共有土地經法院判決變價分割，如該土地由共有人以外之人承買時，承買人對於曾經他共有人同意在土地上建造房屋之共有人，可否訴請其拆屋還地？
發文字號： （77）廳民一字第 1199 號
發文日期： 民國 77 年 10 月 08 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
法律問題：
甲、乙、丙、丁四人共有土地一筆，甲曾經乙、丙、丁之同意在土地上並建有平房一棟，四人因無法協議分割，而起訴由法院裁判分割，法院之確定判決為將土地變價後，按持分比例分配價金，於執行時，執行法院公告拍賣，由戊拍得，戊取得權利移轉證書後，可否以甲應負出賣人同一之擔保義務，而訴請其拆屋交地？
討論意見：
甲說：
按「共有物分割之方法不能協議決定者，法院得由任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人，或變賣原物為價金之分配，此等分割方法之判決一經確定，則各共有人對他共有人因分割而取得之物，按其應有部分，即應負與出賣人同一之擔保義務。不得於判決確定後，再行主張使用已久，交還困難，以圖翻異」，最高法院五十年臺上字第九一九號著有判例，依此判例所示，不管為原物分割或變價分割，共有人均負有出賣人同一之擔保義務，本代承買人戊依上開法律關係，訴請甲拆屋還地為有理由。
乙說：
（一）細按上開判例之內容，似不無猶待商榷之處，蓋在原物分割之場合，因各共有人所占有之部分，或許因分割之結果，而分與其他共有人，故有各共有人對他共有人因分割而取得之物，按其應有部分，應負出賣人同一之擔保義務。至於變價分割，則全部共有物付諸拍賣，承買之人未必即是共有人之一，極可能係由共有人以外之人所購得，此時並無各共有人對他共有人履行擔保義務之情形，因此在共有物之承買人為 共有人以外之人時，似不宜適用上開判例。
（二）本件共有物拍賣時，戊已知悉共有土地上甲前經其他共有人之同意建有平房乙棟，而仍然買受，足認其已同意容忍房屋所有人亦即原共有人甲設定地上權，因此買受人戊除得請求甲與其設定地上權並給付租金外，不得訴請拆屋還地。（參見高院五十七年度第一次法律座談會決議）
審查意見：
採乙說（五十七年度第一次法律座談會民事類屏臨字第一號提案有類似之研討結果。）
研討結果：照審查意見通過。
座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院。
司法院第一廳研究意見：
一、各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一之擔保責任，固為民法第八百二十五條所明定，惟於變價分割時，承買之人若係共有人以外之人，即無各共有人對他共有人履行擔保義務之情形，故本題戊以甲應負出賣人同一之擔保義務，訴請拆屋交地，自非所許。
二、惟使用借貸非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，因此除非該土地已為甲設定地上權，否則甲之興建房屋雖曾得乙、丙、丁之同意，現該土地已為戊取得，甲、戊之間既未另立契約，甲之房屋繼續占有戊之土地，即難認有合法之權源，若戊主張甲無權占有，請求拆屋交地，應為法之所訴。
提案機關：臺灣高等法院臺南分院。
資料來源： 民事法律問題研究彙編 第 7 輯 205-209 頁
★變價分割第三人拍定土地若無設定地上權時可訴請拆屋交地。
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