土地與座落建物同屬一人所有(非公寓大廈)，僅將房屋讓與他人，因他人積欠債務被法拍，原土地所有人得否主張優先承買權？#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

土地與座落建物同屬一人所有(非公寓大廈)，僅將房屋讓與他人，因他人積欠債務被法拍，原土地所有人得否主張優先承買權？

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 18 號

會議日期：民國 98 年 11 月 11 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

A 地及坐落其上之 B 屋原同屬甲所有（B 屋非屬公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款所示之建物）。民國 90 年間，甲僅將 B 屋讓與乙，乙即將 B 屋設定抵押權於丙。嗣乙屆期未清償債務，丙聲請法院拍賣 B 屋。則於法院拍賣 B 屋時，甲得否主張優先承買權？

討論意見：

甲說：甲不得主張優先承買權。

㈠民法第 425 條之 1 第 1 項規定之適用情形，係指房屋、土地原同屬一人所有，單獨或先後讓與他人，而使土地與建物所有人各異之情形，為避免無法利用建物之經濟價值，而使建物在得使用之期限內，與土地間推定有租賃關係。然民法第 426 條之 2 第 1 項係規範基地租賃之情形，土地所有人與建物所有人間原有租賃契約，為簡化法律關係，而賦予土地所有人或建物所有人有優先承買權。由是以察，民法第 425 條之 1 第 1 項規定，與民法第 426 條之 2 第 1 項規定，其構成要件與立法目的均非相同。題示情形，甲應不得類推適用民法第 426 條之 2 第 1 項規定，而主張對 B 屋有優先承買權。

㈡況且，優先承買權之存在，往往降低第三人購買意願，無法真正呈現市場價值，損及 B 屋所有權人、抵押權人之利益。倘甲果有意承買 B 屋，非不得參與投標競價，何須主張優先承買權。是以，除法律明定賦予優先承買權之情形外，不宜類推適用而創設優先承買權。

㈢尤有甚者，甲因自己之讓與行為，致土地、建物異其所有人，就此而言，並無基於簡化法律關係而賦予優先承買權之必要。另民法第 425 條之 1 第 1 項規定，僅為使建物在得使用之期限，取得合法占有基地之權源，故推定有租賃關係，其性質與土地法第 104 條之租地建屋關係不同，不應擴張解釋，認其同時取得租地建屋承租人之相同權利。

乙說：甲得類推適用民法第 426 條之 2 第 1 項規定，而主張對 B 屋有優先承買權。

㈠按民法第 426 條之 2 第 1 項之立法意旨，係在使基地與其上之房屋合歸一人所有，俾土地利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。又民法第 425 條之 1 第 1 項規定，係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，故應推定土地所有人默許房屋受讓人繼續使用土地，而有法定之租賃關係存在。

㈡民法第 425 條之 1 第 1 項規定，與同法第 426 條之 2 第 1 項規定之法律目的類似，均為解決土地及其上房屋異其所有人之情況。題示情形，A 地、B 屋原同屬甲所有，而甲單獨將 B 屋讓與乙，即推定乙於 B 屋得使用期限內，就 A 地有租賃關係，且其期限不受民法第 449 條第 1 項規定之限制。是故，甲得類推適用民法第 426 條之 2 第 1 項規定，而主張對 B 屋有優先承買權。

丙說：甲得依土地法第 104 條第 1 項規定，主張對 B 屋有優先承買權。

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，為土地法第 104 條第 1 項所明定。題示意旨，甲所有 A 地及乙所有 B 屋間，依民法第 425 條之 1 第 1 項規定，有法定租賃關係。而土地法第 104 條第 1 項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限。故本題之情形，甲得依土地法第 104 條第 1 項規定，主張對 B 屋有優先承買權（最高法院 62 年台上字第 2962 號判例參照）。

初步研討結果：採丙說。

審查意見：採丙說。

研討結果：照審查意見通過。

參考資料：

資料 1

最高法院 62 年台上字第 2962 號判例：

土地法第 104 條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第 104 條之適用。

提案機關：臺灣士林地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 18 號）

資料來源：司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會彙編（99年1月版）第 270-273 頁

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