★變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之
會議次別： 最高法院 98 年度第 6 次民事庭會議（二）
決議日期： 民國 98 年 07 月 07 日
決議：
一、按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布，同年七月 二十三日施行（民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照）。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有二人以上願優先承買者， 由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。
二、惟增訂之民法第八百二十四條第七項規定，並未規定可溯及既往，對於九十八年七月二十三日前已發生之事件，依民法物權編施行法第一條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有二人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第九十四條第一項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第八百二十四條第七項規定前後所持見解一貫。
最高法院九十八年度第六次民事庭會議紀錄（節本）
貳、九十八年民議字第十號提案（台灣高等法院暨所屬法院九十七年法律座談會民執類第三三號提案）
院長提議：
甲就其與乙、丙二人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙二人即分別具 狀聲明優先承買，執行法院應如何處理？
甲說：
按土地共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承買權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第四項規定應有優先承買之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部 時，共有人自亦有依同樣條件優先承買之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人 ，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序 ，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。
乙說：
按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第八百二十四條第二項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一 併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難（民法修正草案第八百二十四條之一規定參照），如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前 ，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。如在個案情形， 共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。
以上二說，應以何說為當？提請 公決
決 議：
一、按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布，同年七月 二十三日施行（民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照）。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有二人以上願優先承買者， 由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。
二、惟增訂之民法第八百二十四條第七項規定，並未規定可溯及既往，對於九十八年七月二十三日前已發生之事件，依民法物權編施行法第一條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有二人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第九十四條第一項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第八百二十四條第七項規定前後所持見解一貫。
主 席：楊仁壽
資料來源： 司法院
- 土地法 第 34-1 條（95.06.14）
- 民法 第 824 條（98.01.23）
- 民法物權編施行法 第 1、24 條（98.01.23）
- 強制執行法 第 94 條（96.12.12）
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