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Mar 30 Fri 2018 17:20
土地徵收條例《協議價購》(二)#共有不動產買賣#0912-913923高仕陳總

土地徵收條例

《第 11 條》

【公布日期文號】內政部94年10月17日台內地字第0940066484號函

【要旨】協議價購應由需用土地人與土地所有權人雙方進行溝通，召開會議為方式之一，非一定要以此方式為之

【內容】按土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通、水利、公共衛生或環境保護事業，因公共安全急需使用土地未及與土地所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議者，始得依本條例申請徵收。」其立法意旨係為尊重私有財產權益，非有必要，應儘可能避免徵收，故公益事業用地之取得，應先以協議價購或其他途徑如：聯合開發、設定地上權、捐贈等方式，與所有權人協議取得用地，協議不成，始得依法徵收之。準此，除有特殊情形外，協議取得為申請徵收土地或土地改良物之先行程序，應由需用土地人與土地所有權人雙方進行溝通協議，召開會議為協議方式之一，尚非一定要以此方式為之。本案土地所有權人既已表示同意讓售土地，自無須再召開會議進行協議。

【公布日期文號】內政部94年6月30日台內地字第0940009424號函

【要旨】因辦理公共建設之需，須取得美國政府在台所有之土地及建物，辦理協議價購或徵收事宜，相關文書得依規定向美國在臺協會臺北辦事處送達

【內容】本案經轉外交部以94年6月23日外北協行字第09401117110號函復略以：「美國在臺協會」係美國政府依據「臺灣關係法」設立之非營利性法人組織，該協會臺北辦事處並經外交部依據「駐華外國機構及其人員特權豁免條例」認可為美國政府之駐臺代表機構。本案有關需就美國政府所有之土地及建物辦理協議價購或徵收事宜，相關文書得依行政程序法第70條第1項規定，向美國在臺協會臺北辦事處送達。

【公布日期文號】內政部94年4月1日台內地字第09429052651號函

【要旨】土地所有權人曾領取協議價購款而未移轉所有權予政府之土地，逾15年是否得繳回原領之款項，而以該等土地參加既成道路土地標購等事宜

【內容】一、依法務部94年3月25日法律字第0940006279號函暨本部地政司94年3月7日內地司字第0940000522號函辦理。
二、經酌整法務部及本部地政司意見如次：
（一）有關土地所有權人已領取協議價購補償款，政府機關因故未辦理所有權移轉登記，致請求土地所有權人辦理所有權移轉登記之消滅時效完成，土地所有權人是否得再次以該等土地參加既成道路土地標購1節，類此案例，實務見解有認原有協議價購之法律關係並未消滅，不准土地所有人辦理徵收之請求（臺中高等行政法院91年訴字第394號、92年訴字第137號、92年訴字第480號及最高行政法院91年判字第390號判決參照）。惟具體個案之處理，宜就個案事實依法審酌。
（二）契約之解除謂當事人之一方因行使解除權而使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約以前之狀態；解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權，包括契約訂立時之約定，及訂定契約以後另行訂定契約承認當事人得行使解除權，一為因法律規定發生之解除權（如民法第254條至第262條、第359條、第363條等）。又解除權人及其相對人為契約之雙方當事人或繼承其地位之第三人。換言之，契約之一方當事人縱將契約所生債權讓與第三人，苟未將契約所生法律關係，包括債權及債務亦一併讓與，使第三人概括繼承讓與人之法律上地位，則契約當事人並未變更，解除權仍由讓與人行使（孫森炎「民法債編總論」下冊，第742、745至757頁參照）。土地所有權人返還當年之協議價購款，如其真意係解除契約，其所衍生之爭議，宜參酌前揭說明，依具體個案依法審認。
（三）依民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」；而土地登記規則第26條規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」是政府機關與土地登記名義人價購之土地，於簽訂契約後，即必須由權利人（政府機關）與登記名義人會同申請移轉登記，始生效力，即政府機關與土地登記名義人間之買賣契約僅為債之請求權關係，尚未發生物權移轉之效力，亦不得以此關係對抗善意第三人，故政府機關於辦竣權利移轉登記，取得不動產物權前，其土地產權仍屬土地登記名義人所有。但依最高法院69年台上字第1665號判例，債權人基於債之關係而占有標的物時，具有正當權源，並不因債權人之土地所有權移轉登記請求權罹於消滅時效而成為無權占有。

【公布日期文號】內政部91年8月12日台內地字第0910010153號函

【要旨】協議價購共有土地，得就同意讓售者辦理持分價購，不同意讓售得依法辦理徵收

【內容】按土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通、水利、公共衛生或環境保護事業，因公共安全急需使用土地未及與土地所有權人協議，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議者，始得依本條例申請徵收。」上開規定對於共有土地亦適用之。故本案貴部水利署北區水資源局為改建石門一松樹線＃11號輸電鐵塔工程，需用桃園縣龍潭鄉三坑子段○○地號內共有土地，經召開用地取得協調會，自得就同意讓售者辦理持分價購，不同意讓售或經合法送達仍未參與協議價購者依法辦理徵收。

