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〈財經週報-超低利房市〉預售屋買氣像夏天新成屋卻像冬天

2020/09/28 05:30

預售建案買氣爆棚，尤其利率超低、貨幣寬鬆下，配合各類零首付、零元交屋、工程期零付款的花招，再創一波投資預售屋的熱潮，價格也層層堆高。（記者徐義平攝）

記者徐義平／專題報導

近5年北三都單一年度新推建案表

台灣處於史上最低利率階段，又碰上全球資金浪潮，熱錢湧入股匯市，甚至布局房地產，讓房市買氣直接進入「夏天」，各地陸續傳出預售案熱銷情形；但同一時間，部分新成屋建案卻只能大幅降價求去化，整體房市呈現詭譎現象。

根據《住展》雜誌調查，雙北市正在銷售的建案中，有24個建案開價降幅2成起跳，甚至有建案降幅高達4成；而北市一個總價破億元的豪宅建案也選擇降價銷售，一戶降價達9千萬元。

預售案低自備促銷總價5%就能買

房地產業者指出，目前房市買盤大致可分為兩大部分，一是投資客競逐的預售案，一是自住客買進的新成屋案。

前者初期投資資金低，只需總價的1成，甚至中南部有些預售案祭出50萬元、5%買房搭配工程期零付款的促銷活動，抓住投資客的心態、先下訂再說；然後在建案興建期間便加價10%至15%轉手，期間不用支付工程款，更沒有任何貸款需要負擔，導致自住民眾若想買預售案，須加價15%向投資客才買得到。

反觀新成屋建案，一旦決定要買，必須拿出總價2至3成的自備款，2個月內過戶後，須立即負擔房貸；因此，大多只有存了很久自備款以及立即想要入住的自住民眾才會買單，幾乎看不到投資客身影。

房地產業者指出，自住民眾通常買房的考慮時間較長，部分建案為求加快買方決定時間，會透過降價或送家具、裝潢等方式吸引買家。

投資客競逐預售屋自住客得加價15%

《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年以來房價持續上揚，但購屋民眾可以不必灰心，因為還是找得到降價建案，尤以新成屋案較普遍。

他指出，新成屋案自備款高，短期買賣須繳納「房地合一」稅，不像預售屋那麼受投資客青睞。

因此，部份銷售期較長的成屋案，業者想儘快把房子換現金，比較願意大幅降價，希望趁著近期房市回溫多賣一點。

科達機構董事長賴建程表示，今年5月疫情趨緩，建案、中古屋買氣連兩個月大噴發，剛性買盤因擔憂未來房價上漲，先前觀望2至3年的自住客湧入建案購屋；因此，預售建案買氣火熱，價格大多持續上調，成屋案則因多是2至3年建案完工的餘屋，歷經房價修正後，再次銷售價格自然也會降價。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，房市買氣爆棚，但有限的買方在零和遊戲競爭下，預售、新成屋之間勢必出現拉鋸；尤其利率超低、貨幣寬鬆下，追逐期貨增值、追夢的心正炙，配合零首付、零元交屋、工程期零付款等花招，再創一波投資預售屋的熱潮，價格也層層堆高。

銷售期長的新成屋建案大幅降價求變現

相較之下，新成屋雖然有可以立即使用的便利性，但需要付得起2、3成自備款的買方才能買單，且買下成屋後馬上面對房貸壓力，加上新成屋受到房地合一稅影響短期投資效益，不如預售屋紅單獲利讓人期待。

此外，銷售一段時間的新成屋建案，待售的樓層、格局、總價等條件上，在社區裡都存有去化障礙，現在適時降價與誠意買方結緣，以求盡早下庄，再起爐灶，也是建商滿足獲利空間之後想快速收尾、清貨底的心態；甚至有些合建案過了閉鎖期後，股東、地主也想趁這波買氣獲利了結，因此價格上自然有談判的空間，強盛的買氣導致市場出現「倒掛」現象。

黃舒衛提醒，資金氾濫固然提供買方進軍預售市場機會，但也可能助長建商以債養案的風氣，粗製濫造以求早日結案的情形可能還是比較輕微的問題，如果買氣轉弱、去化不順、資金周轉不靈，可能就會發生倒閉甚至系統性風險，建議買方還是要注意購買預售屋的風險。

(本文出處)#房地產買賣-高仕不動產

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