★返還不當得利#共有土地#共有房屋#透天厝#公保地#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

★返還不當得利

案由摘要：返還不當得利

裁判日期：民國 93 年 07 月 08 日

裁判要旨：

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。

此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一三二八號 　　

上　訴　人　張0信 　　

訴訟代理人　羅廷祥律師 　　

被上訴人　張0主 　　

訴訟代理人　王伊忱律師 　　　　　　　　

鄭美玲律師 　　　　　　　　

陳景裕律師

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十一年十月九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十一年度上字第七二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

坐落高雄市○○區○○段四小段七四三地號土地（下稱系爭七四三號土地，重測前為大港埔段二一三之一七地號）為兩造及訴外人張0云、張0義、張0哲、張0見、張0玲、張0欣、張0川、李0來、李0憲等（下稱張0云等九人）共有，伊應有部分七分之一；同小段七四四地號土地（下稱系爭七四四號土地，重測前為大港埔段二一三之一地號）為兩造及訴外人郭0芳、張0云等九人共有，伊應有部分十四分之一。

坐落其上門牌高雄市新興區○○○路二八五號房屋（下稱系爭房屋）係兩造之父張0官（原名張0宮，民國七十七年三月十五日死亡）於四十餘年間所建，當時其尚非該屋坐落土地之所有權人。嗣張0官於五十二年六月十八日取得系爭七四四號土地所有權人張戴0裡所設定之地上權，並於五十三年六月二十日因繼承而於五十四年十二月十六日登記取得該土地應有部分二分之一所有權；復於五十五年一月十日取得系爭七四三號土地應有部分三分之二所有權，並於五十六年十二月六日取得該土地應有部分三分之一所有權人羅鄧0花所設定之地上權，始於同日辦畢建物所有權登記為其所有。

張0官生前雖將系爭房屋單獨贈與被上訴人，並已於七十七年二月二十九日辦畢所有權移轉登記，惟張0官為系爭房屋就系爭七四三、七四四號土地所取得之地上權，因分別與其於五十九年四月二十三日取得系爭七四三號土地其餘應有部分三分之一所有權、於五十四年十二月十六日取得系爭七四四號土地應有部分二分之一所有權「混同」而消滅該三分之一（七四三號）或二分之一（七四四號）之地上權。

縱認各該地上權並未消滅，亦僅存在於該土地應有部分三分之一或二分之一之上，且因仍登記為張0官名義，即應由兩造及張0云等九人共同繼承，故被上訴人所有之系爭房屋自無占用系爭七四三、七四四號土地之合法權源。

詎被上訴人竟自八十三年十一月一日起至九十年六月三十日止，擅將系爭房屋出租予金石堂實業股份有限公司，每月收取租金新台幣（下同）五十五萬元，就逾越其應有部分之使用收益，乃屬不當得利，伊得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還該利益等情，求為命被上訴人給付伊五百五十萬六千二百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日（九十年六月九日）起加付法定遲延利息，並自九十年七月一日起，按月給付伊五萬二千六百零三元之判決。嗣於原審追加依侵權行為之法律關係，為相同內容給付之賠償請求。

被上訴人則以：

系爭房屋受贈於張0官，為伊單獨所有，伊本於所有權將之出租他人，自無不當得利可言。又張0官就系爭土地所取得無期限、無地租之地上權，係以建築系爭房屋為目的，雖張0官嗣取得系爭七四三號土地所有權全部及取得系爭七四四號土地所有權應有部分二分之一，然因另有抵押權存在，該地上權即不因混同而消滅。

縱張0官漏未將地上權一併贈與伊，衡之地上權之社會作用，在於調和土地與地上物間之使用關係，解釋上應認伊受贈系爭房屋時，已同時受贈地上權，該房屋自仍有權占有使用系爭土地。如認伊並未取得系爭土地之地上權，該地上權即應由張0官之全體繼承人共同繼承，該地上權又無支付地租之約定，上訴人所繼承之地上權自不可能受有任何租金權益之損害，其依不當得利及侵權行為之規定，請求伊給付，於法亦屬不合等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。

經查系爭七四三號土地之應有部分三分之一（其餘應有部分三分之二為張0官所有）所有權人羅鄧0花將其應有部分、系爭七四四號土地原所有權人張戴0裡將其所有權全部，分別設定不定期限、無租金之地上權予張0官，其目的係為張0官所有之系爭房屋合法使用該二地號土地而設定。

