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☆租佃爭議

裁判字號： 最高法院 108 年度台上字第 1666 號 判決

案由摘要： 租佃爭議

裁判日期： 民國 108 年 10 月 17 日

裁判要旨：

按為達成扶植自耕農之農地使用政策，及改良農民生活之基本國策，減租條例採取限制出租人須於一定條件下始得終止租約，收回耕地。然租佃雙方原本即可合意終止租約，如經合意終止，既未違反承租人意願而收回耕地，未侵害耕地承租人法益，與上開政策並無違背。是原承租之耕地依減 租條例第 17 條第 1 項第 5 款規定，經依法編定或變更為非耕地使用 ，而由租佃雙方當事人為合意終止時，亦應許承租人依該條第 2 項第 3 款規定，請求出租人為補償。

最高法院民事判決 108年度台上字第1666號

上 訴 人 賴0一 賴0義 賴0標 廖0助 廖0乾 廖0生 廖0倩 廖0華 賴0好 賴0菊

共 同 訴訟代理人 劉佳田 律師

被 上訴 人 張0英 何0美 何0祐 何0印 何0分 何0家 盧0發 盧0美 盧0菊

上 列八 人

共 同 訴訟代理人 韓國銓 律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年8月1 日 臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度重上字第166號）， 提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由

本件上訴人主張：

訴外人張0（民國39年3月14 日死亡）及賴0胚（40年3月3日死亡）於38年間，就重劃前坐落臺中市○○區○ ○○段000 地號（下稱系爭土地，重劃後為臺中市○○區○○段 00 地號土地，下稱11 地號土地）簽訂耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）。系爭耕地租約在賴0胚死亡後，由已於99年9 月 24日死亡之伊等被繼承人賴0和單獨繼承取得承租權，並變更承租人為賴0和，由其持續耕作。嗣系爭土地經市地重劃，臺中市政府除發給賴0和地上農作物補償費外，系爭耕地租約並經臺中市西屯區公所（下稱西屯區公所），於93年12月1 日函請地政事務所註銷三七五租約註記，系爭耕地租約於該日終止，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第5款、第2項第3款規定，張0之繼承人即被上訴人，應按93年度之系爭土地公告現值，扣除土地增值稅後之餘額1/3 ，補償賴0和合計新臺幣（下同）689萬5101元。嗣11地號土地於95 年間經他共有人出售，被上訴人已領取提存金，未給付前揭補償金；伊為賴0和之全體繼承人，自得請求被上訴人給付等情，爰依減租條例第17條第2項第3款規定，求為命被上訴人連帶給付689萬5101元本息之判決。

被上訴人張0英未於原審言詞辯論期日到場，亦未具狀為聲明及陳述。其餘被上訴人則以：

系爭耕地租約之承租權，在賴0胚死亡後，除由其現耕繼承人憑分割遺產協議書，向西屯區公所申請租約變更登記外，仍屬賴0胚之全體繼承人公同共有，本件未以賴0胚之全體繼承人為原告一同起訴，當事人不適格。

賴0和早於79年9月24 日領取地上物補償費，其後未在重劃後之土地上繼續耕作；重劃分配取得之11地號土地，已變更為建地，復為張0與訴外人多人共有，在彼等無訂定分管協議，賴0和亦未與共有人訂立書面租約分管耕作位置之情況下，可推認系爭租地租約， 已經出、承租人合意終止。

況系爭耕地租約至85年年底期滿，斯時賴0和已81歲，難認其有耕作能力，依耕地三七五租約清理要點第4點第1項之反面解釋，應無從准許賴0和續訂租約，當然亦發生終止租約之效果。

再原耕作之系爭土地，既與重劃後獲分配之土地位置不同，顯已因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的 ，承租人應於重劃完成後之82年3月30日，將11 地號土地登記予張0時，即得請求伊補償，上訴人之請求權，已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：

