房地產陳總部落客

一、依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共
    有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、
    農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。

二、共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更
    及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。

三、本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等
    無償之處分、信託行為及共有物分割。

四、共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。
    私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時，如已符合本法
    條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有部分為直轄
    市或縣（市）有時，其管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係
    依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

五、共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形，有本法條
    之適用。
    二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併
    ，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

六、本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人
    數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部
    分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，
    以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，
    以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
    前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有
    人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之
    二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公
    同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為
    不明，推定為均等。
    分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法
    條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處
    分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該
    公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。

七、本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之
    規定：
  (一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先
      行通知他共有人。

  (二)書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。

  (三)公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法
      送達者為限。

  (四)公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在
      地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。

  (五)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、
      償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。

  (六)他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。

  (七)委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

八、依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依
    下列規定辦理：

  (一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書
      及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並於登記申請書適當
      欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不
      實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件
      。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無
      須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共
      有人應代他共有人申請登記。

  (二)涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之
      證明文件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有
      錯誤，由義務人自行負責；已領受對價補償之他共有人，除符合土
      地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情
      形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價
      或補償者，應於登記申請書適當欄記明事由，並記明如有不實，共
      有人願負法律責任後，免於提出證明。對價或補償之多寡，非登記
      機關之審查範圍。

  (三)依本法條規定處分全部共有土地或建物，如處分後共有權利已不存
      在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接
      申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。

  (四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人
      受領或為其提存之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定
      之文件。

  (五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得由同意之共
      有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅
      及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。

  (六)他共有人之應有部分經限制登記者，應依下列規定辦理：

      １、他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押
          、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算
          登記者，登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規
          定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記
          情形，無礙執行效果者，應予受理登記，並將原查封、
          假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始
          清算程序事項予以轉載，登記完畢後通知原囑託或裁定
          機關及債權人；有礙執行效果者，應以書面敘明理由及
          法令依據，駁回登記之申請。

       ２、 他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者，
          登記機關應洽原囑託機關意見後，依前目規定辦理。

       ３、 他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應提出
          該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文
          件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提存書
          對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明
          提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人
          之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予
          塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人
          。

  (七)申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應
      以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算
      ，並不得影響原設定之他項權利。

九、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：

  (一)應以本法條第一項共有人為提存人。

  (二)他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址
      向法院辦理提存。

  (三)他共有人之住址不詳，經舉證客觀上仍無法查明時，依下列方式辦
      理：

      １、 他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權
          人，辦理提存，並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百
          四十九條規定，聲請公示送達。

       ２、他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

       ３、他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千
          一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條
          第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無遺產管
          理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權
          人而難為給付為由，辦理提存。

       ４、他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、家事
          事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管理人為清償或
          辦理提存之對象。

  (四)以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十一條規定在
      提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時，
      應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明
      書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後，持憑法院核發之
      提存書，並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

十、本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：

  (一)部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，
      仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分
      ，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分
      通知他共有人是否願意優先購買。

  (二)徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二
      項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購
      買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表
      示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

  (三)他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

  (四)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與
      同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。

  (五)區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及
      基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之
      適用。

  (六)本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有
      部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人
      認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。

  (七)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法
      物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先
      適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八
      條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定
      之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。

  (八)共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。

  (九)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦
      理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應
      有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文
      件。

  (十)共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有
      人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張
      或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人
      之應有部分比率定之。

  (十一)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本
        法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該
        公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之
        範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。