房地產陳總部落客

敦南樞苑交易公司轉個人！會計師點出差別

2021-10-21 12:16:14經濟日報 記者游智文／即時報導

松山區豪宅「敦南樞苑」，今年出現第一筆交易。實價揭露，今年9月7樓戶231.85坪，以總價2億8880萬元，現金無貸款成交，拆算單價每坪143.9萬元，對照屋主於2012年的入手價格2億9513萬元，讓利633萬元。

進一步觀察備註欄資訊，顯示是親友及關係人之間的交易，資料顯示，原屋主為知名女鞋代工廠，買家住在信義區豪宅「信義富邦」，研判是由公司名義轉給個人持有。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，敦南樞苑最高單價紀錄是2012年交易的17樓戶169萬元，近年高樓層單價150~160萬元，而低樓層則落在125~145萬元左右，社區擁有敦化南路的林蔭大道、近東區商圈，吸引不少政商名流入手，不過近三年交易不多。

張旭嵐指出，房地合一稅實施前，不動產交易節稅空間高，因此不乏親友間低價交易；不過現在房地合一稅以買賣實際價格來課稅，若親友低價承購，未來該屋要再出售，是從買賣差價來課稅，因此現在親友交易的售價多半都跟原屋主買價差不多。

父送兒千萬宅用這招避贈與稅 國稅局一句話露形

2021-10-08 11:34:12經濟日報 記者游智文／即時報導

為省贈與稅，許多人會用買賣方式把房子移轉給小孩，以為只要做好金流就可以。

專業地政士表示，金流不是兒子把名下存款，匯給老爸就過關，如果兒子平常不存錢，某天戶頭突然 「天外飛來一筆存款」，國稅局仍可能課徵贈與稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，一對父子就碰到這種情況，父親想把名下一間1100萬房子，轉給30幾歲兒子，為避掉贈與稅，就用買賣方式，向銀行貸款800萬元，另外300萬元，則由兒子戶頭匯給父親，完成房子交易的金流。

父子以為萬無一失，但事後國稅局找上門，要求兒子解釋300萬存款怎麼來的，兒子說是做生意賺來的，但因無法舉證，仍遭課稅。

賣掉繼承房產被課稅143萬 專家教這招破解房地合一稅

2021/09/09 17:50文/記者朱語蕎

無論是繼承取得所有權或是受贈與取得所有權，都是以房地產的公告現值計算取得成本，售屋前要特別留意。（資料照）

一對姐弟繼承父親在民國86年承買的老公寓，為讓媽媽頤養天年，決定改由媽媽繼承取得，詎料因媽媽傷心過度，也在同年度往生，姐弟再辦理繼承登記後，各自取得所有權的2分之1 ，後來因住不慣老公寓，賣掉舊宅。

沒想到因為新制房地合一稅，取得成本以公告現值計算，概算房地合一稅約需繳143萬元重稅。

地政士聰明教3招，讓有錢爹「省心+省稅」

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-07-17

地政士聰明教3招，讓有錢爹「省心+省稅」

新聞摘要 地政士聰明教3招，讓有錢爹「省心+省稅」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】懂得「合法節稅」找門道，可以省下很多「冤枉錢」，政府的課稅法令白紙黑字寫在那裡，法律都有「解釋」與「迴旋」的空間，懂得這些「可以合法『鑽』的漏洞」就可以省下很多稅，正業地政士聯合事務所長鄭文在以他自己的經歷敘述一件房地產交易案件，讓屋主「省心、省稅」。

避稅天堂怎麼玩？央行用「雙層愛爾蘭夾荷蘭三明治」圖文詳解

2021-05-01 09:58經濟日報 記者陳美君／即時報導

中央銀行今（1）日在粉絲專頁上貼文指出，用「雙層愛爾蘭夾荷蘭三明治」（Double Irish with a Dutch Sandwich）比喻，圖文並茂詳細解釋「避稅天堂」的運作方式。

央行指出，提到愛爾蘭，粉絲們會想到什麼呢？

喜歡出國旅遊的小編首先想到「聖派翠克節」（St. Patrick’s Day），但不少人也會聯想到「避稅」。

根據租稅與經濟政策研究院（Institute on Taxation and Economic Policy）報告，上(2020)年美國55家年營收逾400億美元的跨國大企業不僅未繳交聯邦所得稅，甚至獲聯邦政府高達30億美元退稅，其有效稅率約為-9%！

重購退稅「先買後賣、先賣後買、空城計」3者大不同

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-04-11

重購退稅，「先買後賣、先賣後買、空城計」3者大不同

新聞摘要

房地合一新制上路 傳富下一代愈早愈好

2021-04-04 01:20:23經濟日報 記者程士華／台北報導

針對房地合一稅對資產傳承的影響，安侯建業會計師張芷指出，新法上路意味著，高資產家族若仍有意透過法人管理不動產，必須更早啟動傳承規劃，將物業管理期程拉長，才能免短期內倉促行事帶來的重稅負擔。

