不動產的傳承是贈與好？還是繼承好？#房地產買賣#持分房地產#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

隨著年紀漸長，爸爸打算把自己的一間房產轉給兒子。而且聽說不動產贈與可以比現金贈與少繳很多稅，但這樣的規劃方式真的沒問題嗎？

贈與不動產確實比贈與現金划算

在以往的認知裡，不動產在家庭財富的傳承上，的確有壓縮資產的節稅效果。譬如同樣想把2,000萬的資產贈與給子女，若直接用現金贈與，扣除掉每人每年220萬的免稅額度後，剩餘的1,780萬要按10%的贈與稅率繳稅，稅金是178萬。

若是改贈與2,000萬價值的不動產，則是依照該不動產的地價稅稅單上的「土地公告現值」與房屋稅單上的「房屋評定現值」的加總來課稅。假設該上述不動產的兩項現值加總為600萬，那扣除贈與的免稅額220萬，實際繳稅的金額為38萬，與現金贈與相比，就少了140萬。

在105年1月1日房地合一稅實施之後，不動產贈與就要多一層思考：「該不動產贈與後，子女將來如何處置？」如果子女將贈與的不動產在短期內出售變現的話，那原本贈與的規劃就需要進一步先試算到底是否划算？

房地合一稅實施，不動產贈與小心得不償失

以上述例子，若該不動產在贈與一年後出售，價格為2,100萬，則依照房地合一稅，房子的取得成本就是600萬，而不是2,000萬；則與售價的差額1,500萬要課35%的房地合一稅，需繳納525萬稅金，跟原本現金贈與相比，多了385萬，當初贈與的節稅規劃就得不償失了。

若是把上述不動產留到繼承，則和贈與規劃相比，就不用繳贈與稅和土地增值稅（土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅）。而且上述案例也不會超過個人遺產稅的免稅額度1200萬。

不過，若後續也是出售變現的話，就要看繼承前、當初父輩的不動產取得日期。若取得與繼承日期都是在房地合一稅制實施之後，則按新制計算；若不動產是在104年12月31日以前取得者，則有機會可選擇按舊制以房屋評定現值課稅，或同時試算是不是符合房地合一新制的自住優惠條件與稅率，二擇一。

用繼承方式規劃的缺點，就是無法指定要給哪個子女，所以如果想把不動產留給特定繼承人，就必須在不侵犯特留分的前提下，用遺囑方式指定。

除了贈與和繼承方式之外，還可以考量用買賣的方式來傳承不動產。同一案例，可以規劃父母親每年合計440萬的贈與免稅額，以現金方式贈與５年，子女再以贈與的現金，向父母購買要傳承的不動產即可。若子女已成年，也可搭配房屋貸款，縮短不動產移轉的時間。

若之後出售，房地合一稅認定的取得成本，也就會是買賣的金額。

總之在房地合一稅實施之後，不動產的傳承規劃，就必須考量傳承後的處理方式是長期自住？還是短期套現？再試算相關稅負，避免得不償失。