【公布日期文號】內政部90年4月19日台內地字第9006354號函

【要旨】需用土地人於申請徵收土地前，與共有土地之所有權人協議價購其土地，該共有人自得依土地法第34條之1規定辦理

【內容】需用土地人於申請徵收土地前，與共有土地之所有權人協議價購其土地，該共有人自得依土地法第34條之1規定辦理。

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Mar 30 Fri 2018 16:58
土地徵收條例《協議價購》解釋函令【一】#持分土地#持分房屋#建地買賣#0912-913923高仕陳總

土地徵收條例

《第 11 條》

【公布日期文號】內政部101年12月11日台內地字第1010373546號函

【要旨】市價資訊之取得方式

【內容】一、按土地徵收條例第11條規定，協議價購應由需用土地人依市價與所有權人協議。市價係指市場正常交易價格，會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有議價空間，並非單一絕對值，故需用土地人辦理協議價購作業前應廣泛蒐集市價參考資料。
二、有關本部101年3月15日台內地字第1010307672號函，係提示有關協議價購市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊、不動產仲介業相關資訊或委由不動產估價師查估等3種取得市價管道，並非限制需用土地人應以前開3種管道為市價取得方式，同函亦敘明地政機關得以提供一般正常交易價格公開資訊作為協議價購市價參考資料；至前開所稱政府相關公開資訊，可包含各級政府公布不特定人均可查得之各項不動產價格資訊（如公告土地現值占一般正常交易價格比率、房地產交易價格簡訊、不動產交易實價……等），無論以何種方式取得之市價資訊均可作為需用土地人與所有權人協議時之參考值。至需用土地人欲採何種價格與所有權人協議，屬其內部授權協議範圍，由需用土地人本於權責自行決定，非以提交地價評議委員會評定為前提，惟應於協議時妥與所有權人說明其市價之訂定方式，並作成紀錄。

【公布日期文號】內政部101年10月11日台內地字第1010328533號函

【要旨】不動產估價師受託辦理土地徵收協議價購階段市價評估依據

【內容】一、需用土地人依據土地徵收條例第11條規定以市價與土地所有權人協議價購，倘若委託不動產估價師查估協議價購之參考市價，按不動產估價師法第19條第2項規定：「不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」爰不動產估價師受託查估市價，需依不動產估價技術規則（以下簡稱技術規則）規定辦理，估價報告書應記載事項則依技術規則規定製作。
二、至於「土地徵收補償市價查估辦法」（以下簡稱查估辦法）係依土地徵收條例第30條第4項授權訂定，用以規範「徵收補償市價」之地價調查估計程序、方法及應遵行事項。於上開條例第30條正式施行後，依查估辦法第3條規定：「不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」爰不動產估價師應依查估辦法辦理徵收補償市價查估，於查估辦法規定須依技術規則查估之條文，方有依該規則查估之適用。

【公布日期文號】內政部101年9月19日台內地字第1010303131號令

【要旨】以市價達成協議價購者，免徵土地增值稅

【內容】依土地徵收條例第11條規定以市價達成協議價購者，應屬平均地權條例第42條第3項規定自願按徵收補償地價售與需地機關，準用同條第1項免徵土地增值稅規定。

【公布日期文號】內政部101年3月15日台內地字第10101307672號函

【要旨】市價資訊之取得方式

【內容】按本部101年2月2日台內地字第1010085864號函釋：「協議價購應依市價與所有權人協議，所稱市價係指市場正常交易價格，該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估。」是以，倘有需用土地人請貴府提供市價資訊，請貴府地政機關（地價單位）惠予配合提供，並得以一般正常交易價格之公開資訊作為參考。如地政機關因配合提供而有增加相關費用，該費用由需用土地人負擔。

【公布日期文號】內政部98年8月10日台內地字第0980149872號函

【要旨】土地所有權人死亡未辦繼承登記之協議價購程序

【內容】依土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通、水利、公共衛生或環境保護事業，因公共安全急需使用土地未及與土地所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議者，始得依本條例申請徵收。」故需用土地人與所有權人協議乃土地徵收之先行程序。需用土地人於依規定通知所有權人協議時，如已知登記簿所載之所有權人已死亡，為免行政程序有瑕疵，致影響核准徵收處分之效力，需用土地人仍應先洽戶政機關查明其合法繼承人，並通知其協議（本部93年1月13日台內地字第0930062723號函送「土地徵收法制座談會」會議紀錄參照）。隨文檢附辦理用地取得經查土地所有權人死亡該用地取得作業後續處理事宜流程圖供貴機關參考並請轉知所屬用地單位。

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★畸零地調處不成申請徵收補償金額之預繳方式，仍應依建築法第45條規定辦理

土地法《第 236 條》

【公布日期文號】內政部87年12月1日台內地字第8783808號函

【要旨】畸零地調處不成申請徵收補償金額之預繳方式，仍應依建築法第45條規定辦理

【內容】按建築法第45條規定，調處不成立時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。

另按本部83年3月4日台內營字第8372186號函釋略以：「依建築法第45條規定，申請徵收之土地所有權人，應就規定最小面積寬度及深度範圍內本身所有與相鄰之土地，按徵收補償金額預繳承買價款，應無疑義。」是有關畸零地調處不成時申請徵收補償金額之預繳方式，仍應依建築法第45條及本部上開函釋意旨，就規定最小面積寬度及深度範圍內本身所有與相鄰之土地按徵收補償金額預繳承買價款之方式辦理。

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