※普通債權人聲請拍賣鑑價結果不足清償抵押權所擔保之債權，則執行法院得否仍將 A 地與 B 屋併付拍賣？#共有土地#共有房屋#房地產疑難件#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

※普通債權人聲請拍賣，鑑價結果不足清償抵押權所擔保之債權，則執行法院得否仍將 A 地與 B 屋併付拍賣？

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民執類提案第 12 號

會議日期：民國 105 年 11 月 16 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲在其所有 A 地上建有一未辦保存登記之 B 屋，而後以 A 地設定最高限額新臺幣（下同）100 萬元之抵押權予乙，嗣普通債權人丙聲請拍賣 A 地及 B 屋。經鑑價結果：A 地為 80 萬元、B 屋為 60 萬元，A 地價格已不足清償抵押權所擔保之債權，則執行法院得否仍將 A 地與 B 屋併付拍賣？

討論意見：

甲說：否定說。

（一）強制執行法第 80 條之 1 第 3 項規定，不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前 2 項之規定。基於一物一權原則，此項「不動產」應個別認定，故土地與房屋關於禁止拍賣無實益之認定，除法律有規定不得分別轉讓之情形，例如公寓大廈管理條例所規定所有權不得分別轉讓之情形外，應分別視之。如執行法院認此情形非無益執行所禁止，則抵押權人將因期前受償而損其債權，因此，不得僅因土地及房屋物權單純化而損及抵押權人之利益。

（二）因 B 屋係在抵押權設定前即已建築，若本件僅抵押權人乙行使抵押權，依民法第 877 條第 1 項之規定，乙亦不得聲請就 B 屋併付拍賣，至於將來房屋與基地分別轉讓之情形，是否有礙社會經濟之發展，於民法第 838 條之 1 增訂後，宜認為立法者已在利益衡量下，作了立法裁量。

乙說：肯定說。

（一）有無強制執行法第 80 條之 1 無益執行規定之適用，宜從法條之立法目的予以探究。無益執行禁止之目的，在避免執行債權人之債權無從受償，造成程序浪費及損害優先債權。若本件債權人丙僅聲請拍賣 A 地，其債權固無從受償更因此徒生執行費用。反之，如合併拍賣，債權人丙及抵押權人乙之債權均能受最大之清償，亦無程序浪費之情形發生。

（二）建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣，強制執行法第 75 條第 3 項定有明文。如本件僅就 B 屋拍賣，因 B 屋坐落之基地未在拍賣範圍，則勢必造成應買意願低落，且拍定後，B 屋拍定人就 B 屋坐落之 A 地發生法定地上權，將來 A 地換價時，A 地上之負擔將減損 A 地之交易價值，對債務人及抵押權人乙同屬不利。如將 A 地併付拍賣，相較於乙將來僅對 A 地行使抵押權之情形，更能提高應買之意願，且拍定後抵押權人乙仍能優先受償。整體而言對債權人、抵押權人及債務人均無不利，亦可避免因房屋與基地分別轉讓，造成二者間物權法律關係複雜化，有害社會經濟利益。

（三）民法第 838 條之 1 之增訂，參照增訂理由，係為解決房屋與基地分別拍賣之情形，因難以期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用問題，而擬制當事人間成立地上權，避免拆屋還地之情事發生，而危害社會經濟。增訂理由亦揭示強制執行法第 75 條第 3 項所規定土地與房屋同屬債務人所有，宜併予查封、拍賣之精神，立法者增訂該規定僅在解決未併付拍賣所造成之社會紛爭，而難認立法者已對拍賣無實益對抵押權人之保障與物權法律關係單純化之社會經濟公益間作了利益衡量。

丙說：

應視抵押權所擔保之債權清償期是否屆至而論，如抵押權所擔保之債權清償期尚未屆至，則併付拍賣勢必造成抵押權人期前受償，損其債權。反之，若抵押權所擔保之債權清償期已屆至，抵押權人本即得實行其抵押權，故無期前受償之不利益，執行法院固可依債權人丙之聲請就 A 地併付拍賣。

初步研討結果：

採乙說（肯定說）。

審查意見：

須視執行法院所核定 A 地、B 屋之拍賣最低價額、乙之抵押債權額若干及是否到期、丙之執行債權額若干等，依具體個案情形，判斷應否依強制執行法第 80 條之 1 規定辦理。

研討結果：

（一）法律問題經提案機關修正如下：「甲在其所有 A 地上建有一未辦保存登記之 B 屋，而後以 A 地設定債權額新臺幣（下同）100 萬元之抵押權予乙，嗣債權額 100 萬元之普通債權人丙聲請拍賣 A 地及 B 屋。經法院核定 A 地、B 屋之拍賣最低價額為：A 地為 80 萬元，B 屋為 60 萬元， A 地價格已不足清償抵押權所擔保之債權，然乙之抵押債權尚未到期，則執行法院得否仍將 A 地與 B 屋併附拍賣？」

