預售屋換約成打房漏洞 立法院：納入申報登錄應有配套
2022-01-30 03:57:12聯合報 記者周志豪／台北即時報導
近來再傳投資客炒房，內政部擬推動修改「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」抑制、打房。
立法院法制局近日做出建議，未來預售屋換約須申報登錄應有配套，若要刑罰規範，應避免過度犯罪化。
但法制局也提到，目前預售屋買賣定型化契約規定，解約違約金最高可達房地總價款金額15%過高，應適度調降。
為遏止投資客揪團炒房，利用換約轉售哄抬獲利，以不實實價登錄墊高交易價格炒作，內政部去年底著手推動修改「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」部分條文修正草案規範、打房。
內政部新一波打房修法，主要目標在限制預售屋或新建成屋換約轉售，嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，並要求預售屋買賣契約解約時須申報登錄，建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，私法人取得住宅用房屋採許可制。
根據內政部統計，實價登錄2.0新制自去年7月上路以來，共有9.5萬筆預售屋銷售資料，同期間網路平台上約有1.8萬筆預售屋待換約資訊，等同有近二成預售屋交易者，想在短時間內獲利了結，換約是預售屋炒作最重要管道。
法制局表示，近期預售屋銷售建案多採分批限量銷售，炒房客常利用揪團簽約後再「換約轉售」手法，製造搶購完銷假象，造成消費者恐慌，促使建案售價上漲。
此外，法制局也點出，預售屋實價登錄在市場多頭時會助漲房價，有些預售屋成交價揭露後，其他個案會跟進調漲價格，「實價」變「時價」，房價越墊越高。
法制局認為，內政部推動限制預售屋換約，雖可遏止假性買賣炒作，但往後購屋者只能向建商購屋或解約，解約時恐須支付高額違約金；而政府對「炒房」定義不明，把私法人、預售屋換約當炒房祭出刑罰，恐有違憲法保障人民財產權之虞。
法制局建議，為確保實價登錄資訊正確性，杜絕預售屋市場炒作，後續要求預售屋換約須申報登錄應有配套；就意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為即使要祭出重罰，也應衡酌必要性，避免過度犯罪化。
此外，法制局認為，目前預售屋買賣解約，違約金最高可達房地總價款金額15%過高，內政部應酌予調降預售屋與新成屋解約違約金上限規定，保障購屋者權益。
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