老宅不值錢？　台南新舊屋價差近一倍 #平價住宅#透天厝#持分不動產#房屋產權暇疵#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

老宅不值錢？　台南新舊屋價差近一倍

2020/10/24 04:29文/記者張瀞勻

台南市由於建商大舉入主，地價漲幅驚人、新案開價也攀升。

根據樂居網調查，全台各大都會區新成屋及中古屋房價價差，不料越往南部走，價差越大，進一步觀察價差最大前10名行政區，即有6個行政區都在台南市，樂居網創辦人李奕農指出，關鍵在於，台南市房價正在初升段，中古屋來不及跟上漲幅趨勢。

樂居網統計，近一年全台都會區5年內新成屋及屋齡10～30年的中古房大樓房價，越往南走房價落差越大，以台南市價差最大達57%，其次為高雄市51%、台中市40%、新竹縣市34%、桃園30%，雙北市價差最小，北市僅19%、新北市17%。

房價初升段老屋跟不上漲幅

進一步觀察各大都會之行政區價差狀況，發現價差最大前10名，有6名坐落於台南市，包含：仁德區、安南區、安平區、新市區、永康區、中西區及南區，其餘零星分布於桃園市、台中市。

李奕農分析，台南市目前正處於房價上漲的第一階段，然而房價初升段通常會由新案先反映價格，中古屋往往來不及跟上漲幅趨勢，到了第二階段漲幅時，新案反應熱烈，拉開價差後，就會帶動中古屋需求，連帶拉抬中古屋房價。

另一個造成台南市價差擴大的關鍵在於「購屋習慣」，南部購屋族通常傾向買新案，因為中南部平均單價、總價較低，民眾購屋習慣大多傾向新案，首選較少挑選中古屋，導致中古屋在市場交易不熱絡，屋主為了要售出，甚至會降價增加購屋吸引力，使得新案及中古拉開價差。

土地價格漲幅驚人新案開價攀升拉開價差

全球居不動產情報室總監陳炳辰另指出，台南市地價漲幅驚人，以新舊屋價差達91%的安平區為例，區域腹地大，在縣市合併後因市區發展飽和，加上五期重劃區開發，與國平重劃區受惠安平港遊艇碼頭開發利多，多有豪宅建案，甚至出現高達5,000萬元之交易紀錄，遂成近年來大型建商推案重心，房價趨漲難跌。

而今年初國泰建設以每坪67.11萬元買下安平區健康二街、郡平路口商業地，土地價格驚人。

地價上揚讓建商往市郊推案，如安南九份子或南區舉喜重劃區，亦讓區段房價上漲，在統計榜上也見到這2區的新舊屋房價大幅落差。

陳炳辰預估，未來台南市持續有重大建設，就業機會增加，加上房市走穩，且房價在都會區中偏低，房價與地段發展都有空間，買盤不屈就於老宅的購屋情況，預料新案與老屋價差將會持續擴大。

重劃區輩出淡水可取代性高

此外，觀察新舊屋價差較小的前10名行政區，新北市的淡水區以價差僅1%居冠，其他不乏雙北市精華區，像是台北市中正區、士林區，及新北市板橋區、新店區，另外也有發展成熟的蛋白區，例如新北市三峽區、樹林區及泰山區。

淡水區新舊屋價差僅1%，主因在於交通機能，房價拉抬力道有限。

李奕農指出，觀察以上區域，可區分為兩大類，其一為區域上漲到一定水準，購屋者不願追價時，或者有更好的替代方案可以選擇時，新案就會有漲不上去的問題，例如淡水區，同樣20多萬元的房價，客戶有可能被A7重劃區的建案吸引，其二，土地價值較高的區域，像是雙北蛋黃區，由於地段的不可取代性高，土地含金量高，因此即便是中古屋，價格也不便宜。

陳炳辰說明，北台灣熱門居住路段以淡水區為親民區塊指標，除了紅樹林的富人灣一代為資產族的度假區塊，較難與淡水一般住宅齊一而論，往捷運淡水站走，如沙崙生活圈一帶新屋都能找到1字頭，再深入新市鎮，排除特定高價社區，其餘地段均價也都在2字頭，差距也不大。