私法人購屋採許可制業者：「簡單且粗暴」的煙霧彈政策 #資產配置#共有不動產#公設地#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

私法人購屋採許可制業者：「簡單且粗暴」的煙霧彈政策

2022/05/14 04:30文/記者朱語蕎

政府為抑制炒房，將私法人購屋採許可制，恐影響自由市場交易。（記者朱語蕎攝）

行政院在上月通過「平均地權條款」修正草案，其中私法人購屋未來將採許可制，對此，引發建築業界不少反彈，業者認為政府管制過頭，反阻礙自由經濟市場交易，無法解決房價高漲，恐引法後續更多問題，勞民又傷財。

根據內政部資料顯示，統計2019~2020年自然人購屋宅數51.8萬宅，而法人購置約2.3萬宅，法人購置佔比約為4%，佔比其實不高，但法人購屋有高達38%是購置4戶以上，從業種來看，有4成來自不動產及營建工程業，其他則占了6成，合計法人在這2年內買了2.26萬宅，加上法人擁有多戶住宅人數的比例不低，因而被認定囤房現象較明顯，成為此波打炒房政策下的重點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從地政司的外國人購屋狀況來看，英屬維京群島的外資在2015~2019年取得13萬坪的建物，位居所有外國人之冠，除了一些中小企業主透過公司名義購屋外，高資產族群也會利用公司名義購置不動產，未來若私法人購屋須採許可制，可能會減少高資產族群利用公司名義購屋的意願，但若有實際購屋需求，還是會登記在個人名下。

不少高資產族群會利用公司名義購置豪宅，像是北市指標豪宅「文華苑」，28戶中有至少6成是法人屋主。（記者朱語蕎攝）

管制私法人購屋形同「圍堵」房市

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏直言，管制私法人購屋無法解決問題，反而是製造問題，這些私法人都有經濟部發的營業執照，如果營業項目就有房屋買賣，但現在交易還需要經過許可，甚至還限制5年買賣，請問這張執照還有沒有用？

陳勝宏說，這項政策耗費龐大的行政成本和不確定的審議結果，先讓私法人合理的購置理由「頭不過」，再經過冗長程序下經過許可的「頭過」，最後還有長達5年的閉鎖期限制造成「身難過」，頭身被政府桎梏，民間經濟動能形同癱瘓，用這種類似「圍堵」方式治理房市，也容易造成政府是否已無力疏導的施政印象。

以現實面來說，陳勝宏指出，若是法院或行政執行分屬拍賣住宅案件，私法人或資產管理公司，得先取得許可才能參與投標，可能會造成金融體系風險的提升，債權人若要許可才能承受，也將延宕強制執行的程序。

另外，若是之前已經簽約的預售案子，在完工後也可能面臨不能過戶或交屋問題，將衍生不少交易糾紛。

中華民國不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉認為，政府不斷祭出打炒房政策，希望能抑制房價飆漲，在實務上，的確有買家會以公司名義來購屋，如果是良心建商，應會特別關注其購屋名義用途，防止其拿來炒房，但政府直接以許可制來限制購屋，在自由市場下不太合理，且現階段房價漲是因為土地漲、原物料漲，這些限制措施反讓人有打煙霧彈的感覺，效果並不大。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，政府在2020年12月「健全房地產方案」提出「私法人購屋許可制」，作為中長期研議的政策，當初背景是為了防堵個人藉由設立公司或股權移轉，來規避房地合一稅短期重稅率。

如今房地合一稅2.0已將法人5年內買賣成屋、預售屋，採用與個人相同的45%或35%實價重稅，一定條件下的股權交易，也納入房地合一稅。法人繳納房地合一稅後，盈餘分配給股東還要再繳28%的股利所得稅，現在政策背景已經改變，不應再用原來的方案。

建築業界咸認，限制私法人購買房產，不只徒增市場困擾，無益壓抑房價，反而對經濟景氣提升，恐將帶來負面影響。（記者林耀文攝）

審議許可制耗時費力衍生問題多

陸炤廷認為，審議許可制除了耗時費力、民間沒有預見性外，1年約1.5萬戶法人購買房屋數量，政府是否有足夠人力進行審查？就算審查通過了，後續是否還要追蹤？如果因外在環境變遷而未按照審議通過的使用計劃使用，原來的許可要不要廢止或撤銷？已辦理的產權移轉與設定抵押的登記又該如何處理？這些問題都企盼政府主管機關深入考量。

台南市不動產開發公會理事長郭建志認為，縱觀全世界民主國家，都沒有禁⽌或⽤冗⾧且不確定前的許可程序，處理私法人購買住宅用房屋的立法前例，郭建志認為，房屋不是違禁品，就算由私法人持有，只要沒有違反⼟地使⽤管制，何有政府採取如此嚴格控管之必要。

⾄於擔⼼投資炒作，郭建志說，中央銀行選擇性信用管制對於私法人貸款已採無寬限期、僅能貸到4成的限制，這些措施是租稅成本、融資成本去疏導，不是用高昂的政政成本去圍堵，而內政部似乎也沒有反對私法人取得房屋的需要性，只要經過專家合議制的方式來進行許可，仍然可以購買。

郭建志表示，草案的設計簡單來說，只要是私法人買住宅房屋，政府就先認為就是炒房，所以原則禁止，但是擔真正有需要的情況，為了避免錯殺，所以個採案許可的方式，另外開了條通關管道。

但這個作法，將會產生問題，只要是私法人當房屋的買方，就要先證明自己不是炒房者，為了證明不是在炒房，就需要動用行政機關採合議制的方式進行審查，在審查結果尚未確定前，所有的買賣程序勢必先進入停擺。

而購買方的法人依循公司法、證券交易法、財團法人法等相關法規對於取得不動產在程序上的要求，就此將面臨進退兩難，賣方也要犧牲錯過其他締約的機會，以及冒著時間拖長帶來的交易風險。

高房價民怨無解建築業成箭靶

代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑更直言，這是「簡單且粗暴」的政策，因為政府無法解決高房價民怨，只好把矛頭指向開發商，認為都是開發商、私法人在炒房，王俊傑說，政府有拿出證據說明市場是私法人在炒房嗎？這樣直接限制自由市場交易，等於像共產黨的思維。

王俊傑認為，現在高房價是因為原物料、工資上漲所致，通膨也讓房地產成為投資選項之一，政府應該就這些經濟問題去處理，現在這些政策已經不是在打炒房，而是直接在打擊房地產這個單一產業，讓房地產業成為高房價的代罪羔羊。

房市趨勢專家李同榮認為，私法人取得住宅用房屋許可制是猛打擦邊球，將簡單的問題複雜化，因現行法令已對法人短期炒作轉售房屋有重稅伺候，政府以人力不足為由，不主動積極查核，卻改由負面表列禁止，再採正向許可制，不但多一項法令，也多一道道審查的人力。

他建議政府，要管私法人購屋炒房，不如管管政府國有市有土地趁勢標售，炒高地價行為，才不致輕重不分本末倒置，「炒作麵粉與炒作麵包，到底那樣嚴重？」

專家意見

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