繼承房地及貸款，因無力清償而出售時「注意交易稅」
報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-02-26
繼承房地及貸款，因無力清償而出售時，如何申報房地交易所得稅？
新聞摘要
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承貸款之未償債務，如該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值，且確由該繼承人實際負擔償還，核屬因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔，該額外負擔得於出售房屋及土地交易所得中減除。
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄李小姐來電詢問，2019年10月繼承其父2017年購入房地，嗣因無力償還其父所遺房地貸款，並於2021年9月出售該房地償還銀行貸款，房地合一交易所得稅如何申報？
財政部高雄國稅局表示，個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，如該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值，且確由該繼承人實際負擔償還，核屬因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔，該額外負擔得於出售房屋及土地交易所得中減除。
又因該未償債務係由繼承而來，如於繼承後5年內因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者，符合所得稅法第14條之4第3項第1款第5目所稱因調職、非自願離職或其他非自願性因素，適用20％稅率。
該局舉例說明，李君2019年繼承其父2017年購入房地(繼承時房地現值合計300萬元)，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬元，李君2021年以1,000萬元出售該房地時(假設:必要費用為30萬元；2019年至2021年物價指數未調整；土地漲價總數額100萬元)，李君適用房地合一稅新制，房地之課稅所得計算如下:
(A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元；
(B)繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元，
(C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元，
應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20％=54萬元
該局提醒納稅義務人，個人繼承房地後，為擔保自己之債務，才以該房地向金融機構設定抵押之貸款，不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。
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