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★請求拆除地上物等

裁判字號：最高法院 108 年度台上字第 2040 號民事判決

案由摘要：請求拆除地上物等

裁判日期：民國 109 年 03 月 11 日

裁判要旨：

按公寓大廈共用部分，除公寓大廈管理條例第 7 條第 1 款至第 5 款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀該條例第 3 條第 4、5 款、第 7 條、第 16 條第 2 項、第 58 條之規定甚明；惟約定專用部分，依同條例第 9 條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第 4 項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。

是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人同意由特定區分所有權人專用，尚非無效，該特定區分所有權人須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地。

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2040號

上　訴　人　林○寬

訴訟代理人　林坤賢律師 　　　　　　

邱華南律師

被上訴人　曾○稜

訴訟代理人　陳秉榤律師 　　　　　　

賴嘉斌律師

上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國 106 年9月6日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度上字第174 號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理由

本件被上訴人主張：

兩造均為坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，及該土地上「○○○○公寓大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人（伊專有同區○○路00 巷00號0樓建物，上訴人專有同巷5號即編號「店1」建物），系爭土地為系爭大廈之法定空地。

詎上訴人未經全體共有人同意，竟於該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示B、D部分，裝設鋼構支架採光罩（面積分別為3、17平方公尺），C部分裝設鐵捲門、鋼構支架採光罩（面積34平方公尺。與B、D部分合稱系爭地上物，占用之土地合稱系爭空地），並連結其專有建物店1之牆壁，入口處更設置鐵捲門封閉而單獨占用，供停車及放置物品，應屬違章建築，違反建築法第9條、第25條規定，侵害系爭土地全體共有人之權益等情，依民法第767條第1項前段、中段，第82 1條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物，將占用土地（系爭空地）返還伊及全體共有人之判決。

上訴人則以：

因系爭空地位置對系爭土地其他共有人無法利用或極大不便，須與店1 專有建物一併使用，始能發揮經濟效益，故伊與系爭大廈起造人即訴外人總○建設股份有限公司（下稱總○ 公司）所簽「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭買賣合約），於「特約事項」第4點，約定店1旁之空地即契約圖面標示「62法定停車（位）」處空地，為店1 專用。伊就系爭空地既有約定專用權，為維護安全而設置之系爭地上物，又非違章建築，當屬合法等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：

兩造均為系爭土地之共有人及系爭大廈之區分所有權人，該土地為該大廈之法定空地，上訴人在專有建物店1 旁之系爭空地上搭建系爭地上物，供停車及放置物品之事實，為兩造所不爭。依系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第2 條四之規定，及系爭買賣合約第8 條約定，僅地下層停車空間有分管契約，區分所有權人建物登記謄本就地下層停車位之範圍及使用主體均有登載，然地上層停車空間及公共空間則無。

雖系爭買賣合約「特約事項」第 4 點，以手寫註記「店1 旁空地為店1 專屬專用」（下稱系爭註記），惟上訴人未能證明總○公司與其他土地共有人間之買賣合約亦有相同註記，其他共有人自無從知悉該註記。

況依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第23條第2項第1款，及系爭規約第2 條一之三規定，暨系爭大廈管理委員會（下稱管委會）104 年11月 19日表示該管委會迄未與任何區分所有權人就系爭大廈共用部分為供專用約定之函覆，可知上訴人與總○公司間之系爭註記，未載明於系爭規約，亦未登載於系爭大廈共用之建物、土地登記謄本，及區分所有人之建物、土地登記謄本，不生拘束其他共有人之效力。

系爭大廈建竣於99年1 月19日，同年3月1日完成（建物）第1次登記，上訴人及被上訴人分別於99年6月24日、7月8日完成所有權移轉登記。管委會於同年11月14日成立後，即於100 年 10月至103年1月17日間，多次函知上訴人就在系爭空地搭建系爭地上物出面協調，被上訴人並於103年6月30日提起本件訴訟，足認管委會及被上訴人並非毫無干涉，難認其他共有人默示同意上訴人與總○公司間之系爭註記，進而成立分管契約。

雖總○公司 106年8月22日之聲明書謂，該公司於買賣合約約定系爭空地應由上訴人專用，然僅屬其等間之約定，系爭註記既未記載於其他共有人之買賣合約及系爭規約，或登載於其他公示文件，上訴人無從執為有權占用之依據，仍屬無權占有。

從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求上訴人拆除系爭地上物，返還系爭空地與被上訴人及全體共有人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按公寓大廈共用部分，除管理條例第7條第1款至第5 款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀該條例第3 條第4、5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定甚明；惟約定專用部分，依同條例第9 條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4 項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。

查系爭土地為系爭大廈之法定空地，上訴人為該土地之共有人及系爭大廈之區分所有權人，其與系爭大廈起造人總○公司間之系爭買賣合約有以手寫為系爭註記，遂於系爭空地上搭建系爭地上物，供停車（編號62停車位）及放置物品，為原審認定之事實。

然系爭規約第2 條一三，同條二分別規定：「本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。…三約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」，「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。

但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」（見原審卷第50頁）。而稽諸管委會就系爭規約第2 條一檢送之「附件一標的物件之圖說」即原臺中縣○○地政事務所建物測量成果圖，在（地上）第一層繪有編號「62、63-69 」等位置（見同上卷第78頁），佐以被上訴人陳稱：地面上停車位只有 62號壹個停車位，其餘地上停車位都作為管理室使用等語（見原審卷第47頁反面）。

倘上訴人所稱之「編號62停車位」即為上開圖說之「62」，該停車位是否不屬系爭規約第2 條一「附件一標的物件之圖說」之約定專用範圍？系爭買賣合約之系爭註記，是否不符系爭規約第2 條二所指「起造人或建築業者之買賣契約書已有約定，從其約定」之情形？均滋疑義，自應釐清。

至系爭規約就「附件一標的物之圖說」同意約定專用之使用方法為何（係僅供停車，或使用方法不限）？該「62」已繪明於建物測量成果圖上，面積明確，上訴人使用附圖所示B、C、D 部分之土地搭建系爭地上物，究竟有無超逾規約同意使用之方法及範圍？均與系爭土地其他共有人得否請求拆除系爭地上物及請求返還之土地面積，所關頗切，原審悉未詳為調查審認，即遽為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。

中華民國 109 年 3 月 11 日

最高法院民事第六庭

審判長法官王仁貴

法官魏大喨

法官滕允潔

法官李瑜娟

法官林金吾

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國 109 年 3 月 20 日