房地產陳總部落客

A 地上於查封前即坐落 1 棟兩層樓區分所有建物，1 樓登記為丙所有、2 樓登記為丁所有 ，丙、丁非 A 地之共有人，亦非地上權人。丙、丁各自提出先後與甲就 A 地成立之租賃契約，主張對 A 地有優先承買權，則執行法院應准由何人優先承買？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案 第 18 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

☆共有土地分管出租.分割結果與分管現況不符.承租人得否主張租賃契約繼續存在?

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 83 年度法律座談會 民事類第 9 號

會議日期： 民國 83年

座談機關： 臺灣新竹地方法院

法律問題：

☆承租人押租金返還請求權

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 93 年法律座談會民事類提案 第 1 號

會議日期： 民國 93 年 11 月 24 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

☆抵押權擔保效力所及債權仍得優先於被繼承人之債權人受償

★乙將繼承自甲之A地，向丙銀行借款設定抵押權擔保，嗣丙行使抵押權向法院聲請強制執行A地。債權人丁提出對被繼承人甲之金錢債權執行名義聲明參與分配，其債權是否優先於丙受償？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案 第 11 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

★已申請興建農舍之共有農業用地，於地籍套繪圖上著色標示管制，在未經解除套繪管制前，上開土地之共有人可否訴請分割該土地？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民事類提案 第 22 號

會議日期： 民國 105 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

※代位塗銷不動產移轉登記訴訟，可否聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記 ？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 109 年法律座談會民事類提案 第 22 號

會議日期： 民國 109 年 11 月 25 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：甲為乙之債權人，乙未依約清償債務，並將其所有之 A 土地以贈與為登記原因移轉登記予丙，並辦畢所有權移轉登記。甲發現上情，依民法第 244 條第 1 項規定，訴請撤銷乙、丙間贈與之債權行為及移轉登記之物權行為，及依同法第 242 條規定，代位乙依民法第 767 條第 1 項中段規定，請求丙塗銷 A 土地所有權移轉登記。甲於訴訟繫屬後，向法院聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，應否准許？

※不當得利等法律座談

建商甲所有 A 地未臨馬路，為興建房屋出售，乃徵得毗鄰臨路之 B 地所有權人乙之同意，無償提供 B 地部分土地開設道路以供Ａ地通行， 乙乃出具土地使用同意書以供申請建築執照，嗣甲在 A 地上興建透天房屋 10 棟出售。數年後乙將B地出賣予知情之丁（丁明知 B地係供10 棟房屋通行使用），乃對該棟房屋所有權人請求使用Ｂ地之不當得利

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會民事類提案 第 1 號

會議日期： 民國 108 年 11 月 20 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

☆基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，無土地法第104條第一項規定之適用

土地查封時，其上未存在建物，待土地執行完畢後，方有土地承租人出面
主張該筆土地上原本有其所建造之建築物存在，後因故滅失，且提出租地
建屋契約、房屋稅繳納書等相關證據證明其為承租人，並依據土地法第
104 條第 1  項規定，主張有基地優先購買權。行政執行處應否准許之？

提案  三：執行處拍賣義務人所有一筆土地，該筆土地上查封時未有建物存在，嗣該
          筆土地經執行處拍出，有租地建屋之人具狀主張該拍定基地上建物於查封
          前因故滅失，並提出租地建屋契約租賃期間尚未屆滿、房屋稅籍繳款書、
          合法建物等証明，依土地法第 104  條就執行標的物聲請准予優先購買，
          執行處應否准許？（提案機關：高雄行政執行處）
研擬意見：甲說：否定說
                土地法 104  條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地
                出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先
                購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，
                並杜紛爭。依照上開土地法為加強保護基地承租人地位所設規定之
                目的解釋，行使該條先買權之人，應於基地出賣時，基地上存有房
                屋且屬於承租人所有者為限，出賣時基地上已無建屋，使基地上之
                房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用之目的應已不存在；又執行
                程序中優先購買之人對執行標的物主張優先購買，引致當事人或利
                害關係人對此有所爭執時，執行法院就其准予優先購買之執行行為
                究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明（如
                拍賣公告地上權人有優先購買權，即應提出地上權他項證明書、或
                土地登記簿謄本）及是否表示優先購買意思等事項予以審認，但無
                庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格（如優先購買人之
                地上權是否生效之爭執）進行實體審認（95  年度台抗字第 180
                號裁判意旨可供參考）。執行處判斷是否具備優先承買權人之身分
                基準時點係以拍定時為準（參法院辦理民事執行實務參考手冊）。
                準此，執行處於基地拍定時對執行標的物主張優先購買權人應祇形
                式上判斷主張先買權人是否為基地上存在房屋之所有者及契約是否
                為租地建屋契約等資格證明，無法就優先購買權是否存在實體審認
                ，本件拍定時基地上既無房屋，縱租地建屋契約尚未消滅，旨在使
                基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用目的應不存在，執
                行處應不准於行使優先購買權。
          乙說：肯定說
                按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件
                優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先
                承買之權」，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
                條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
                購買之權」，分為民法第 426  條之 2、土地法第 104  條所明定
                。前開規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買
                之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發
                揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建
                物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。按租地所建之房屋，
                因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人乃得申請重
                建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定，從其約定外，不問是
                否與原狀相符，出租人均附有同意重建之義務（最高法院
                51.03.19  第二次民刑庭總會決議、51  台上字 2987 號判例參照
                ）。而租地建屋之房屋事後因故滅失亦不構成土地法第 103  條出
                租人收回基地即建築房屋基地租用契約消滅之情形。準此以觀，租
                地建物於建造完成後因故滅失，其租地建屋契約尚未歸於消滅，承
                租人亦可重建，縱承租人之租賃權，於租賃期間並不因租賃物所有
                權之移轉而受影響，其租賃契約對於受讓人繼續存在，惟租賃關係
                消滅，勢必釀成拆屋還地之結果。本件情形，應無排除土地法第
                104 條之適用，執行處應准於行使優先購買權。
          初步研討結果：
                採肯定說。
本署第一組初審意見：
          土地法第 104  條第 1  項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣
          條件優先購買之權，旨在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之
          單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免租賃關
          係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之
          經濟效用；從而，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該
          條規定之適用（最高法院 65 年臺上字第 530  號判例、司法院 79 年 2
          月 5  日（79）廳民一字第 88 號復臺灣高等法院臺南分院民事法律問題
          審核意見函意旨參照）。從而，本件土地於查封時已無房屋，原租地建屋
          人即令原租地建屋之契約未屆滿，應無從主張土地法第 104  條之優先購
          買權，似以採甲說（否定說）為當。
研討結論：依本署第一組初審意見通過。

