☆租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定？#不動產疑難件#大宗不動產#持分不動產#0912-913923高仕陳總 @ 房地產陳總部落客

☆租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定？

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民事類提案第 12 號

會議日期：民國 97 年 11 月 12 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲於民國 84 年向乙承租 A 地使用，未約定租賃期間，亦未經公證，乙於同年即將 A 地交付甲占有使用，嗣於民國 92 年間丙向乙買受 A 地，並完成土地所有權移轉登記，丙以甲與乙間之租賃契約，係屬不定期租賃，因未經公證，不得對丙主張繼續存在為由，認甲無權占有 A 地而起訴請求甲返還 A 地。

甲則以有關未定期限之租賃應經公證，始有買賣不破租賃之規定，係 89 年 5 月 5 日民法債編修正施行，因本件租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定，本件租賃契約對丙繼續存在。丙與甲之主張，何者為有理由？

討論意見：

甲說：

租賃契約不繼續存在說。

因民法第 425 條第 1 項「買賣不破租賃」規定之適用前提，在於租賃物所有權發生移轉，則本件究應適用民法第 425 條修正前或修正後之規定，應以租賃物所有權移轉之「時」，係在民法債編修正前，或修正後而定。

如租賃物係於民法債編修正前發生所有權移轉，固無修正後民法第 425 條第 2 項之適用，若租賃物係於民法債編修正後，始發生所有權移轉，則縱使租賃契約成立於民法債編修正之前，仍應適用民法債編修正後之規定。

蓋租賃契約為一繼續性契約，如租賃契約於民法債編修正後，繼續存在，則自民法債編修正施行後，有關租賃契約之效力，自應受新修正之民法債編相關規定之規範，因此時修正前之規定，已因法律修正而失其規範效力，自無於民法債編修正施行日期後，繼續發生規範效力，則此時適用新修正之民法債編規定，既然係對民法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力，並無違反法律不溯及既往之原則可言。

最高法院 95 年度台上字第 521 號判決意旨，亦以租賃物所有權讓與之時間，係在民法債編修正之後，因而依修正後民法第 425 條第 2 項之規定，未經公證之未定期租賃，並無買賣不破租賃之適用。

故本件丙之主張為有理由。

乙說：

租賃契約繼續存在說。

基於法律不溯及既往之原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認只要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用新修正民法第 425 條第 2 項之餘地，如此方足以保障相關當事人之信賴利益。

最高法院 96 年度台上字第 976 號判決意旨，亦認修正後民法第 425 條第 2 項之規定，於民法債編修正施行前所成立之租賃契約，並無適用餘地。

依此見解，則甲抗辯其就 A 地之租賃契約，對丙繼續存在之主張，為有理由。

初步研討結果：採甲說 10 票，乙說 9 票。

本題因最高法院裁判見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。

審查意見：

㈠採乙說。

㈡本題因最高法院裁判見解歧異，建請司法院轉請最高法院研議。