大直中古屋每坪開價165萬？顏炳立算「這個價位」才合理：不服輸的人性才是房市亂源！
2020-11-10 07:50Smart智富 撰文：顏炳立
圖片來源：pixabay
今年房市，在6月後因台灣疫情控制得宜，買盤紛紛出籠，中秋節過後，更在國外疫情趨嚴、台積電購廠、回流台商買地等因素，使新竹、台中、台南市等地交易熱絡，儼然有發展為新矽谷的榮景！
目前房市的熱度都集中在預售市場，未來2～3年預售屋完工後，移轉棟數必然暴增，符合我先前預估，房市盤整完4年，亦即到2023年時，價、量將齊揚。
加上過去30年在中國累積獲利的企業，將轉進東南亞及台灣，使得台灣的經濟，包括房地產，不再倚靠中國的紅利，而會走自己的路。
不過今年以來，土地及自用市場的價、量雖增溫，買氣也超越10年前，但也不意味著房價要大漲。
因為全年買賣移轉棟數推估仍在剛性需求的30萬棟。
未來房價要漲個10%～20%，須是新台幣升值，使擁有美元資產的族群開始打算置產；或利率續低，使定存族與股市獲利族漸漸轉以房地產為資金的避風港。
但現在的房市才稍見買氣，建商就急於拉高價格，逼央行出手打房，壓抑剛從谷底回升的房市，實不令人樂見。
房市復甦，欲速則不達，僅是健康回溫的買氣，卻說成案案秒殺、熱銷，無不是要逼等待價跌的剛性買方就範，實在不智。
無奈建商沒策略，想盡花招促銷，令人擔心買氣退去。
另外，目前市場熱在預售，卻有中古屋及現貨藉機亂開價。
最近常被諮詢買房與價格的評估，賣方的開價，我用專業一算就知極不合理。
位在台北市大直區80幾坪、屋齡16年的中古屋，竟開價每坪165萬元。
以附近全新的類似物件，成交在每坪150萬元，則20年以上的中古屋合理價約為每坪75萬元，10年屋每坪也才112萬5,000元，則屋齡16年的房子，每坪應開在90萬元才算是合理價。
在買氣不熱的市場，不合理的開價，只會徒勞無功。市場不是不好，不好的是開價不合理。
一廂認定市場不會下來、不服輸的人性，是市場紛亂之源。
當已採行實價登錄，房價也透明了，就要回歸正途，才會是真正健康的市場！(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)
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