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請求返還無權占有土地等事件

案由摘要：

請求返還無權占有土地等事件

裁判日期：民國 90 年 08 月 03 日

裁判要旨：

查最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係指：土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開判例之適用。本件上訴人之系爭房屋係購自姜0方，而被上訴人對基地之所有權則購自莊0有之繼承人，系爭土地及房屋，從未同屬一人所有，上訴人引上開判例為利己之抗辯，自非有理。又合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利。本件系爭房屋係由地主莊○有與葉○傑合建後再輾轉由林○漢、姜○方讓與上訴人，系爭土地則由被上訴人向莊○有之繼承人買受而來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人，上訴人執該合建契約之約定，對抗本件土地承買人之被上訴人，主張其有使用土地之權利，自非有據。

最高法院民事判決九十年度台上字第一三六六號

上訴人羅0禎（原名羅0善）

訴訟代理人張質平律師

被上訴人姚0美

右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十年三月六日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第八二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件被上訴人主張：

坐落台北縣板橋市○○段五○四之一地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人所有門牌號碼台北縣板橋市○○路二四五巷五○弄二八之五號未辦保存登記建物，無權占有系爭土地如第一審判決附圖所示Ｅ部分面積七九‧二三平方公尺，依所有權之作用及不當得利之規定，上訴人應返還該部分土地及相當於租金之不當得利等情。因而求為命上訴人：

㈠將如第一審判決附圖所示Ｅ部分土地上建物（即同附圖所示位置在系爭土地上之Ａ、Ｂ、Ｃ面積合計七九‧二三平方公尺部分）拆除，返還土地予被上訴人。

㈡給付被上訴人新台幣（下同）六萬二千九百四十八元及加付法定遲延利息。

㈢給付被上訴人三十六萬三千八百五十一元，並自八十九年七月一日起至返還土地之日止按月給付被上訴人七千九百七十六元之判決（本件被上訴人之聲明原為先位聲明：求為命上訴人將如第一審判決附圖所示Ｅ部分土地上建物拆除返還土地予被上訴人，並給付被上訴人三十五萬四千九百五十元及加付法定遲延利息之判決。備位聲明：求為命上訴人將如第一審判決附圖Ｅ扣除Ｄ所示面積十一 ‧一七平方公尺之地上建物拆除，返還土地予被上訴人，並給付三十五萬四千九百五十元及加付法定遲延利息，並自八十五年七月一日起至交還土地之日止，按公告地價百分之八給付損害金之判決。第一審判命上訴人將如第一審判決附圖Ｅ扣除Ｄ所示之面積十一‧一七平方公尺之建物拆除，返還土地予被上訴人，並給付三萬零二十五元及加付法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之請求，兩造各就其敗訴部分提起上訴。被上訴人於原審撤回備位聲明部分，並為聲明之擴張與減縮如上述。原審改判命上訴人再將如第一審判決附圖編號Ｄ所示面積六八‧○六平方公尺之建物拆除，返還土地予被上訴人。並命上訴人再給付被上訴人二萬零三百二十七元及其利息，命上訴人給付被上訴人二十九萬零八百八十二元，並自八十九年七月一日起至返還土地日止，按月給付被上訴人六千三百八十一元。駁回被上訴人其餘之上訴及追加之訴，並駁回上訴人之上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。

上訴人則以：

系爭房屋係由訴外人葉0傑與系爭土地原所有人莊0有合建分得者，葉0傑於六十七年間將系爭房屋出售予訴外人姜0方，姜0方再於七十三年間出賣予上訴人。上訴人繼受前手之權利，有權使用系爭土地，被上訴人不得請求上訴人拆屋還地及返還不當得利等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：

被上訴人主張其所有系爭土地上，有上訴人之系爭未辦保存登記建物（如第一審判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示位置），面積為七十九點二三平方公尺（其中增建部分面積為一一、一七平方公尺）之事實，業據提出土地登記簿謄本為證（一審卷七、八頁），且經第一審法院囑託臺北縣板橋地政事務所測量，繪有土地複丈成果圖，及經第一審法院向地政事務所函查有關複丈成果圖測量線及占有面積等相關問題，有卷附複丈成果圖及臺北縣板橋地政事務所八六北縣板地二字第五四六六號函可參（一審卷九三至九五、九九、一○○、一六九至一七二、一九三、一九四頁），堪信為真。

系爭房屋之建造，係被上訴人之前手莊0有與台北市第九住宅公用合作社合建，因該合作社積欠債務，經法院將該未全部完工房屋強制執行，由訴外人劉0旺（原判決誤載為劉0旺）於六十一年間拍定後，由劉0旺出售予葉0傑，葉0傑再於六十一年十月二十三日與莊0有訂立合建契約，嗣系爭土地經都市計劃編為綠地不可建築，葉0傑僅興建一層即停工，於六十七年八月二十一日將房屋出售予林0漢（原判決誤載為林0琪）、姜0方，姜0方再將系爭房屋於七十三年五月二十六日出售予上訴人。而系爭土地原所有人莊0有死亡後由其繼承人莊0財等六人於八十四年九月二日將系爭土地出售予被上訴人，此為兩造所不爭執（一審卷四、三九頁），且有台灣台北地方法院不動產權利移轉證書、合建契約、買賣契約書等佐證（一審卷二四、四二至五二頁），應屬實在。

