拆屋還地:95年台上字第2717號
裁判字號：
95年台上字第2717號
案由摘要：
請求拆屋還地
裁判日期：
民國 95 年 11 月 30 日
資料來源：
最高法院民事裁判書彙編 第 53 期 352-357 頁
相關法條：
民法 第 425-1、464 條 ( 91.06.26 )
民事訴訟法 第 477、478 條 ( 92.06.25 )
要旨：
土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院四十八年台上字第一四五七號固著有判例。
惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。
使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束。
參考法條：民法 第425-1、464 條（91.06.26）
民事訴訟法 第 477、478 條（92.06.25）
最高法院民事判決 九十五年度台上字第二七一七號
上 訴 人 陳○○
何○○
林○○
共 同
訴訟代理人 黃文崇律師
被 上訴 人 洪○○
洪○○
共 同
訴訟代理人 黃仕勳律師
被 上訴 人 洪○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年一月十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十四年度重上字第六六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落於○○縣○○鎮○○段第○○○、之○、之○地號土地（下稱系爭土地），依序分別為上訴人陳○○、何○○、林○○所有，被上訴人之母洪嫌未經伊等之同意，
擅自在系爭三筆土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示A2、A3、A4、B1、B2部分面積合計一一六平方公尺土地上，興建一層磚石棉瓦造房屋及鐵皮造雨遮（下稱系爭建物）
，洪嫌死亡後，系爭建物由被上訴人共同繼承，並由被上訴人洪○○占有使用，迭請拆遷系爭建物，交還土地，均未獲置理。
又被上訴人無權占有系爭土地，致伊等受有相當於租金之損害等情。
爰基於所有物上請求權及侵權行為之法律關係，求為命：
（一）被上訴人洪○○應自系爭土地內如附圖所示編號A2、A3、A4、B1、B2部分面積合計一一六平方公尺之地上建物，即門牌號碼○○縣○○鎮○○路○段○○○號○○○○號之磚石棉瓦造建物與鐵架造雨遮遷出。
（二）被上訴人應將系爭A2部分建物拆除，並將該部分土地交還陳○○。
（三）被上訴人應將系爭A3部分建物、系爭B1部分雨遮拆除，並將該部分土地交還何○○。
（四）被上訴人應將系爭A4部分建物、系爭B2部分雨遮拆除，並將該部分土地交還林○○。
（五）被上訴人應連帶給付陳○○新台幣（下同）八萬二千一百二十二元，何○○三十九萬七千零七十七元，林○○六十四萬零五百八十三元之判決（第一審判命被上訴人應如上訴人聲明所述拆屋還地及連帶賠償陳○○、何○○、林○○依序為三萬七千六百一十一元、三十九萬七千零七十七元、二十九萬一千五百一十元，駁回上訴人其餘損害賠償之請求，上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。
被上訴人洪○○則以：上訴人何○○於民國七十九年間，曾以其向伊等買受系爭房屋為由，向台灣彰化地方法院起訴請求洪○○自系爭建物遷出，並賠償相當於租金之損害，經判決上訴人何東
權敗訴確定在案，而上訴人林○○、陳○○均於該確定判決後受讓系爭土地，其再提起本件訴訟，即有違一事不再理原則。
且伊自七十七年間起，即未占用系爭房地，上訴人請求損害賠償，自屬無據等語為辯。
被上訴人洪○○、洪○○二人則以：系爭三筆土地分割自同段一一二地號（七十三年間重測前為○○小段○○地號），伊三人早於三十九年間即因繼承而取得，並於五十三年間同意借予母親洪嫌在該地興建一層石棉瓦房屋及一層竹造鐵皮屋；石棉瓦屋後半段之石板房屋及鐵架造雨遮，則為洪○○於七十四年自行斥資所建造，獨立而存在。
嗣洪○○於七十五年間將分割前一一二地號土地之應有部分移轉予訴外人陳○；洪○○、洪○○亦於七十八年間將其應有部分移轉予訴外人陳○○，上訴人輾轉自他人取得系爭土地之所有權，惟系爭房屋仍由洪嫌及洪○○繼續占用，迄七十九年一月十一日，洪嫌死亡，即由伊等繼承。