張芷指出，高資產家庭透過公司等法人管理不動產，確實是現行財富傳承手段之一，然而未來卻可能會被納入房地合一稅課稅範圍，這也揭示資產傳承必須要更早規劃。

分析新舊稅制差別，張芷指出，現行稅制底下，營利事業出售房地產，其實是併入營所稅計算，稅率就是20%，相較個人在二年內出售可能被課徵35%至45%重稅，過去幾年有不少人運用稅差，操作短期房地交易的財產，新法案將法人、股權交易也納入房地合一稅，並將稅率拉到與個人一致。

張芷表示，未來要上路的新制，針對短期交易案的懲罰性稅率，會比過去嚴格，持有期間未滿二年便出售，將課徵45%重稅；超過二年、未逾五年，出售也要課35%所得稅。

換屋不吃虧，符合條件土增稅霸氣退

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2021-04-03

換屋不吃虧，符合條件土增稅霸氣退

新聞摘要

換屋不吃虧，符合條件土增稅霸氣退

移轉土地給子女 贈與、買賣或繼承這樣選最省稅

2021-03-23 13:03:09聯合報 記者蔡孟妤／高雄即時報導

父母想將多年打拚辛苦攢來的土地移轉給子女時，選擇於生前以「贈與」或「買賣」方式移轉，或是死亡後再「繼承」，究竟哪個較省稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，留到繼承，就不用繳贈與稅和土地增值稅，雖要申報遺產稅，但有相當多的免徵項目可扣除，除非父母名下有鉅額財產，否則繼承最省稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，如以贈與方式移轉土地，有土地增值稅與贈與稅2種租稅負擔，可以利用贈與稅每年220萬元的免稅額，規畫逐年贈與方式，降低贈與稅的負擔，但得留意另有1筆視土地漲價狀況須繳納累進稅率20%至40%不等的土地增值稅。

稅捐處指出，部分父母親為了不想繳納贈與稅，選擇透過訂立買賣契約的方式來移轉土地，但依遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間財產的買賣，除非能向國稅局提出已支付價款的證明，如轉帳、匯款單據或者支票等資金流程，否則仍會被以視同贈與來看，課徵贈與稅。

贈與揭密 每10件贈與有3件是夫妻間贈與

2021-02-22 19:58:19聯合報 記者張瑞傑／台北報導

根據內政部統計資料顯示，贈與登記之中，有高達29%的比例屬於夫妻贈與，且連續五年都維持29%的比例，佔比反而較房地合一上路前逆勢增加，每10件贈與登記中，就有將近3件屬於夫妻間的贈與，而一般贈與的數量與比率則是從房地合一上路後就明顯減少。

每10件贈與登記中，就有將近3件屬於夫妻間的贈與。（圖/本報資料照）張瑞傑

統計資料顯示，夫妻間贈與在2013~2014年間佔比為24%，但從2016年就跳升到29%，並且連續五年都維持在29%左右，夫妻間贈與近五年多維持在每年1.2~1.3萬棟，反觀一般贈與的波動幅度較大，從2014、2015每年4萬餘棟，到房地合一上路後剩下每年約3萬棟左右。

土增稅重購退稅如因「這原因」免予追繳原退稅款！

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2021-01-16

土地增值稅重購退稅如因繼承而移轉仍作自用住宅使用，免予追繳原退稅款！

新聞摘要

土地增值稅重購退稅如因繼承而移轉仍作自用住宅使用，免予追繳原退稅款！

保單免繳遺產稅 有撇步

2020-12-22 05:45 經濟日報 / 記者程士華／台北報導

父母規劃藉由買保險留財產給子女，要注意投保的細節不同，可能會影響遺產稅的認定，高雄國稅局表示，以最常見的壽險保單而言，長輩必須同時為要保人及被保險人，保單才能免課遺產稅，如果被保險人是子女或他人，未來仍要繳交一筆遺產稅。

官員表示，保險往往是父母為了避免突發事故過世，導致子女失去經濟來源，而使生活陷入困境的保障之一。

然而在父母死亡、子女須申報遺產稅時，父母購買的人壽保險保單，列入遺產申報課稅與否，就要視那張保單上的要保人、被保險人身分而定。

根據《遺產及贈與稅法》第16條規定，官員表示，如果保單上約定，在被繼承人死亡時，給付指定受益人的人壽保險金額，可以不計入遺產總額，也就是不必課遺產稅。

公益信託避稅 將修法防堵

2020-10-06 02:21 經濟日報 / 記者翁至威／台北報導

富人藉公益信託「左手換右手」避稅問題屢遭外界質疑，法務部擬修正信託法強化監管，不過進度牛步，目前草案送至行政院，仍待跨部會溝通。

財政部官員表示，針對公益信託的公益支出比率問題有兩方向討論，一是監管、稅務統一標準，但兩部會對於支出比率意見不一，仍待協調；二是監管、稅務脫鉤，但恐變成兩套標準並行，徒增困擾。

