房地產陳總部落客

※建築基地之法定空地優先購買權法律問題

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院

會議日期： 民國 88 年 12 月

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

某建商在其所有二筆土地中之一筆建築連棟透天式樓房三十間，並規劃為一集居式社區，將另一筆地留為共用之道路，全部出售與不同之客戶，建築基地道路均由個房屋所有人保持共有，嗣其中一客戶所有之房屋與共有土地之應有部分遭法院查封拍賣，問其他土地共有人對被拍賣土地之應有部分有無優先購買權？

討論意見：

甲說：無優先購買權。

理由：本件為集居式住宅，依公寓大廈管理條例第四十一條準用同條例第四條第二項規定，其建築物所有權與基地所有權之應有部分不得分離而為移轉，故基地共有人對拍賣土地之應有部分無優先購買權。 在實務上因共有人買受等基地後，仍應供他人使用或通行，對共有人並無實益，故共有人殊不可能購買此等共有土地，如認共有人有優先購買權，徒增辦理執行人員之工作負擔而已。

乙說：有優先購買權。

理由：欲限制共有人之優先購買權，應有法律之明文規定。所謂「集居式住宅」之定義並不明確，且公寓大廈管理條例第四十一係規定多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理，具有整體不可分性之集居地區者，其「管理」及「組織」準用本條例之規定，並未規定土地共有人間之權利義務亦準用同條例第四條第二項之規定，本題所示情形，並非區分所有建築物所有人間之關係 ，亦不準用公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，自不能任意限制共有人之優先購買權。

初步研討結果：贊成甲說。

審查意見：採乙說。

研討結果：參酌公寓大廈管理條例第四十一條、第四條第二項及公寓大廈管理條例施行細則第十三條第一款之規定，改採甲說。

相關法條：公寓大廈管理條例第四條第二項、第四十一條。

參考資料： (一)

發文字號：司法院 (83) 廳民二字第一七二六七號

發文日期：民國八三年九月十六日

座談機關：台灣彰化地方法院

資料來源：司法院公報第三七卷二期八九－九○頁

相關法條：土地法第一○四條、三四條

法律問題：

甲、乙、丙、丁、戊、五人共有二筆土地，應有部分均為各五分之一，設其共同在其中一筆土地上建造五棟房屋Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、後各分得一棟，並將另一筆土地留為共用之通路，嗣甲因積欠他人債務，其分得之房屋Ａ棟及土地應有部分五分之一均遭強制執行拍賣，問乙、丙、丁、戊就該二筆土地之應有部分有無優先承買權？

參考法條：土地法第三四條、一○四條（七八、一二、二九)

資料來源：民事法律問題研究彙編第九輯一○三七－一○四○頁

研討意見：

甲說：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，為土地法第三十四條之一所明定，縱令各土地共有人就其分得之房屋得自由出售，惟關於其基地之應有部分出售時，其他共有人仍得以同一價枚共同或單獨優先承購。

乙說：

依土地法第一百零四條，使基地與地上之房屋所有人合而為一之立法精神，本題甲出賣其各別所有之房屋時，就其建物所在基地之應有部分併同出賣，基地之他共有人應無優先承購權（司法行政部六十四年十一月十一日台六四函參字第○九八六一號函可參）。

至該供為通路使用之共有土地，既與本件房屋之使用不能分開，自應與前述房屋基地為相同之處理，即其他共有人亦無優先承買權。

研討結果：多數贊成乙說。

臺灣高等法院審核意見：

法律問題題意，該五棟房屋，似非區分所有建築；各共有人所分得之一棟房屋，並非區分所有人就其分得之房屋，已取得單獨之平房或樓房；且各共有人就其分得之房屋，已取得單獨所有權，而非僅分管而已。

果係如此 ，甲所有之房屋，與其土地應有部分之拍賣，其他共有人就該兩筆土地甲之應有部分，均有優先承買權。

至於乙說所引司法行政部函，係指地上建物區分為各別所有，而各別所有人出賣所有建物及建物所在基地之應有部分而言，與本題情形不同。

參考資料：

一 司法院七十七年五月印行民事法律問題研究彙編民事特別法第二百四十五頁至二百五十頁、第二百七十頁至二百七十二頁。

二 前司法行政部六十四年十一月十一日台（54）函參字第○九八六一號 函（摘自最高法院吳法官啟賓著土地法與民事審判實務第一七二頁) 。

司法院民事廳研究意見：

同意台灣高等法院審核意見。

參考資料 (二)

