大家都很好奇…疫情為何沒令房市退燒？
2020-05-12 07:00 聯合報 / 記者鄭媁
房仲業認為，房價已屬於「相對低點」，但和民眾的感受未必相同。圖／聯合報系資料照片
內政部昨天公布2019年第4季房價負擔能力指標，以及全國住宅價格指數，趨勢皆堪稱穩定。隨著疫情趨緩，外界都好奇房價是否隨之漲跌。
根據近期釋出的房價資料顯示，房價並未出現顯著下跌。
銀行調查指出，僅不到3成民眾預期房價會下跌超過3%，但仍有43.5%民眾認為疫情衝擊，會影響未來半年的購屋意願。
政府指標還在去年…仍沒跟上疫情
內政部昨天發布2019年第4季房價負擔能力指標，全國貸款負擔率為35.15％，較上季上升0.42％，與去年同季持平，房價負擔能力為「略低」等級；房價所得比則為8.58倍，較上季上升0.11倍，與去年同季持平。
內政部分析，從長期觀察，本季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是2016年以來第3低，房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。
房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比兩項指標，以衡量對房價可負擔的程度。
數值愈低，表示負擔能力愈高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得。
內政部表示，本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比，呈上升趨勢。
內政部說明，房價負擔能力指標中的貸款負擔率，其比例愈大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低4種不同的房價負擔能力等級。
桃園市坐擁國際機場，房價較雙北親民，房產業者看好。圖／桃園大眾捷運公司提供
去年Q4住宅價格指數平穩…「有參考性？」 而2019年第4季全國及6都住宅價格指數，全國住宅價格指數為104.14，較上季上漲0.55%。
6都部分，新北市、台北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市分別較上季上漲0.49%、0.27%、0.17%、0.85%、0.76%及0.91%。
內政部分析，整體而言，本季全國及6都住宅價格指數變動不大，皆於1％內微幅變動，且各市的季變動率漲幅已較去年第3季趨緩，持續呈現平穩趨勢。
考量同一房屋的重複交易案例有限，內政部發布住宅價格指數作業採用「類重複交易法」，搜尋當季2樓以上集合式住宅（公寓、華廈、住宅大樓、套房）及透天厝中，交易區域相近條件相似的房屋，運用電腦大量估價模型調整不同房屋條件的價格差異後，再計算不同時間的房價變動情形，作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。
不過也有民眾認為，「2020年都快過一半了，卻還在看去年的數據。這個數據根本看不到疫情的影響，這樣真有參考性嗎？」
房價未跌 業者認為是政策造成
由於今年受新冠肺炎疫情影響，不少有意購屋民眾持觀望態度。
國泰金日前發布國民經濟信心調查，42%的民眾認為，未來半年居住地縣市的住宅房價將持平在正負3%區間內，30.7%的民眾預期將會上漲超過3%，另有27.3%民眾預期將下跌超過3%，顯示全球疫情雖然迅速擴散，但不到3成民眾預期房價會下跌超過3%。
業者分析，疫情雖衝擊各經濟面向，人們買房需求會延遲，但在政府穩定房價的大趨勢下，房價大幅度下降的空間有限。
預計隨著疫情逐步穩定獲控制，先前積壓的購房需求將逐步回升釋放。
台中捷運即將通車，沿線房市也因軌道經濟水漲船高。圖為台中捷運與台鐵共構的松竹站。圖／建商提供
業者民調 逾6成民眾認為疫情衝擊房市 永慶房屋公布今年第2季網路會員調查，63%民眾認為新冠肺炎會使房價下跌 ，其中以小幅下跌5%至10%為大宗，占比為49%。
更有72%民眾認為，疫情對房市的影響，將持續到今年第2、3季。
而認為第2季房價會下跌的消費者，由上季的30%提升至55%，看跌比例創2018年以來新高，看漲及持平比例皆下降逾1成，顯見與中美貿易戰相比，疫情對房市的影響更甚。
其中，5都會區包括台北、新北、新竹、台中與高雄，看跌房價比例均超過5成，顯示消費者對房價信心出現潰堤，若與上1季相比，台北、新竹及台中，分別增加28%、34%及29%，看跌比率增幅最多。
房市仍未退燒 超乎預期
根據內政部全國建物買賣移轉統計，今年年1月買賣移轉棟數約2萬棟，2月的移轉棟數也落在2.3萬棟。
與去年相比，同類別的買賣棟數共計30萬棟，平均一個月的交易棟數約為2.5萬棟，與今年前兩個月的交易量相距不大。
這樣的現象出乎外界預期。專家分析認為，受疫情影響，出門賞屋的民眾減少，但不少房仲推出線上賞屋功能，透過VR、錄製屋況影片方式，仍能吸引購屋意願者。
其次，目前房貸利率平均不到2%，眾多銀行爭相推出房貸優惠方案，將利率調更低、拉高核貸成數或是貸款年限，同樣能刺激買氣。
新冠肺炎疫情自2月以來，國內經濟雖產生變化，部分買方因疫情對入手房屋態度趨保守觀望，但雙北房屋銷售仍比預期還旺，賣方也未有大幅讓價跡象，成交價上目前仍看不出鬆動。
高雄的房市仍走熱，新建案不斷增加。圖／聯合報系資料照片
美國2月房價漲4% 後市恐不妙
眺望國際，美國2月房價上漲4.2%，雖優於市場預期，但新冠肺炎疫情開始重創美後，加上經濟成長動能減弱，外界分析，美國3月數據可能會開始顯現居家防疫措施對房市的衝擊。
美國日前公布的標普／凱斯席勒房價指數顯示，2月全美房價較1年前上漲4.2%，漲幅大於1月的3.9%，優於預期；全美20大城市房價的漲幅也從3.1%擴至3.5%，以鳳凰城、西雅圖、夏洛特等城市的漲幅最大。
美國2月房價走高的原因，包括買家需求強勁、房屋供應吃緊，以及房貸利率逼近歷史低點。
不過，如今儘管利率仍處於低檔，物件供應甚至更吃緊，但需求已大幅降溫。
專家分析，房價高、個人債務水平高、居民數量多的大都市，可能面臨的風險最大。
當地受疫情影響，裁員數量驟增，房屋出售變得困難；賣家推遲上市，買家選擇有限，房地產市場恐陷入停滯。
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