女性很多！ #平價房屋#持分房屋#持分土地#公設地#0912-913923高仕陳總
港澳設籍台灣創新高，最愛落戶新北市#港澳人士置產#高總價住宅#百坪宅#都會宅#持分不動產#0912-913923高仕陳總
億級豪宅又成交 這棟出現次低價 #新古屋#中古屋#持分房屋#持分土地#公設地#0912-913923高仕陳總
他在中永和有30多間房子、店面 家產龐大連前女友也求復合 #房地產問問#平價購屋#危老重建#持分不動產#0912-913923高仕陳總
疫情催出中古屋賣壓 待售量呈現V型反轉 #中古屋#平價住宅#公設地#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
「反送中」催化 今年前3月港人來台居留增1到3倍 #中古屋#透天厝#郊區透天厝#0912-913923高仕陳總
「移民台灣」成熱搜！去年港澳設籍創新高 雙北最受歡迎 #透天宅#電梯宅#平價宅#持分屋#0912-913923高仕陳總
兒福B1-2基地流標降租、降門檻 開放月子中心醫美 #土地合建#危老重建#持分不動產#畸零地#容積移轉#0912-913923高仕陳總
北市澄清 社子島區段徵收2大評估報告疑義#區段徵收#土地重劃#畸零地#持分土地#中古屋#持分房屋#0912-913923高仕陳總
名家觀點／紓困振興…要傾聽民意 #中古屋#平價住宅#持分房屋#持分土地#容積移轉#0912-913923高仕陳總
施俊吉：金聯要創造更多利潤#平價住宅#中古屋#法拍屋#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
北市豪宅冷轉熱 原來是他們悄悄在買進 #新古屋#中古屋#持分屋#公設地#0912-913923高仕陳總
北市公寓 9個行政區房價都下跌 #平價房屋#都會小宅#公設地#危老重建#持分不動產#0912-913923高仕陳總
6/1起口罩限購令解封！ 2周9片不夠可再多買 #房地產問問#平價房屋#持分不動產#公設地#0912-913923高仕陳總
柯文哲：既存違建影響公安，積極介入處理#中古屋#持分房屋#持分土地#公設保留地#畸零地#0912-913923高仕陳總
台中捷運綠線延伸線「再增1站」報中央審查#中古屋#持分房屋#持分土地#公設地#0912-913923高仕陳總
大鶯豐德交流道下半年完成可行性報告核定#透天厝#郊區不動產#中古屋#持分不動產#0912-913923高仕陳總
八大建商看房市 價穩量溫 #平價住宅#透天厝#危老重建#持分房地產#畸零地#0912-913923高仕陳總
提四大理由 內政部：囤房稅無法降低空屋率 #首購#換屋#投資#置產#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
109年度綜合所得稅免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額及課稅級距之金額 #不動產專業買賣#房屋#土地#公設地#持分土地#持分房屋#0912-913923高仕陳總
你花多久時間還清房貸？一張表看各縣市屋奴人生 #平價房屋#首購#換屋#置產#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
港人移民來台房價變高？內行網友曝：台灣房價根本香港頭期款 #中古屋#平價住宅#公設地#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總
留言列表
中央及地方建築法規 (7)
{{ article.title }}
