預售屋成打炒房箭靶 全台轉售量爆量 賣壓區現形
2023/01/07 04:30文/記者朱語蕎
台中這幾年買氣熱絡，建商也積極推案，未來幾年完工戶數大增。
央行接連升息，加上「平均地權條款」針對預售屋轉售醞釀多時，讓預售屋市場在去年下半年，幾乎呈現窒息狀態，根據預售屋實價登錄資料統計，去年預售屋交易量為6.7萬件，較前一年減少7.2％，而去年第三季全台交易件數更大減55.8%，總銷金額衰退52.1%，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾6成最多。
近幾年全台房市不受疫情影響，受惠資金回流及通膨壓力，讓房地產交易熱度蒸蒸日上，連帶拉抬房價高漲，甚至連許多蛋白區塊，房價也跟著水漲船高，但隨著國際局勢轉變、台灣央行接連升息、兩岸關係不明朗等內外在因素影響，房市自去年中開始轉向，熱度明顯降溫，尤其預售屋市場更為明顯。
升息、平均地權雙箭 預售屋急凍
此外，政府欲抑制炒房亂象，以及高房價民怨，提出「平均地權條款」，其中針對預售屋進行加強管控，未來不得自由轉售，也等於讓預售屋市場再度被打入冷宮，去年下半年整體買氣明顯下滑，不少業者笑稱：「現在案場一週賣一戶已是熱銷」。
桃園預售屋推案量大，未來是否順利去化，值得關注。
不過，統計2022年1∼10月全台建照量發現，較去年同期成長7％，全年建照量恐達17.8萬戶，將創28年來新高，新屋開工量也年增16％，使照則年增8％維持高檔，永慶房產集團業務部總經理葉凌棋直言，未來房市超額供給狀況恐更為明顯。
葉凌棋表示，從預售屋新建案完工預估年份來看，全台在2023~2025年完工戶數將逾15萬戶，屆時恐出現大量賣壓湧現。
以未來3年預售屋完工超過3000戶以上的區域來看，以新北淡水區6946戶最多，其次依序是桃園中壢區、台中梧棲區、桃園龜山區。
賣家急下車 全台轉售量暴增
而觀察各家房屋買賣平台預售屋轉售量，也出現暴增現象，今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41％，約暴增6500件，顯示「平均地權條例」修法確實讓不少投機客擔心未來轉售困難，而陸續選擇退場。
而從區域來看，桃園暴增77.4%，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有4成以上的增幅。其中，新竹縣市和台中市，預售屋轉售佔比高，以新竹市北區預售轉售佔比達28.2％最多，而台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區，以及新竹縣竹東區等，佔比都都超過2成以上。
升息環境對現階段購屋民眾更是莫大壓力，也是影響未來房市的未爆彈，根據元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個、近4千個社區，共8483間房子，有屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。
各行政區社區數量排名，以桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次、中山區213個社區居第3；各行政區有私人設定房屋數量排序，以桃園區958間居首、中壢區628間居次，第3名為淡水的406間。
這些有私人設定的房子未來面臨升息環境，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，這些社區恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，恐形成價格破壞。
升息讓屋主資金壓力變大，也些人拿房子跟民間借貸設定抵押權，若不幸流入法拍，恐造成價格崩壞。
北桃私人借貸社區近4千個 成房市隱憂
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，對有資金壓力房子有私人設定的屋主，更是一大災難，而會跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。
周昆立指出，目前北北桃3851個社區、8483間房子有私人設定，雖然佔整體住宅存量比重不高，多數社區內有私人設定的房屋數量都不多，對於房市整體影響尚屬有限，但這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口，需要降價急售，恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。
且觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。
周昆立建議，想購屋的民眾，不妨多留意這類有私人設定的房子，主動找有私人設定的房子，若碰到急需資金的屋主，就有機會殺價買到心儀的物件。
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