「公益信託」是指依信託法規定，以慈善、文化、學術等公共利益為目的而設立的信託，不過由於公益信託財務較不透明，且享有遺贈稅、所得稅等優惠，隨著財團法人法修法後監管趨嚴，外界質疑公益信託成為新避稅工具，不乏修法聲浪。

去年底法務部釋出信託法修法草案，在監管面，規定公益信託總支出必須有50%以上用於信託本旨處理的信託事務；但在稅務面法務部草案並未規範，財政部去年底曾表示，希望比照財團法人規定，公益支出達60%以上才能免稅，但法務部認為監管實務上會有困難，仍待共識。

★移轉土地給兒女用什麼方式最省土地增值稅

• 有土斯有財，不動產一向是我們重要的置產項目，將我們名下的土地移轉給兒女，有以下幾種方式：

  移轉方式	應繳稅目	稅　　率
  買賣	土地增值稅	自住用地　10％ 一般用地　20％、30％、40％ 1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵20％。 2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵30％。 3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵40％。
  贈與	土地增值稅

長輩就要走了，繼承好？贈與好？

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2020-08-23

長輩就要走了，繼承好？贈與好？

新聞摘要

長輩就要走了，繼承好？贈與好？

爸爸想送子女台北大安區不動產，價值3.3億，四種方式試算贈與稅：這樣至少節稅1,000萬

2020-05-20 07:45任性出版 節稅的布局

圖片來源：pixabay

送人房子也有技巧

不動產怎麼送人最節稅？

捐贈公設保留地 可抵稅

2020-04-17 05:17 經濟日報 / 記者程士華／台北報導

圖／經濟日報提供

都市土地寸土寸金，但針對已經被政府指定的公共設施保留地，其用途已經受到限制，因此無論是持有、出售等情況，皆有相關節稅優惠；若去年有將公設保留地捐給政府，今年申報綜所稅時可以留意，可以提出實際取得成本，或依據土地公告現值16%計算價值，列舉扣除節稅。

民間土地若依《都市計畫法》被地方政府指定為公設保留地，不僅未來用途受到限制，價值也可能會貶損，財政部賦稅署表示，這類土地在被徵收之前，原地主仍持有的情況下，地價稅可以享有一定程度減免，作為自用住宅續享2‰優惠稅率，作為其他用途，優惠稅率則是6‰；如果是跟其他使用中土地隔離、目前也沒有用途的畸零地，更是免繳地價稅。

遺產及贈與稅如何節稅-土地增值稅、契稅由受贈人繳納

陳君有台中市西區土地1筆、房屋1棟，103年2月18日贈與其子 (贈與當時該地土地公告現值總額420萬元、房屋評定現值為 80萬元)，其子已成年，有正當職業並已小有積蓄，若土地增值稅(20萬元)、契稅(15萬元) 由其子支付，可節省贈與稅嗎？

解析：

一、 由受贈人(陳君之子) 繳納土地增值稅、契稅時，應納贈與稅額計算如下:

(5,000,000-2,200,000-350,000)×10﹪=245,000元

二、 若土地增值稅、契稅由陳君自己支付，應付多少贈與稅呢？

不動產。（圖／記者張菱育攝、示意圖）

父母的財富想要傳給子女，不動產也是相當重要的傳承工具之一，但是父母要將不動產傳子女，要用「贈與」好還是「繼承」好？安永聯合會計師事務所表示，不論是透過贈與或者是繼承的方式，都要考慮子女在短期之內是否會有出售房屋，會有房地合一稅的問題。但是，如果以單純轉移來說，繼承不計算土增稅、免稅額又較高，相對來說比較有利。

不動產移轉給子女有兩種方式，一為採取贈與的方式送給子女，主要有土地增值稅、贈與稅兩種租稅負擔，一般父母都會利用每年贈與免稅額220萬元逐年贈與子女，具節省贈與稅的負擔效果。另外，因為不動產的方式是以公告現值(土地公告現值或者房地公告現值)計入贈與總額，而公告現值多半低於市價，同樣能夠有效降低贈與稅。

另一種方式則是由繼承方式移轉不動產，由繼承方式轉移土地，免土增稅外；且遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除，其中免稅額就有1200萬元、加上喪葬費123萬元，以及直系血親卑親屬的扣除額50萬元，起碼有1373萬元不會被課到遺產稅，而且子女繼承後再將土地賣掉，土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算，土地增值稅負就會降低，也是可以考慮轉移給子女的一種方式。