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Oct 30 Mon 2023 16:40
判例增列適用法條部分（三十則）#共有不動產買賣#房地產疑難件買賣#0912-913923高仕陳總

判例增列適用法條部分（三十則）

最高法院九十年四月十七日、九十年度第四次民事庭會議決議民法部分

第四百二十五條之一　

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

決議：民國八十八年四月公布新增條文，增列四十三年臺上字第六三九號、四十八年臺上字第一四五七號及六十四年臺上字第一一○號判例。

一、四十三年臺上字第六三九號

土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣與上訴人，其對於未出賣之部分自得行使權利，又系爭房屋所用之基地，買賣契約既無特別約定，亦應推斷默許被上訴人繼續使用。

二、四十八年臺上字第一四五七號

土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

三、六十四年臺上字第一一○號

本院四十八年臺上字第一四五七號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言，與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地。

第四百二十六條之一　

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

決議：民國八十八年四月公布新增條文，增列四十三年臺上字第四七九號、四十八年臺上字第二二七號及五十二年臺上字第二○四七號判例。

四、四十三年臺上字第四七九號

租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。

五、四十八年臺上字第二二七號

租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。

六、五十二年臺上字第二○四七號

租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，固應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，但租賃權亦屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓人通知出租人，對於出租人不生效力，此就民法第二百九十七條之規定推之而自明。

第四百二十六條之二　

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

決議：民國八十八年四月公布新增條文，土地法第一百零四條之判例除四十七年臺上字第一五二號及五十三年台抗字第五七○號之外，其餘皆於此處增列。

七、三十九年臺上字第一三一三號

承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋，其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第一百零四條第一項之適用。

八、四十四年臺上字第七六號

土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋優先購買權，係指買賣契約訂立請求權而言。兩造別一訴訟事件確定判決，既經確認系爭房屋被上訴人有優先購買權存在，則上訴人即應受其既判力之拘束，負有就系爭房屋與被上訴人訂立買賣契約之義務。

九、四十九年臺上字第一五四六號

土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用。

一○、六十二年臺上字第二九六二號

土地法第一百零四條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用。

一一、六十五年臺上字第五三○號

土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。

一二、六十五年臺上字第八五三號

土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。

一三、六十五年臺上字第二七○一號

土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。

一四、六十六年臺上字第一五三○號

土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，既無可准許。

一五、六十六年臺上字第三六八一號

依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質並無不同，若該契約有解除原因，非不得將其解除。

一六、六十七年臺上字第四七九號

土地法第一百零四條第一項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，在六十四年七月二十四日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（參看四十七年臺上字第一五二號判例）。現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。本件被上訴人間就系爭建地為出賣並辦畢所有權移轉登記行為，時在六十三年三月二十五日舊法尚未修改之際，雖未通知上訴人優先購買，然依法律不溯既往之原則，並無上開修正條文之適用。

一七、六十七年臺上字第三八八七號

土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，修正後，已擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。

一八、六十八年臺上字第三一四一號

共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。

一九、六十九年臺上字第九四五號

土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

第四百五十七條之一　

耕作地之出租人不得預收租金。承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受。決議：民國八十八年四月公布新增條文，增列五十二年臺上字第二二○八號判例。

二○、五十二年臺上字第二二○八號

系爭土地係屬耕地三七五減租條例第十四條第一項之情形，出租人固不得預向承租人收取地租，但承租人如願預付地租於出租人，究為法所不禁。

第四百五十八條　耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：

一承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。

二承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。

三承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。

四租金積欠達兩年之總額者。

五耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

第四百五十八條　耕作地之出租人，如收回自己耕作，得終止契約。（民國十八年公布）

決議：民國八十八年四月公布修正，增列八十三年臺上字第二四○○號判例。

二一、八十三年臺上字第二四○○號

耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。

第四百六十條之一　耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。

決議：民國八十八年四月公布新增條文，耕地三七五減租第十五條之判例除四十六年臺上字第一八六○號及六十三年臺上字第一五二九號之外，其餘均於此處增列；另增列八十八年臺上字第一號判例。

二二、四十四年臺上字第一三七○號

依耕地三七五減租條例第十五條第一項之規定，被上訴人固有優先承買之權，然上訴人於出賣耕地時，祇須將出賣條件以書面通知被上訴人。至被上訴人於接受通知後十五日內，如未以書面表示承買者，按之該條所定，既應視為放棄，則被上訴人就此項優先權之是否行使，對於上訴人顯不負有必須確答之義務，而其不為確答所生法律上效果，於上開法條內規定至明，自無待以判決宣示之必要。

二三、四十七年臺上字第一五一號

耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通短承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明定。所謂不得對抗承租人者，即出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在。

二四、四十九年臺上字第二三八五號

耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。惟優先承買權亦為權利之一種，原則上因拋棄而消滅，承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使，而依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位，故拍賣前承租人向出租人所為先買權之拋棄，於拍賣時仍有效力。

二五、四十九年台抗字第八三號

強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請求救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。

二六、五十二年臺上字第三五○四號

耕地三七五減租條例第十五條第一項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當。故承租人對出租人一方所提條件與之成立買賣，仍為普通買賣，而非行使優先權之結果，反之若未成立買賣，固無拋棄優先權之問題發生，且亦無同條第二項規定之適用。

二七、六十五年臺上字第四二六號

如果上訴人確係系爭土地之承租人，原所有人將土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人，其移轉所有權之行為，對於承租人不生效力（參見本院四十九年臺上字第二三八五號判例），被上訴人即不得以出租人地位訴請交還。

二八、六十六年臺上字第一五三○號

二九、八十八年臺上字第一號

耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年臺上字第一六四七號及六十三年臺上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用。

第四百九十五條　因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。

第四百九十五條　因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。（民國十八年公布）

決議：民國八十八年四月公布修正，增列八十三年臺上字第三二六五號判例。

三○、八十三年臺上字第三二六五號

民法第四百九十四條但書規定，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約，係指承攬人所承攬之建築物，其瑕疵程度尚不致影響建築物之結構或安全，毋庸拆除重建者而言。倘瑕疵程度已達建築物有倒塌之危險，猶謂定作人仍須承受此項危險，而不得解除契約，要非立法本意所在。

民法第425-1條

1.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
2.前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第426-1條

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

民法第426-2條

1.租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
2.前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
3.出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

民法第457-1條

1.耕作地之出租人不得預收租金。

2.承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受。

民法第458條

耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：
一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。
二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。
三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。
四、租金積欠達兩年之總額者。
五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

民法第460-1條

1.耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
2.第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。

民法第494條

承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵，或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約。

民法第495條

1.因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。
2.前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。

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