（二）採乙說。

相關法條：

強制執行法第 75 條、第 80 條之 1。

參考資料：

資料 1（甲說、乙說）

臺灣高等法院暨所屬法院 103 年法律座談會民執類提案第 10 號：

法律問題：

債權人甲聲請強制執行其為第一順位抵押權人之債務人所有 A 建物（建築完成日期為民國 81 年 7 月 30 日，惟於 100 年 12 月 30 日始為所有權保存登記），其後普通債權人乙聲請強制執行債務人所有之土地合計 30 筆（包含 A 建物坐落之 B 土地，且 A 建物與 B 土地無公寓大廈管理條例所規定所有權不得分離之情形）。

經執行法院併案執行且合併拍賣，於第一次拍賣期日無人應買，債權人甲即撤回對 A 建物強制執行之聲請，同時，上開 30 筆土地之第 2 順位抵押權人丙（無執行名義）主張 A 建物於債務人將上開 30 筆土地共同設定抵押權與其時已經存在，且當時尚未辦理保存登記，則依民法第 877 條規定，丙自得聲請將 A 建物併付拍賣。惟債權人甲則主張本件就 A 建物及前開 30 筆土地合併為第 1 次拍賣時，因無人應買，若經減價為第 2 次拍賣，A 建物之拍賣價格即已不足清償第 1 順位抵押權所擔保之債權，故 A 建物有拍賣無實益之情形，應撤銷查封，不得併付拍賣。

試問：A 建物續拍時是否有強制執行法第 80 條之 1 拍賣無實益之情形？執行法院可否逕依強制執行法第 75 條第 3 項及辦理強制執行事件應行注意事項第 40 點第 7 款規定，續將 A 建物與 B 土地合併拍賣？

討論意見：（略）

審查意見：

本件 A 建物第 1 次拍賣期日無人應買，經減價之第 2 次拍賣最低價額已不足清償第一順位抵押債權及執行費用，基於一物一權原則，應有強制執行法第 80 條之 1 拍賣無實益之情形，故不宜續拍。

又本件 A 建物於所坐落之 B 土地設定抵押權予丙之前，即已建造完成，並無民法第 877 條規定之適用，B 土地之抵押權人丙不得主張併付拍賣，且甲已撤回對 A 建物強制執行之聲請，復未據普通債權人乙聲請執行 A 建物，則執行法院不宜逕依強制執行法第 75 條第 3 項及辦理強制執行事件應行注意事項第 40 點第 7 款規定續將 A 建物與 B 土地合併拍賣。

資料 2（乙說）

98 年度民事執行實務問題研究專輯第 38 則：

法律問題：

債務人甲將其所有之 A 地及坐落其上之 B、C、D，3 棟廠房（均位於同一工廠廠區內，為同一生產線上下游關係）其中 A 地、B、C 廠房設定第 1 順位抵押權予債權人乙，設定第 2 順位抵押權予債權人丙，將 D 廠房設定第 1 順位抵押權予丙，設定第 2 順位抵押權予乙。嗣乙聲請強制執行 A 地、B、C、D 廠房，查封後，丙將其對甲之債權及抵押權讓與予丁，而丁主張 D 部分為拍賣無實益，不得執行，是否有理由？執行法院應如何處理？

討論意見：

甲說：

丁主張有理由，就 D 廠房部分不得執行。

（一）按強制執行法第 80 條之 1 無益執行禁止原則之立法意旨，乃在於禁止普通債權人及順位在後之優先受償權人聲請無益之強制執行，以免不動產之拍賣最低價額於清償優先債權及強制執行之費用之後無剩餘，其債權即無實現之可能，造成普通債權人浪費無益之勞力、時間、費用，亦違誠信原則及社會公益。

（二）強制執行法第 80 條之 1 第 3 項規定，不動產由順位在先之抵押權人聲請拍賣者，不適用前 2 項之規定。此項「不動產」解釋上應採以一物一權之方式，個別認定，因此本題關於無益執行之禁止之認定，應分別視之。

本題 D 廠房部分，丁無執行抵押權之意願，若執行法院認此種情形無「無益執行禁止」逕為併付拍賣者，無異使丁受期前清償之效果，有損其債權。因此不得為求土地及廠房物權單純化，而損及建物抵押權人之利益。故本題建物部分仍有拍賣無實益情形之適用，應依強制執行法第 80 條之 1 第 1 項處理，通知乙就 D 廠房部分有拍賣無實益之事由，若乙不願提出證明及聲明願負擔費用，即應將 D 廠房部分撤銷查封，返還債務人，而不得併付拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會民事執行類提案第 11 號參照）。

