理財線上／拒當屋奴 房貸先評估3大要件
2021-04-03 06:09:00聯合報 本報記者戴瑞瑤
買房是人生大事，隨著房市轉熱，如何正確選擇房屋物件與房屋貸款，成為購屋族的重要課題，尤其房貸動輒二十年以上的長期貸款，必須挑選出最合適的優惠房貸，才能避免淪為「屋奴」。
專家建議，除在購屋前應評估可負擔的房屋總價外，選擇房貸時更需考量利率、貸款額度與年限這三大要素，才能找到適合的房貸。
根據聯徵中心統計，去年全台平均購屋總價為一一四六點八萬元，較去年同期增加卅五點九萬元，不只創下歷史新高，也是連續七年的平均購屋總價超過千萬元。
去年第四季房貸的核貸成數中位數達百分之七十九點二五，創下歷史新高；平均貸款利率則降到百分之一點四五，寫下歷史新低紀錄。
數據發現，近年國人購買總價千萬以上的房子，已是普遍現象，平均銀行可核貸成數近八成，意味購屋前至少要準備二成自備款。
假設一千萬的房子，至少要先準備二百萬的自備款，再向銀行貸款八百萬元，但這還不包含裝潢、管理費、稅費等其他費用。
星展銀行消費金融處負責人孫可基表示，買房須回歸自己的經濟條件及購屋計畫，選擇房貸則應考量利率、期望貸款額度，以及貸款年限三大要素。希望貸款額度高，利率會隨之提高；若想拉長繳款年限，相對須付出更多利息。
民眾應綜觀考量自身需求，才能決定三要素優先順序，選擇最適合房貸方案。
民眾在買房前應先評估未來房貸占收入比率，避免房貸負擔過重。
一般來說，房貸月付金額應少於個人收入的六成，並小於家庭總收入的四成。
舉例來說：一對小夫妻兩人月收入相加八萬元，每月房貸支出應少於三萬二千元，若用貸款八成、年限二十年的房貸計算，看屋時應選擇總價約八百萬元的物件較為合適；而若小夫妻兩人月收入相加可達十萬元，每月房貸支出應少於四萬元，以貸款八成、年限二十年的房貸計算，看屋時應選擇總價約一千萬的物件。
若想向銀行取得良好的房屋貸款條件，可從增進房屋外在因素與個人內在因素兩方向著手。
外在因素包含地點、形態、屋齡等房屋條件。
內在因素方面，貸款人則需要擁有良好的信用、穩定的收入來源，以及與銀行的往來紀錄。
在貸款年限部分，目前市場上大多是廿年或卅年期的傳統指數型房貸，大多數銀行也會提供二年至三年的「寬限期」，這段期間只需還利息、不用還本金。
也有部分銀行針對首購族，推出貸款期間最長四十年的房貸專案，讓民眾可選擇拉長年期，以降低每月還款的壓力。
但銀行業者提醒，雖然拉長年限能讓每月還款壓力減輕，要考量未來還有收入的時間長短，假設申貸時已經四十歲，除非有能力提前還款，用到卅年以上的貸款期不見得是好事，恐怕房貸繳到退休後還繳不完。
而若是年輕的首購族，可考慮政府的「青年安心成家」貸款，年輕人可用較優惠的房貸利率購屋，利率最低可到百分之一點一九、最高貸款額度則限八百萬元。
而去年央行降息，五大銀行購新屋貸款利率來到百分之一點三六，已有房貸的民眾，詢問最多的是「可不可以轉貸」。
因房貸族原本就背負較高的房貸金額，即使是些微的利差，每月減輕的利息支出也會很有感。
凱基銀行消費金融處副總李吉彬表示，房貸轉貸除了考量利率之外，還要評估與原銀行的房貸合約是否有收取違約金條款，及轉貸後是否產生政府規費、開辦費等成本。
若計算轉貸後第一年省下的利息比轉貸成本還多，且新申貸銀行的長期利率低於原貸款銀行，才適合轉貸。
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