房地合一稅新制懶人包　試算、免稅秘招大公開 #中古屋#透天厝#危老重建#共有不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

房地合一稅新制懶人包　試算、免稅秘招大公開

2021-03-29 16:22:46文樂屋網／樂陶陶提供

樂屋網整理了房地合一稅新制懶人包　試算、免稅秘招。圖／樂屋網蝦姐提供

樂屋網整理了房地合一稅新制懶人包　試算、免稅秘招。圖／樂屋網蝦姐提供

為什麼會有房地合一稅？新制、舊制差異有哪些，怎麼試算，如何達到免稅門檻？一次說給你聽！

█ ▌房地合一稅的緣由，竟跟國父孫中山有關！

為什麼會有房地合一稅的產生？話說從頭，還是得先談談我們的國父。

國父孫中山提倡的三民主義分別是民族、民權、民生，而這當中民生主義的理想就是平均地權，漲價歸公，我國憲法第142條也規範了要實施平均地權，第143條更指出「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」，依循這樣的基本國策，延伸出針對土地單獨課稅的模式。

因此，我國的不動產一直都是土地、房屋分離課稅；土地是「土地公告現值」計算獲利來課徵土地增值稅（以下簡稱土增稅），房屋則依照「房屋評定現值」和成交價計算獲利後，併入綜合所得稅內一同課徵，但卻由此出現了四大問題（參見）：

一、課稅基礎與市價脫節

土地公告現值或房屋評定現值長期低於市價，無法依照實際的獲利課徵所得稅，導致市場出現炒作空間。

二、刻意操控房地價格比例

土增稅依土地公告現值課稅，但房屋卻要依照實際成交價計算獲利來課稅，導致有心人刻意調整房、地成交價格，壓低房屋售價，或提高房屋建造成本來降低獲利，以減少稅金，規避所得稅累進稅率。

三、土地漲價也可能不用繳稅

因為土地公告現值是一年調整一次，如果在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅。

四、賠錢賣卻可能要繳稅

如前所述，土地公告現值與市價嚴重脫節，所以即便實際出售不動產賠錢，還是必須繳交土地增值稅。

█ ▌房地合一稅內容為何，如何試算？

如先前所述，為避免房、地分離課稅導致的諸多問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起上路「房地合一稅」，其應繳納的稅金公式如下：

（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）ｘ稅率

如上所述，稅基是以不動產賣出成交價，扣除原始取得成本和相關移轉費用，再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額（土增稅稅基）所得的淨獲利；稅率則是依持有房屋的時間劃出級距，依《所得稅法》第14之4條規定，個人在國內持有房屋1年內轉手賣出，稅率為45％，持有超過1年未超過2年，稅率35％，持有超過2年未超過10年，稅率為20％，超過10年，稅率15％。

由此去試算看看→財政部稅務入口網房地合一稅額試算專區

█ ▌房地合一稅2.0調整了什麼？

一張對照表3秒看懂

此次修法並未調整房地合一稅的算法，而是調整稅率的計算級距，前後對照表如下：

表：房地合一稅2.0舊制、新制對照表（境內個人）