賴阿胚及張生於38年間簽訂系爭耕地租約，由賴阿胚向張0承租系爭土地。賴0胚之繼承人除配偶外，其第一順序繼承人有長男賴0和、次男、三男、四男、五男、六男及長女、次女；被上訴人為張0之全體繼承人。系爭土地在辦理市地重劃前，係由賴0和耕作使用。系爭土地曾於86年4月29 日公告註銷租約登記，復於92年4月29日再次公告註銷租約登記，並囑託地政事務所於 93 年12月9日塗銷三七五租約註記，當時未依減租條例第17條第2項第3 款規定，補償上訴人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後之餘額1/3。11地號土地於95 年間出售予他人時，應有部分仍登記於張0名下，當時出賣之共有人曾以被上訴人為受取權人，將買賣價金提存，被上訴人已領取補償金等情，固為兩造所不爭執。惟承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依該條第1項第5款規定，向承租人為終止租約之意思表示為前提。若出租人未依法終止租約，或非以該事由表示終止租約，自不生同條第2 項規定補償承租人之問題。

又系爭耕地租約是否合法終止或消滅等實體法上效力之事宜，不受行政機關是否准予收回之拘束。綜參西屯區公所函文檢送之系爭耕地租約檔卷資料，以及本事件全部卷證資料，並無任何被上訴人有依上開規定，向賴0和表示終止租約之事證；自不能因系爭土地之租約登記，業經公告逕為註銷並辦理塗銷登記，即謂系爭租約已依減租條例第17條第 1項第5款規定終止，亦不能以西屯區公所之行政作為，取代被上訴人終止租約之意思表示甚明。

從而，上訴人本於上開規定，請求被上訴人連帶給付689萬5101元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按為達成扶植自耕農之農地使用政策，及改良農民生活之基本國策，減租條例採取限制出租人須於一定條件下始得終止租約， 收回耕地。然租佃雙方原本即可合意終止租約，如經合意終止， 既未違反承租人意願而收回耕地，未侵害耕地承租人法益，與上開政策並無違背。

是原承租之耕地依減租條例第17條第1項第5款規定，經依法編定或變更為非耕地使用，而由租佃雙方當事人為合意終止時，亦應許承租人依該條第2項第3款規定，請求出租人為補償。

查被上訴人於原審多次陳稱「系爭土地因市地重劃從農地成為建地，更未見賴0合有與11地號土地其他共有人協議分管耕作位置，顯見系爭租約因市地重劃之故，早經出、承租人合意終止，…」、「兩造之被繼承人間至少已有默示合意終止系爭租約之意思表示」等語（見原審卷第121頁、第164頁、第200 頁） 。

揆諸前揭說明，上訴人是否不得本於該條規定請求補償，即非無疑。乃原審未遑詳予推究，徒以若出租人未依法終止租約，自不生同條第2 項規定補償承租人之問題，而否准上訴人之請求， 自有可議（倘上訴人得據以請求，則被上訴人所為時效抗辯，是否有理由，應併予審酌）。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 10 月 17 日

最高法院民事第三庭

審判長法官 高 孟 焄

          法官 彭 昭 芬

          法官 邱 璿 如

          法官 李 瑜 娟

          法官 袁 靜 文

本件正本證明與原本無異

書 記 官

中 華 民 國 108 年 10 月 22 日

資料來源： 司法院

耕地三七五租約清理要點第4點

耕地租約期滿，出租人申請終止租約，而承租人申請繼續承租時，依左列規定處理：
（一）承租人仍繼續耕作，而出租人有耕地三七五減租條例第19條第1項各款情形之一者，應准承租人續訂租約。
（二）出租人無耕地三七五減租條例第19條第1項第1款、第2款情形，承租人因出租人收回耕地致失其家庭生活依據者，由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會依申請予以調處。
（三）出租人為擴大家庭農場經營規模，且無耕地三七五減租條例第19條第1項第1款、第3款情形之一者，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受同條項第2款規定限制。
（四）出租人無耕地三七五減租條例第19條第1項第1款、第2款情形，而承租人不因出租人收回耕地，失其家庭生活依據，准由出租人收回自耕。

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