（法務部行政執行署處 97 年度法律座談會  提案三）

共有人甲、乙、丙依土地法第34條之1規定，處分共有物，為他共有人丁提存其應受領之價金，提存所於准予提存後，發現提存人中之共有人甲於提存前死亡，不應提存。依提存法第10條第3項規定提存所應限期命提存人取回提存物；惟提存所究應撤銷原全部准予提存之處分？抑或僅得撤銷准予提存人甲提存部分之處分？

提案機關：臺灣臺北地方法院

共有人甲、乙、丙依土地法第34條之1規定，處分共有物，為他共有人丁提存其應受領之價金，提存所於准予提存後，發現提存人中之共有人甲於提存前死亡，不應提存。依提存法第10條第3項規定提存所應限期命提存人取回提存物；惟提存所究應撤銷原全部准予提存之處分？抑或僅得撤銷准予提存人甲提存部分之處分？

討論意見：

甲說：提存所僅得撤銷准予甲提存部分之處分。

★依民法第 242 條規定代位行使民法第 767 條第 1 項中段之物上請求權於訴訟繫屬後，向法院聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 109 年法律座談會民事類提案 第 22 號

會議日期： 民國 109 年 11 月 25 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

※債權人依民事訴訟法254條第5項規定，聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記

債權人甲代位債務人乙對丙起訴，主張依民法第830條第2項準用第823條第1項規定，請求分割乙、丙因繼承取得之公同共有不動產。甲依民事訴訟法第254條第5項規定，聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，並提出證據釋明其本案請求。其此聲請應否准許？

討論意見：

甲說：否定說。

(一)按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，民事訴訟法第254條第5項定有明文。準此，法院裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，以原告之訴訟標的係基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者為限。次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條亦有明文。前開規定之判決，僅指依其宣告足生物權法上取得某不動產物權效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當之，不包含其他判決在內。而共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力（最高法院43年台上字第1016號、51年台上字第2641號判例意旨參照）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第1151條）。民法第827條第1項基於公同關係而共有一物者，依同條第3項之規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各該公同共有人並無應有部分存在，通說認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同，是繼承人就繼承財產之應繼分（即潛在之應有部分），在公同關係存續期間內，不得自由處分，此觀諸同法第819條第1項、第828條第2項之規定自明。而公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物（同法第829條）。是繼承之遺產於分割前，繼承人就繼承財產之應繼分，不得自由處分，其經法院判決分割者，各共有人就其分配取得之不動產應有部分，在未經登記前，亦同。

☆請求不當得利

1_建商甲所有Ａ地未面臨馬路，為興建房屋出售，乃徵得毗鄰臨路之Ｂ地所有權人乙之同意，無償提供Ｂ地部分土地開設道路以供Ａ地通行，乙乃出具土地使用同意書以供建商申請建築執照，嗣甲在Ａ地上興建透天房屋10棟出售。數年後乙將Ｂ地出賣予知情之丁（丁明知Ｂ地係供10棟房屋通行使用），乃對該棟房屋所有權人請求使用Ｂ地之不當得利，請問其請求有無理由？

 一、提案機關：臺灣苗栗地方法院

二、法律問題：

建商甲所有Ａ地未面臨馬路，為興建房屋出售，乃徵得毗鄰臨路之Ｂ地所有權人乙之同意，無償提供Ｂ地部分土地開設道路以供Ａ地通行，乙乃出具土地使用同意書以供建商申請建築執照，嗣甲在Ａ地上興建透天房屋10棟出售。數年後乙將Ｂ地出賣予知情之丁（丁明知Ｂ地係供10棟房屋通行使用），乃對該棟房屋所有權人請求使用Ｂ地之不當得利，請問其請求有無理由？