乙說：

應就 D 廠房部分合併執行。

（一）無益執行之禁止，乃緣於債權人聲請強制執行，係以實現債權為目的，查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無剩餘之可能者，其債權即無實現之可能，如仍予執行不僅對債權人無實益，且徒然使債務人財產減少並負擔強制執行費用，造成執行程序浪費。然題示情形，將土地及廠房併付拍賣，較能提高應買意願，相較於僅拍賣土地或廠房，易造成應買意願低落之情形而言，此種情形即土地及廠房一併拍賣，對執行債權人而言，似較有實益，且拍定後執行債權人即乙就 A 土地及 B、C 廠房部分仍優先受償，整體而言，此種情形對執行債權人而言應屬拍賣有實益，故本題應無強制執行法第 80 條之 1 第 1 項之適用。

（二）依題示情形，系爭 A 地及坐落其上之 B、C、D，3 棟廠房，雖分屬 4 筆獨立所有權之不動產，然該 4 筆不動產均位於同一工廠廠區內，且互為同一生產線上下游關係，倘缺少其一，不但工廠無法生產影響其營運，亦使法律關係更為複雜，造成債權人乙及債務人甲之權益受損，應有合併拍賣之必要性。再者，可否單就丁無實行抵押之意願，而損及其他利害關係人之利益，倘合併拍賣，較能提高拍定金額，反就丁受償成數另有助益。

審查意見：採甲說。

研討結論：

基於一物一權原則，就 D 廠房有無拍賣實益，甲說理由（二）固有見地。惟有無強制執行法第 80 條之 1 規定之適用，宜從該法條之立法意旨予以探究。誠如甲說理由（一）所言，無益禁止執行之目的，在於避免程序浪費及損害在先之優先債權。本題乙為 D 廠房之第 2 順位抵押權人，如單獨聲請拍賣 D 廠房，固屬無益。但乙為 D 廠房坐落 A 地之第 1 順位抵押權人，單獨拍賣 A 地結果，拍定後，債務人就其所有 D 廠房坐落 A 地之範圍有法定地上權存在，勢必造成 A 地價值低落，不利 A 地所有人及其他 A 地抵押權人。另丁將來實行抵押權拍賣 D 廠房時，因 A 地所有人得依土地法第 104 條規定主張優先承買權，亦必減損 D 廠房之交易價值，對 D 廠房所有人及該廠房所有抵押權人同屬不利。而乙、丁就 A 地及 D 廠房均有抵押權，僅次序不同，惟合併拍賣最能保障該等抵押債權之最大實現，無違強制執行法第 80 條之 1 立法規範之目的，且避免物權法律關係複雜化，亦符合社會經濟利益。本諸強制執行法第 75 條第 3 項及辦理強制執行事件應行注意事項第 40 點第 7 目規定之精神，丁主張 D 部分拍賣無實益，應認無理由，採乙說為宜。

資料 3（乙說）

臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 8 號：

法律問題：

債務人以其所有 2 筆土地設定抵押權，供為同一債權之擔保，但未限定各別土地所負擔之金額。嗣他債權人聲請執行查封拍賣上開土地，經執行法院命鑑定人估定價格，因 2 筆土地之各個價格均不足清償上開抵押權所擔保債權之全部，乃將其事由通知債權人。惟債權人則以各該土地所估定價格之合計總額已逾抵押債權額，而聲請就該 2 筆土地予以合併拍賣。執行法院應如何處理？

討論意見：

甲說：（略）

乙說：

按強制執行法第 80 條之 1 第 1 項有關禁止無益拍賣原則之規定，旨在避免執行債權人既不能自查封物賣得價金受償，徒增執行程序，且在確保存在於不動產上之權利，不因後順位擔保物權人或普通債權人聲請執行而受損害，以保障不動產權利之安定。

依上開規定意旨，則執行債權人就債務人為他債權人設定共同抵押之數不動產聲請強制執行時，如各該不動產能予以合併拍賣為較有利於當事人或增加經濟效益，例如以建築物及其基地共同抵押之情形，苟其合計最低拍賣價額超過優先債權及執行費用總額，執行債權人之債權既能獲償，且對抵押權人亦不虞造成損害，應認在此情形並無上開規定之適用，以求兼顧執行債權人之利益。

題示情形，共同抵押之 2 筆土地所估定之各個價格，雖均不足清償受擔保債權之全部，惟其合計總額既已逾該債權額，則執行法院即應審酌各該土地有無相毗連及是否以合併規劃利用為宜等情形，如認為予以合併拍賣較有利於當事人或增加經濟效益，自得核定拍賣最低價額進行拍賣程序。但如認各該土地無合併拍賣之必要時，則仍應依強制執行法第 80 條之 1 第 1 項規定辦理。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說。

研討結果：照審查意見通過。

提案機關：臺灣雲林地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民執類提案第 12 號）

資料來源：司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 394-404 頁

相關法條 6