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雙北商辦潛力區搶市南港爆量埋隱憂

2021/12/01 18:26文/記者張瀞勻

隨著機場捷運通車、中央合署大樓進駐，一高二捷三快之交通優勢，塭仔圳重劃區、新北產業園區擴大、楓江地區都市計劃實現，成為新北市最重要的國際門戶。

近年政府連續重拳打房，「打住不打商」態勢成形，加上產業回流擴張、企業辦公升級趨勢升溫，不少建商紛紛轉向廠商辦市場，尤其在台北車站為中心之東西軸線南港、新莊地區加大力道購地蓋商辦，然而北市商辦供給集中於南港地區，未來5年供給總面積將超過28萬坪，反觀新莊地區由於商辦開發較晚，仍處於低水位，辦公樓行情單價僅南港五折。

受到北市府投入大量資源挹注的東區門戶計劃以南港區為核心，吸引各大財團、開發商卡位插旗，商辦案百花齊放，其中以「世界明珠」最具指標，不僅區位精華，鄰四鐵交會之南港車站、多家星級飯店、百貨商場，為東區門戶計劃重中之重，而聯強2019年以每坪百萬元買下「世界明珠」為區域行情定錨，潤泰南港車站大樓今年7月也出現一筆實價紀錄，商辦每坪達到2722元，也創下歷史新高紀錄。

根據商仲統計，南港地區未來5年內將有超過28萬坪商辦釋出，需要一段時間去化，為市場埋下隱憂，此外，該區商辦大樓多為財團、企業所持有，多半只租不賣，以長期營收為目標，對於想要購買自有資產的企業而言，能選擇的物件較少。

同樣受到政府積極建設、挹注資源的還有台北車站西軸線的新莊副都心重劃區，該區昔日「重住不重商」，形成「住宅用地蓋房子」，「商業土地蓋事務所、也蓋房」之窘境，但隨著機場捷運通車、中央合署大樓進駐，一高二捷三快之交通優勢，塭仔圳重劃區、新北產業園區擴大、楓江地區都市計劃實現，成為新北市最重要的國際門戶。

在大型企業總部佳能、四零四科技、儒鴻及KD科定、夏姿總部陸續動工啟用之下，又有凱悅嘉軒酒店、宏匯廣場補齊商務娛樂機能，新莊吸引大型開發商進場卡位，像是興富發、遠雄、麗寶、皇鼎及華固陸續購地開發。

而以自桃園起家的中悦機構出手積極，不僅將總部搬遷至此，宣示長期深耕之決心，並整合出11塊上千坪大型土地，啟動新莊商辦造鎮，規劃10年內推出7棟純商辦大樓，目前已有5塊基地正在興建當中。

觀察新莊地區租金實價行情，每坪最高達1400元，相較於北市商辦購入成本親民，租金投報率大約可達3%，無論是自用或出租都適宜，因此大量吸納有地緣性、渴望企業辦公升級之傳產企業進駐。

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