低利率撐出高房價 購屋愈來愈難
2019-04-07 08:39
房地產業者認為，低利率撐出高房價，自備款門檻拉高，薪水族更難邁出購屋第1步。圖為新北市新莊副都心街景。（記者徐義平攝）
〔記者徐義平／台北報導〕對於近20年，家戶可支配所得、房貸利率、房價所得比與貸款負擔率構建而成的「4角習題」，似乎緊緊牽動民眾購屋能力的變化。
學者點出，長期房貸利率低是此波房市修正有限的主因，房地產業者也認為，低利率撐出高房價，自備款門檻拉高，薪水族更難邁出購屋第1步。
學者：賺了利率卻賠上高房價
政大地政系特聘教授張金鶚指出，近10年房貸利率處於2％以下，看似購屋負擔門檻變低，但其實該還的還是要還，而且他直指這僅是買得起房的假象，尤其是此波低利環境引來不少投資買盤，將房價往上推升，促使房價所得比加重不少。
張金鶚甚至點出，過往平均7年多即可還清貸款，但現在可能要20年才能還完房貸，甚至出現2代人供1間房，因此房價太高才是問題的核心。
房產業者：當前最大難題 自備款存不到
信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析，1990年代中期過後薪資凍漲，購屋能力原地踏步，而後隨著利率長期走低，因此民眾的購屋力隨之上升，不過低利率也刺激出高房價，後期購屋的民眾並沒有享受到降息的好處，反而面對更高的自備款。
1998年是房貸利率轉折走低的年代，若以當年度購屋環境來看，1個雙薪家庭拿出3分之1的收入繳付房貸，依照當年度利率8.4％水準，貸款成數7成，推估可負擔貸款金額為300萬，若再加上3成自備款，應可負擔總價400萬至500萬間的住宅。
對比當前房貸利率約1.6至1.7％，在薪資沒有甚麼提升的狀態下，3分之1的收入其實可以負擔的房貸總額則拉高至700萬元，倘若再加上3成自備款，推估可以買到1戶800萬至1000萬元的住宅，但前提是必須要有自備款。
因此現在面臨的問題在於其實房貸可能付得起，但是卻湊不到自備款，因為20年前自備款百來萬即可，現在動輒要200至300萬元，差距高達2至3倍。
蘇啟榮補充，若從實務上進一步分析首購族的購屋現況，目前許多首購族的購屋資金來源多少有長輩資助，因此單看收入支付現在房價所造成10餘倍的房價所得比，其實未必符合現況，因為現行年輕首購族購屋的資金來源，並非單靠薪水儲蓄，還包含上一代的財富，當然要辛苦2代人來購屋，並不是好事。
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☆基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之
※共有土地依土地法第34條之1規定處分者，申報人應負責繳清全部共有土地應納土地增值稅
☆共有土地與鄰接土地協議合併建築使用，應有土地法第34條之1之適用
★分層建築物區分所有共有人就其共有之基地應有部分為處分時，是否適用土地法第三十四條之一第一項
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