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※請求房屋所有權移轉登記等

案由摘要：請求房屋所有權移轉登記等

裁判日期：民國 101 年 09 月 06 日

裁判要旨：

定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。

最高法院民事判決一○一年度台上字第一三九八號

上訴人勇0興業有限公司

法定代理人秦0勝

訴訟代理人邱奕澄律師

被上訴人陳0宗

上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○○年八月二十三日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第五八七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件被上訴人主張：

伊於民國八十七年八月十一日與訴外人秦0妹、秦0龍、吳0志、羅0章等四人簽立租賃土地建屋契約書（下稱系爭租約），將伊與訴外人陳林0慧共有之桃園縣中壢市○ ○段三三一七、三三一七之一地號土地（下合稱系爭土地）出租予該四人建築房屋，嗣上訴人於同年九月十九日承受承租人權利義務，並在三三一七地號土地上興建建號五六六一號、門牌桃園縣中壢市○○○街三七二號房屋，在三三一七之一地號土地上興建建號五六六二號、門牌○○街三七○號房屋（下合稱系爭房屋）。依系爭租約第二條、第十條約定，租期於九十六年五月二十八日屆滿，且兩造未合意續租，伊得請求上訴人移轉系爭房屋所有權及騰空返還系爭房地予伊，經屢次催告未果等情。爰依系爭租約約定及不當得利規定，求為命上訴人：㈠將系爭三七二號房屋所有權移轉登記並交付予被上訴人，給付被上訴人新台幣（下同）一百三十五萬零八百零五元及自一○○年一月一日起至履行上揭給付日止按年給付被上訴人三十七萬七千零四十一元；㈡將系爭三七○號房屋所有權移轉登記並交付予被上訴人，給付被上訴人二十四萬二千四百十二元及自九十七年一月一日起至履行上揭給付日止按年給付被上訴人四十一萬五千五百六十三元之判決（被上訴人逾此部分之請求，經原審駁回其上訴後，因未聲明不服而未繫屬本院，不予贅載）。

上訴人則以：

系爭租約於九十六年五月二十八日租期屆滿後，伊繼續使用系爭土地，被上訴人未為反對之表示，兩造間就系爭土地視為按系爭租約內容，以不定期限繼續租賃關係。系爭房屋為鐵皮屋，現已老舊不堪，占用三三一七地號、三三一七之一地號土地之面積依序為四五一．四八平方公尺、三九四．七七平方公尺，且位處偏遠巷弄之內，交通甚不便利，再考量目前社會經濟情況等情，應按系爭土地之申報地價年息百分之二計算相當於租金之利益，較為妥適。另依系爭租約第十條約定，伊有三十日搬遷寬限期，被上訴人不得請求返還寬限期間之不當得利等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付上揭部分之判決，改命上訴人給付，係以：

系爭租約第二條既約定：「甲（被上訴人）乙（上訴人）雙方同意租期自興建房屋完成並正式營業起至滿止計八年，期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」，則於系爭租約租期屆滿時，須經兩造同意重新訂定租約，始發生續租之效力，即合意排除民法第四百五十一條之適用。

而系爭租約之八年租期計至九十六年五月二十八日屆滿，兩造未合意訂定租約續租等情，為兩造不爭，應認系爭租約已於九十六年五月二十九日終止。至於上訴人抗辯其於租期屆滿後繼續使用系爭土地，被上訴人未即時為反對之表示等語，固為被上訴人所不爭執，但因兩造簽訂系爭租約時，已合意排除民法第四百五十一條之適用，自無從因此一事實，擬制發生兩造間就系爭土地按系爭租約內容，以不定期限繼續租賃關係之效力。

次查上揭第二條約定所稱「上訴人願放棄地上物所有權，交由被上訴人處置」，真意為上訴人應移轉系爭房屋所有權登記及交付予被上訴人，則被上訴人據以請求上訴人辦理系爭房屋所有權移轉登記並交付被上訴人，為有理由，應予准許。

再者，無權占有他人之土地，可能獲得相當於土地租金之利益，為社會通常之觀念，被上訴人自亦得依民法第一百七十九條前段規定，及斟酌系爭土地位置、繁榮程度、經濟價值及利益、鄰地租金等項，請求上訴人返還自九十六年五月二十九日起（至當年年底止，被上訴人願以七個月計算）繼續占有系爭土地（三三一七地號面積五六一．三四平方公尺、三三一七之一地號面積六一八．八一平方公尺）全部期間，按土地申報地價年息百分之八計算之前揭不當得利等詞，為其論斷之基礎。

按租賃定有期限者，依民法第四百五十條第一項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。

縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第四百五十一條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院五十五年台上字第二七六號判例意旨參照）。

準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。

本件依系爭租約第二條前段約定，係為期八年之定期租賃，乃原審確定之事實。

而該條中段所稱「期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，自不能排除民法第四百五十一條規定之適用。

至該條後段：「如甲方（被上訴人）不同意續租或乙方（上訴人）未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」，及第十條：「租賃期滿或租賃關係終止三十日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地謄空……」等約定，係針對未續租時雙方權利義務之約定，尚不影響第二條中段約定之性質。

原審見未及此，遽以上揭中段約定已生阻止續約之效力為由，認定被上訴人任由上訴人於租期屆滿後仍為租賃物使用收益之所為，不能適用民法第四百五十一條規定而發生擬制以不定期限繼續契約之效力，依上說明，自有違誤。

又系爭租約倘已更新為不定期限契約，被上訴人是否合法終止該租約一節，未經原審調查審認，亦屬難昭折服。且原審既已認定系爭租約之八年租期計至九十六年五月二十八日屆滿，則依民法第四百五十條第一項規定，該租賃關係於是日即已消滅。

乃原審又謂「應認系爭租約已於九十六年五月二十九日終止」云云，更見矛盾。

此外，系爭土地之租賃關係是否繼續，攸關上訴人使用系爭土地是否應支付對價及其性質，被上訴人非不得依訴之客觀合併方式，為訴之變更或追加請求，本院均無從自為裁判。

上訴意旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國一○一年九月六日

最高法院民事第三庭