持分土地拍賣，第三人拍定，共有人有2人以上聲明優先承買，此時應如何辦理？#共有土地#共有房屋#透天厝#各類型不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

持分土地拍賣，第三人拍定，共有人有2人以上聲明優先承買，此時應如何辦理？

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 15 號

會議日期：民國 98 年 11 月 11 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

按拍賣債務人所有應有部分之土地，待拍定後，如非共有人得標買受，依法應通知其他共有人於期限內是否行使優先購買權，如有 2 人以上之共有人聲明優先承買，此時應如何辦理？

討論意見：

甲說：

如權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣不動產人之全部共同或單獨優先承買（辦理強制執行應行注意事項第 44 點，法院辦理民事執行實務參考手冊第 288 頁）。

乙說：

依物權修正條文第 824 條第 7 項變賣共有物，有 2 人以上願優先承買者，以抽籤定之。則依相類似事件應作相同處理之平等原則，宜類推適用上開修正條文，以抽籤定之。

丙說：

參酌公告應買程序，若有 2 人以上應買人表示應買者，而應買之時間有先後者，應認應買在先者得應買，不以出價高低定其應買。而拍賣應有部分時，若有拍定人（或承受人）為有優先承買權之共有人，其他共有人無優先承買權（最高法院 72 年台抗字第 94 號判例參照）。是若有 2 人以上願優先承買者，以最先提出聲明者為最優先。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說。

研討結果：決議僅就甲說及乙說交付表決。經付表決結果：實到 68 人，採甲說 51 票，採乙說 4 票。

參考資料：

資料 1

臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類第 33 號提案

提案機關：臺灣屏東地方法院

法律問題：

甲就其與乙、丙 2 人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙 2 人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何辦理？

討論意見：

甲說：

按土地共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第 4 項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第 4 項規定應有優先承購之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。

其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。

題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。

乙說：

按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第 824 條第 2 項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。

如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。

縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。

分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難（民法修正草案第 824 條之 1 規定參照），如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。

又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。

如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。

至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。

題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說。

研討結果：

㈠經付表決結果：實到 53 人，採甲說 3 票，採乙說 47 票。

㈡另最高法院 95 年度台抗字第 697 號與 96 年度台抗字第 408 號裁定之見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。（本題已經最高法院民一庭研究並修正文字後，提請該院 98 年度第 6 次民事庭會議 98 年民議字第 10 號提案研討作成決議）

資料 2

最高法院 98 年度第 6 次民事庭會議紀錄 98 年民議字第 10 號提案貳、98 年民議字第 10 號提案（台灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類第 33 號提案）

院長提議：

甲就其與乙、丙 2 人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙 2 人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何處理？

甲說：

按土地共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第 4 項所定之優先承買權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第 4 項規定應有優先承買之權利。

而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承買之權。

其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。

故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。

乙說：

按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第 824 條第 2 項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。

而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。

分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。

況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難（民法修正草案第 824 條之 1 規定參照），如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。

如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。

題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。

以上二說，應以何說為當？提請公決

決議：

一、按民法物權編部分條文於 98 年 1 月 23 日修正公布，同年 7 月 23 日施行（民法物權編施行法第 24 條第 2 項規定參照）。

依增訂之民法第 824 條第 7 項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有 2 人以上願優先承買者，以抽籤定之。」題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有 2 人以上願優先承買者，由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。

二、惟增訂之民法第 824 條第 7 項規定，並未規定可溯及既往，對於 98年 7 月 23 日前已發生之事件，依民法物權編施行法第 1 條規定，不適用該規定。

此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有 2 人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第 94 條第 1 項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第 824 條第 7 項規定前後所持見解一貫。

主席：楊仁壽

提案機關：臺灣高雄地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 15 號）

資料來源：司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會彙編（99年1月版）第 254-262 頁

相關法條 7