嗣張0官於五十七年三月八日將系爭七四三號土地其應有部分三分之二、其上地上權及系爭房屋一併設定第一順位抵押權予他人後，雖取得該土地全部所有權，並再就同一標的物設定第二、三順位抵押權與他人，另就系爭房屋及系爭七四三號土地設定第四順位抵押權與他人，而塗銷第一、二、三順位抵押權，惟不論其上地上權是否因混同而消滅，張0官所有之系爭房屋使用其所有之系爭七四三號土地，均有正當權源。

而張0官生前將系爭房屋贈與並移轉所有權登記予被上訴人，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋而無基地之使用，自應推斷張0官默許被上訴人繼續使用土地。

張0官死亡後，系爭七四三號土地雖因繼承、分割而分別由兩造及張0云等九人共有，依上開判例意旨之同一法理，難謂被上訴人所有之系爭房屋使用系爭七四三號土地，無正當權源。

同理，張0官所有之系爭房屋，使用其享有地上權之系爭七四四號土地，亦有正當權源，且不因其嗣後取得該土地應有部分二分之一所有權而有不同。

雖張0官生前贈與系爭房屋予被上訴人時，漏未將其上地上權一併移轉登記予被上訴人，仍應認該房屋有權使用系爭七四四號土地。該土地應有部分及地上權於張0官死亡後，既由兩造及張0云等九人共同繼承（另應有部分二分之一則因繼承、分割及轉讓而由郭0芳取得所有），各繼承（受）人自應繼受張0官默許系爭房屋使用該土地之負擔。上訴人即不能主張被上訴人使用系爭七四四號土地係無正當權源。

綜上，被上訴人所有之系爭房屋，既有使用系爭七四三、七四四號土地之正當權源，其將之出租與他人收取租金，係本於其房屋所有權而為收益，並非無法律上原因受有利益，自無不當得利可言。雖因系爭房屋占用系爭土地，致上訴人無法按其應有部分之比例，對於共有之系爭土地全部行使權利而受有損害，然此占用既非無正當權源，即非無法律上之原因而使上訴人受損害，亦無不法之侵權行為可言。

從而，上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付五百五十萬六千二百三十八元本息，及自九十年七月一日起，按月給付五萬二千六百零三元，即非正當，不應准許。為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，經核於法洵無違誤。

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。

至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。

本件系爭房屋原為兩造之父張0官所有，張0官為使該房屋得以合法使用系爭土地，先於五十二年六月十八日取得系爭七四四號土地所有權人張戴0裡設定之無期限、無租金地上權，再於五十六年十二月六日取得系爭七四三號土地共有人羅鄧0花就其應有部分三分之一設定之無期限、無租金地上權（另應有部分三分之二為張0官所有），系爭房屋於五十六年十二月六日完成建物所有權登記為張0官所有時，即享有使用系爭二筆土地之完整權利。

嗣張0官取得系爭七四三號土地所有權時，因其已將該土地連同系爭房屋及地上權設定抵押權與第三人，為原審合法認定之事實，則該七四三號土地應有部分三分之一上所設定之地上權，不論是否因混同而消滅，均不影響系爭房屋合法使用系爭七四三號土地之權利。

另張0官於五十四年十二月十六日取得系爭七四四號土地應有部分二分之一，雖使該土地上原設定之地上權，因混同而消滅二分之一，亦不影響系爭房屋原得合法使用系爭七四四號土地之權利。

張0官生前，將系爭房屋所有權移轉登記與被上訴人，固未將系爭七四三號土地所有權、七四四號土地所有權應有部分二分之一及地上權一併移轉，而於其死亡後由兩造及張0云等九人共同繼承，為原審所認定，惟揆諸首揭說明，被上訴人所有之系爭房屋，自有繼續使用系爭土地之合法權源，尚非「無法律上之原因而受利益」之不當得利，亦非屬「不法侵害他人權利」之侵權行為。

上訴論旨，徒執前詞就原審取捨證據、認定事實之職權行使及原判決贅述之理由，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。

又上訴人於上訴本院後主張：

張水官之全體繼承人已承受張0官對於系爭房屋之不動產權作為營業出資，轉化為全體繼承人公共同有之合夥事業，被上訴人僅有營業執行權（代表權），系爭房屋即無無償使用系爭土地之權源云云，核屬新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定，本院不得予以斟酌，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　七　　　月　　　八　　　日

最高法院民事第六庭

審判長法官蘇茂秋

法官朱建男

法官蘇達志

法官陳碧玉

法官沈方維

右正本證明與原本無異