房地稅務:搞懂地政稅務與相關知識很重要#房地產買賣#持分不動產#專業.認真.負責#實務.用心.勤勞#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

房地稅務

無論是「投資」、「自住」房地產，都必須把相關的房地產「稅務」、「地政」知識學起來，因為這些知識或常識一旦用到對的地方，都可以為自己省很多的錢，而且也能聰明合法節稅。

舉個例子：這幾年政府打房，部分預售屋投資客開始面臨「賠本出清」窘境，但是，你如果知道出售「賠本」預售屋，如何申報財產交易損失，那麼起碼在隔年申報綜合所得稅的時候，可以讓你的損失降低一些。

又譬如房地產交易所得稅的申報有5大常犯錯誤，弄錯了，不但會造成自己的麻煩，還恐怕會補稅、罰款等情事，所以「搞懂地政稅務與相關知識」是很重要的。

搞懂地政稅務與相關知識很重要

2018年04月27日

第1期作者：MyGoNews編輯部

一件一件學起來

搞懂地政稅務與相關知識很重要

買屋拿到「銷貨折讓單」要注意

財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅於2016年1月1日正式上路，如屬房地合一課稅範圍者，個人於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內須自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

該局說明，個人房屋、土地交易所得計算，出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得房屋、土地成本，及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

自住、公益出租房屋稅率「有優待」

新北市政府稅捐稽徵處表示，依房屋稅條例第5條規定，自住房屋稅率為1.2％，非自住之住家用房屋稅率為1.5％~3.6％。

另依財政部訂頒之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，可按自住使用之房屋稅率(1.2％)課徵房屋稅：

一、房屋無出租使用。

二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。如自行興建或新取得(買賣、贈與、繼承……)之新屋、中古屋符合上述自住房屋要件者，無論本人、配偶及未成年子女全國合計是否為3戶以內，皆須向房屋所在地稽徵機關申請，經稽徵機關審核通過後，始可適用自住用稅率；另原超過3戶不符自住規定之房屋，因部分房屋出售後，已符合自住規定者，亦應提出申請始可適用。

店面租賃後，水電費「記得做這個」

恆春鎮陳小姐來電詢問，自己在恆春老街承租店面經營餐館，其繳納憑證抬頭為房東的水電費，是否可以用來扣抵商號之銷項稅額？

財政部南區國稅局恆春稽徵所表示，依據加值型及非加值型營業稅法第33條規定，營業人應以載有其名稱、統一編號及營業稅額之統一發票申報扣抵銷項稅額；然財政部考量公用事業自2016年1月轉換開立統一發票初期，承租房屋之營業人向公用事業申請統一發票買受人名義變更尚需時日，乃規定取得抬頭為2018年6月以前之繳費通知單或已繳費憑證，得以出租人名義之統一發票申報扣抵銷項稅額；抬頭為2018年7月以後者，應依規定取得抬頭為承租人之統一發票才能申報扣抵。

申報列舉扣除房貸利息「必要條件」

財政部高雄國稅局表示，納稅義務人辦理綜合所得稅結算申報，申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息，務請於課稅年度在自用住宅地址辦竣戶籍登記，方能准予認列。

該局進一步說明，購屋借款利息列舉扣除為納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。

但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報之儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除，且以1屋為限；另外，再提醒納稅義務人、配偶或受扶養親屬登記為房屋所有權人及於課稅年度應在該地址已辦竣戶籍登記，並且該房屋無出租、供營業或執行業務使用，才可適用。

遺產分割協議書「這個部分」應課印花稅

稅捐機關表示，繼承人遺產分割協議書，如包括不動產分割在內，且係持憑該分割協議書向主管機關申請物權登記者，該協議書就分割不動產部分，屬印花稅法第5條第5款典賣、讓受及分割不動產契據，應就分割不動產部分，按協議成立時價值千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。稅捐機關說明，典賣、讓受及分割不動產契據，係指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據，為印花稅之課徵範圍。

有關繼承人單獨繼承不動產，所持土地登記清冊，如未載明協議辦理內容，不具上述買賣、交換、贈與或分割不動產之性質者，非屬印花稅之課稅範圍。

5年內移轉「這些規定」不符，須繳回退稅款

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔，土地所有權人在2年內，不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有，且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額，可在已繳納土地增值稅額範圍內，申請退還不足支付重購土地地價之數額。

惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意，不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出，如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明，重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍，但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者，則不需繳回退稅款，惟繼承人若在原管制五年內，再行移轉或不符合自用住宅之規定，仍須繳回原退稅款。

房屋出租如中途解約，如何申報綜所稅？

財政部高雄國稅局三民分局表示：房屋出租他人使用，應於當年度綜合所得稅結算申報時，以實際租賃收入減除必要損耗及費用後申報為租賃所得，如無法檢附合法支付費用憑證者，可減除財政部頒定之財產租賃必要損耗及費用標準43％後申報。

又房屋出租期間，雙方因故提前解除原租賃期間時，房屋所有權人可檢附原合約書影本及雙方同意終止租賃契約書，向房屋所在地稽徵機關辦理「房屋租賃終止報備」，並於辦理當年度綜合所得稅結算申報時，依實際出租期間計算租賃收入，減除出租期間之必要損耗及費用後，列報租賃所得。

個人售屋，應核實計算交易所得

高雄國稅局表示，個人出售出價取得的房屋，其財產交易所得計算，依王小姐的案件應按所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得成本及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

該局進一步說明，個人出售房屋，申報時應檢附買賣契約書，若買賣契約書只有房地總價款，或僅買入或賣出時有劃分房地價款時，應以「交易時的成交價額」減「原始取得成本」減「相關必要費用」後之餘額，乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。

故王小姐應以售價850萬元減除成本600萬元及相關必要費用後，以該房地106年度房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出屬於房屋的財產交易所得。