稅稅唸學堂／饒太太千萬賣房 卻因退裝潢低報成本挨罰
2021-08-04 14:24經濟日報 記者徐碧華／台北報導
高雄房市示意圖。記者林政鋒／攝影
饒太太（化名）107年以1,151萬元買進高雄一處預售屋，幾個月後和建商盤點後續的廚具、衛浴設備等，饒太太並不滿意，建商退給231萬元，讓饒太太自行處理。
饒太太並沒有裝潢，109年把它賣了，以1,151萬申報房地合一稅的成本。
但是，高雄國稅局卻調低為920萬元，補稅罰款64.68萬元。
國稅局為什麼這樣做？
高雄國稅局官員指出，這又是一件「退裝潢」低報房地合一稅成本的案子。
不過，這件案子不必調整實價登錄價格，因為實價登錄在簽約後申報，而退裝潢發生在幾個月後，兩者有好幾個月的時間差。
而建商退裝潢後，饒太太要實際可以入住，是必須要裝潢的。
這件案子沒有通報地政機關修改實價登錄資料。
官員指出，饒太太在入住前裝潢房子，包括廚具等等，是可以憑單據計入買房的成本。
建商退裝潢、饒太太自行裝潢，一退一裝，對買房的成本影響不大。
但是，饒太太取得不動產所有權後，房子就空在那裡，並沒有找人裝潢。
等到過戶滿兩年後，房價上漲、房地合一稅率又降到20%才出手，109年賣出1,400萬元。
饒太太向建商買房的時候，房子已經快蓋好了，簽了買賣契約之後，就申報實價登錄。
等到交屋前才洽談裝潢問題。
官員說，建商並不是以退裝潢的名義降價，而是真的退裝潢，所以，國稅局並沒有通報修正實價登錄的價格。
這案子只有饒太太的房地合一稅問題。
饒太太用實價登錄價格申報成本。
1,400萬元售價- 1,151萬元成本-（1,400萬元×5%）設算費用-土地漲價總數額0=179萬元(房地交易所得)
179萬元(房地交易所得)×20%稅率=35.8萬元(房地合一稅)
高雄國稅局比對建商的營業稅申報資料，知道後來要退裝潢給饒太太，也詢問饒太太，得知房子在出售前並沒有裝潢，於是將成本降為920萬元（1,151萬元-231萬元）。
帶入前述公式計算：
1,400萬元售價- 920萬元成本-（1,400萬元×5%）設算費用-土地漲價總數額0=410萬元(房地交易所得)
410萬元(房地交易所得)×20%稅率=82萬元(房地合一稅)
饒太太應繳稅82萬元，扣除先前已繳的35.8萬元，補稅46.2萬元。
低報成本要被裁罰，罰所漏稅額46.2萬元的0.8倍，饒太太是第一次被裁罰房地合一稅，裁罰減半，減為0.4倍，罰款18萬4,800元。
建商退裝潢會在申報營業稅資料時顯示出來，不然，建商要多繳營業稅、營利事業所得稅，官員說，比對建商資料，就能查出退裝潢的事證。
提醒納稅人注意，退裝潢金額要自成本中扣除，以免被罰。
當然，如果納稅人有自行裝潢，要保留憑證，可以加計在成本上。
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