發文字號：司法院 (76) 廳民一字第一八九三號

發文日期：民國七六年二月二十日

座談機關：宜蘭地方法院

資料來源：民事法律問題研究彙編第六輯四四六頁

相關法條：土地法第三四條之一土地登記規則第七九條 建築法第十一條

法律問題：

在建築法適用之地區內，甲乙丙丁共有建地一筆（Ａ地號）丁因在其單獨所有之Ｂ建地，興建區分所有之房屋需保留相當之空地，乃以Ａ地相鄰之特定部份土地列為「法定空地」（參照建築法第十一條第一、二、項）嗣丁將其建物及基地分售與子丑寅卯等四人，Ａ地因未分割，丁乃將Ａ地之共有權即應有部分亦一併移轉與子丑寅卯四人與甲乙丙共有，茲區分所有 建物所有人子之房地被執行法院拍賣，問Ａ筆建地之共有人即甲乙丙丑寅卯六人有無優先承買權 ?

討論意見：

甲說：共有人全部無優先承買權。

理由：土地法第三十四條之一第四項之規定（即土地共有人優先承買權之 規定）於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有時不適用之，土地登記規則第八十三條定有明文，而所謂 「基地」參照建築法第十一條第一項規定：「本法所稱建築基地， 為一宗土地供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地」是「法定空地」應包括於土地登記規則第七十九條所稱之「基地」內自無疑義。故法定空地之共有人依土地登記規則第八十三條規定，均無優先承買權。

乙說：共有人全部有優先承買權。

理由：

一、土地登記規則第八十三條之規定旨在使房屋與基地合一使用便於管理，茲Ａ地上並無房屋，自難謂有土地登記規則第八十三條之適用。

二、且Ａ地之所以列為「法定空地」乃基於建築法之需要，若該建物經久重新起造，Ａ地即未必受「法定空地」之拘束，是其所有人自無因而使其喪失優先承買權之必要。

丙說：僅甲乙丙有Ａ地優先承買權。

理由：

一、土地登記規則第八十三條，乃對於地上已有建物，且該建物為區分所有如各別所有人出賣建物時就其建物所在基地之應有部份併同出賣，本於使房屋與基地所有權合一之精神，基地他共有人無優先承買權，故區分建物之其他所有人丑、寅、卯對所占基地Ｂ並無優先承買權，同理亦僅丑寅卯三人對於Ａ地（法 定空地）無優先承買權。

二、Ａ地現為「法定空地其上並無建物，如甲乙丙有優先承買，並 無使「房屋」與「基地」所有權不能合一之困難，反而使所有權單一化。

三、甲乙丙對於Ａ地本有優先承買權，自不能因別人在該地之外建造房屋而喪失優先承買權（例外之例外應回復原則）。

四、就比較言，丑寅卯三人，對Ｂ地並無優先承買權，對Ａ地反有優先承買權，亦非所宜。

結論：多數採丙說。

臺灣高等法院審核意見：□同意乙說。

司法院第一廳研究意見：

按建築法所稱建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地而言，觀於該法第十一條之規定而自明，又土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之，土地登記規則第七十九條亦定有明文，本件依題示丁在其單獨所有之Ｂ號建地興建區分所有房屋所占用Ａ號土地列為法定 空地一部分，依上揭建築法第十一條之規定，自係包括於以上土地登記規則第七十九條所稱之基地內。

茲丁將Ａ號土地之應有部分與Ｂ號土地一併移轉與子丑寅卯四人共有，即係為使買受人所購之房屋（區分建物）符合建築法規定，有完整之建築基地。執行法院將子所有之房屋及基地一併拍賣，依前開建築法第十一條及土地登記規則第八十三條之規定本件Ａ號建地共有人甲乙丙丑寅卯六人均不得對之主張有土地法第三十四條之一第四項之優先承買權，研討意見以甲說為當。

提案機關：臺灣雲林地方法院 (臺灣高等法院暨所屬法院八十八年法律座談會民事執行類提案 第 十四 號)

參考法條：

公寓大廈管理條例 第 41、4 條 (84.06.28)

公寓大廈管理條例施行細則 第 13 條 (85.10.02)

資料來源：

八十八年法律座談會彙編 第 165-171 頁

法院辦理民事執行實務參考手冊（附錄）第 407-413 頁

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