系爭房屋由洪嫌興建部分，對其基地原有使用權源，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，不因土地所有權輾轉移轉由上訴人取得而有異。
由洪○○興建部分之房屋，則依上開判例及民法第四百二十五條之一規定，依租賃之關係而存在，均非無權使用系爭土地，上訴人請求拆屋還地及損害賠償，均屬無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以：
上訴人何○○於七十九年所提訴訟係本於系爭建物所有權人與分割前系爭土地共有人之地位而請求，與本件訴訟法律關係顯不相同，自無一事不再理之問題。
查原判決附圖
A2、A3、A4所示土地上之房屋，其前半段為一樓店面，為磚木及竹造，該屋後段以水泥板搭建係作為廚房及廁所使用。其後緊接之B1、B2部分之雨遮，暨C1、C2、C3之竹造鐵皮屋（原供作儲藏室使用），均只能從前面店面大門出入，該廚房、廁所、雨遮部分乃附合於前半部店面之附屬建物，並無獨立之出入口及功能。
此部分雖由洪○○出資所增建，然僅有輔助前半段主建物之效用，而與該主建物附合為一體，不能認為係另一獨立之建築物，則洪嫌死亡後，此部分與其前半部之主體建物全部，均應依繼承關
係由被上訴人繼承而為公同共有。次查系爭三筆土地，被上訴人早於三十九年間因繼承而取得，為兩造所不爭，並有各該土地登記簿謄本可考。
而被上訴人之母親洪嫌於五十三年間，經被上訴人之同意，於系爭土地上興建系爭房屋之前半段，洪○○復於七十四年間加建後半段之廚、廁、雨遮；嗣被上訴人始分別於七十五及七十八年間移轉其應有部分予第三人，其後上訴人等始輾轉取得系爭土地所有權等情，亦為兩造不爭執。
系爭土地與系爭房屋所有權雖原非同屬一人，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在；參酌七十四年間洪○○更斥資增建附合於該屋，同居使用，更顯示該房屋有繼續使用該基地之意思，自可類推適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及民法第四百二十五條之一規定；即上訴人買受系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地原先使用關係之約束；因繼承而取得該房屋所有權之被上訴人，仍得主張該房屋對系爭基地原有使用權源。
至上訴人另主張兩造間縱具上開法律關係，惟系爭房屋早逾使用年限而不堪使用，其使用權關係應已消滅云云，惟此為被上訴人所否認。
且系爭房屋目前仍可供居住及營業使用，亦經原審履勘屬實，並有被上訴人所提出之現場相片在卷可參，上訴人主張該屋已不堪使用乙節，亦無可取。
因認系爭房屋對系爭三筆土地並非無占用權源，上訴人請求被上訴人拆遷房屋，交還基地，並請求損害賠償，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院四十八年台上字第一四五七號固著有判例。
惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。
本件系爭房屋係被上訴人母親洪嫌徵得被上訴人同意借用系爭基地而建造，為兩造所不爭（見原審卷第一○四、一○五頁），是土地及房屋原非同屬一人所有；且被上訴人對母親洪嫌之財產有繼承權，乃被上訴人所可預見，被上訴人於其母親亡故前，即先後將其系爭基地各應有部分出售，能否謂默許房屋繼續使用土地，而推斷土地繼受人默許房屋繼受人繼續使用土地，殊值疑議，尚難比附援引。
況使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束。
原審認上訴人買受系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地使用借貸關係之約束，而因繼承而取得該房屋所有權之被上訴人，仍得主張該房屋對系爭基地使用借貸關係，自有未洽。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 三十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來
法官 黃 秀 得
法官 吳 謀 焰
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 十二 月 十八 日
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