查最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係指：

土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開判例之適用。本件上訴人之系爭房屋係購自姜0方，而被上訴人對基地之所有權則購自莊0有之繼承人，系爭土地及房屋，從未同屬一人所有，上訴人引上開判例為利己之抗辯，即非有理。又合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利。本件系爭房屋係由地主莊0有與葉0傑合建後再輾轉由林0漢、姜0方讓與上訴人，系爭土地則由被上訴人向莊0有之繼承人買受而來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人，上訴人執該合建契約之約定，對抗本件土地承買人之被上訴人，主張其有使用土地之權利，自非有據。

上訴人之系爭房屋使用系爭基地，並無正當權源。上訴人雖抗辯系爭標的物既經法院另案判決確定認上訴人之前手有權占有，上訴人自有權占有之前手繼受系爭標的物應受該確定判決之保護云云。然上訴人所指之另案確定判決係指兩造所不爭執之台灣臺北地方法院六十九年度訴字第一○四三六號、台灣高等法院七十年度上字第九八七號及最高法院七十一年度臺上字第三○三六號確定判決而言，該民事卷宗雖因銷燬而無從調得（一審卷一一三至一二八頁），但依該案歷審判決內容所載，係該案原告莊0有以臺北縣板橋市○○段二五八號土地所有權人之身分，訴請被告謝0田、彭0麟、譚0生、高0發、羅0華、林0漢、黃0菊等人拆屋還地或遷讓房屋，其當事人並不包括上訴人所主張之前手姜0方，且姜0方所有門牌號碼臺北縣板橋市○ ○路二四五巷五○弄二八之五號（見一審卷一二○頁、原審上字卷一○七頁附圖編號Ｑ所示）即本件系爭房屋，係坐落於後埔段二五八之四六地號，該第二五八之四六地號土地亦非該案件原告莊0有請求之範圍，本件自無民事訴訟法第四百零一條既判力之問題，上訴人前揭抗辯，亦非可採。依上訴人提出之其與姜0方簽訂之不動產買賣契約書附表（一審卷四九頁）所示，其所購買系爭房屋之面積為六八‧○四平方公尺，一審法院勘驗現場命地政機關測量製成複丈成果圖，查明系爭房屋基地總面積達八八‧八一平方公尺即如第一審判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示，而其中占有系爭五 ○四之一地號土地部分則為七九‧二三平方公尺即同附圖Ｅ部分所示，此顯與上訴人輾轉自葉0傑所購房屋之面積不同。第一審法院再依被上訴人指界以建築線為基準，囑託該管地政機關測量出同附圖編號Ｄ部分面積為六八‧○六平方公尺。系爭房屋占有系爭土地實際面積為七九‧二三平方公尺，扣除前揭附圖編號Ｄ主建物部分面積六八‧○六平方公尺，尚多出一一‧一七平方公尺，此部分即屬增建部分。此增建部分作為廚房使用，與編號Ｄ主建物部分連成一體，此有現場相片三幀可稽（一審卷七一頁），並經第一審法院勘驗屬實，製有勘驗筆錄（一審卷九三、九四、九五頁、一六九頁背面）在卷可考。可見上開增建部分，已與全建物附合，由上訴人取得事實上之處分權，上訴人抗辯其未增建，自不足取。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。本件上訴人無法律上之原因，占用如第一審判決附圖Ｄ及增建部分共七九‧二三平方公尺使用，消極地減免其應支付使用土地之代價而受有利益，同時亦使被上訴人受有相當租金之損害，參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，及土地法第一百零五條基地租用準用同法第九十七條規定，上訴人應給付相當於租金之使用土地代價。經斟酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度、上訴人利用基地之經濟價值及所受利益等項，認以系爭土地申報地價年息百分之八作為計算損害金之標準為適當。系爭土地八十三年七月起申報地價為每平方公尺一萬零四百元，八十六年七月起為每平方公尺一萬一千六百元，八十九年七月以後為每平方公尺一萬二千零八十元，此有地價謄本（更一字卷一六○頁）在卷可稽，上開不當得利之損害金，即應以此為計算依據。被上訴人請求自八十四年九月二日取得土地所有權之日起至起訴前一日即八十五年六月六日止之不當得利，計算如原判決附表一所示，共五萬零三百五十二元，扣除第一審已命上訴人給付之三萬零二十五元，應再給付二萬零三百二十七元。被上訴人請求自八十五年六月七日起訴日起至八十九年六月三十日止之不當得利，計算如原判決附表二所示，此部分上訴人應給付二十九萬零八百八十二元（原判決誤載為二十九萬一千零六十六元）。另自八十九年七月一日起至拆屋還地日止，上訴人每月應給付相當於租金之不當得利為六千三百八十一元，逾此部分之請求，即無理由。被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人拆除系爭土地上如第一審判決附圖編號Ｅ所示面積七九‧二三平方公尺之地上建物，返還土地，及請求上訴人給付上開不當得利損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，並將被上訴人敗訴判決部分廢棄，改判命上訴人再為上開（理由欄第一段）拆屋還地及返還不當得利金額之判決。

查本件上訴人經由其前手輾轉買受之系爭房屋，原係未辦理保存登記之建物，上訴人雖因不能為移轉登記而不能為房屋所有權之受讓，惟上訴人既自前手受讓系爭房屋，對該房屋仍有事實上之處分權，原審認上訴人因受讓系爭房屋而取得該房屋所有權，雖欠妥適，惟不影響本件判決之結果。

上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴，為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中華民國九十年八月三日

最高法院民事第二庭

審判長法官曾桂香

法官劉延村

法官劉福聲

法官黃秀得

法官顏南全

右正本證明與原本無異

書記官