房地產陳總部落客

★請求確認租金數額

裁判字號： 臺灣士林地方法院 97 年度簡上字第 46 號 民事判決

案由摘要： 請求確認租金數額

裁判日期： 民國 97 年 07 月 04 日

臺灣士林地方法院民事判決 97年度簡上字第46號

上 訴 人 海○企業股份有限公司

法定代理人 陳○彥

訴訟代理人 劉紀翔 律師

被上訴人 楊○

訴訟代理人 江○華

李幸恩 律師

上列當事人間請求確認租金數額事件，上訴人對於中華民國97年 1 月4 日本院士林簡易庭96年度湖簡字第2748號第一審判決提起 上訴，本院於97年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用新台幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。為民事訴訟法第254 條第1 項前段所明定。本件被上訴人於原審起訴時為臺北縣○○鄉○○路○號、建號1163號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於本件訴訟繫屬中，將系爭房屋之所有權以買賣為原因，於97年6 月20日移轉登記予訴外人陳0儀，有建物登記謄本足稽，依前開規定，於本件訴訟並無影響，先予敘明。

二、再按適用或類推適用民法第425 條之1 之規定，請求法院核定租金之訴訟，應屬形成訴訟，而非確認之訴，併予敘明。

三、被上訴人起訴主張：

緣訴外人天○建設開發股份有限公司（ 下稱天○公司）於民國78年間左右於臺北縣○○鄉中萬里加投龜吼小段138 之36號、145 之2 號（下稱系爭土地）等土地上統管規劃、開發、銷售、建造比○利山莊，而系爭房屋 （原預售房屋編號為A 區第58號）及其基地均為天○公司所有，惟天○公司販售系爭房屋及基地時為求節稅，乃以訴外人林○昇（天○公司負責人）個人名義為系爭土地之出賣人 ，以訴外人蘇○緯（原名蘇○明，原天○公司董事）之妻黃○慈（原名黃○玲）個人名義為起造人申請建築執造，是系爭房屋第一次所有權登記之所有人為黃○玲。

天○公司基於規避增值稅，乃於民國79年1 月8 日，於系爭房屋尚未完工之際，即提前將系爭土地移轉登記予上訴人名下，上訴人為配合天○公司上開手續之順利進行，亦依天○公司之請，配合逕與地主林○昇及黃○玲個人為相對人簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書。」，嗣於天○公司將系爭房屋移轉於上訴人前，黃○玲就系爭房屋設定最高限額抵押權予訴外人萬○，迨92年間，萬○以其債權屆期未受清償為由實行上開最高限額抵押權，並向法院強制執行，復因未拍定，而由萬○以債權人身份向法院聲明承受，並取得系爭房屋之所有權，後於96年3 月28日再將系爭房屋出售予被上訴人。

系爭房屋與系爭土地原同屬天○公司所有，雖系爭土地由被上訴人取得，但被上訴人與上訴人間應得類推適用民法第425 條之1 之規定，故兩造間應有租賃關係存在。

再被上訴人多次與上訴人協商，企就系爭土地之租金數額能與上訴人達成協議而未果，致被上訴人無法向上訴人給付租金 ，恐有受上訴人訴追給付租金之訟累，故有即受確認判決之法律上利益。

為此，於衡酌土地法97條第1 項、第105 條之 規定及系爭土地之位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項後，以被上訴人租用之土地範圍面積計506 平方公尺，系爭土地申報地價每平方公尺新台幣 （以下同）2,800 元，本件系爭租金數額以按公告地價年息 5%為當，故年租金應為506 平方公尺×2,800 元×5%＝70, 840 元，即平均每月租金應為5,903元（元以下四捨五入） ，爰訴請確認：被上訴人與上訴人間就被上訴人所有系爭房屋所成立之租賃關係，租金數額為每月5,903 元等語。

四、上訴人則以：

㈠系爭房屋與土地係上訴人於78年10月間分別與建商黃○玲（即黃○慈）、地主林○昇簽訂契約買受，土地部分已於79年1 月8 日移轉登記為上訴人所有，房屋部分則因黃○慈違約致遲遲未能辦理交屋、移轉登記，此有「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」、「土地買賣所有權移轉契約書」可稽。

被上訴人主張系爭土地及房屋同屬天○公司所有，並分別讓與上訴人及萬○云云，顯已有誤，被上訴人據此主張，萬○與上訴人間應有民法第425 條 之1 第1 項規定之租賃關係，被上訴人並得據此而適用或類推適用民法第425 條之1 之規定云云，自無可採。

㈡上訴人與黃○慈簽訂「房屋預定買賣契約書」之真意，僅限於買屋而無關基地使用問題，此為萬○所明知，自不因萬○嗣後取得系爭房屋所有權，即得推定萬○與上訴人間有租賃關係。

被上訴人更不得因萬○將系爭房屋出售並移轉於其所有，主張其得類推適用民法第425 條之1之規定，而認其與上訴人間有法律推定之租賃關係存在。

㈢退步而言，如以被上訴人與上訴人間有租賃關係存在，系爭房屋鄰近市場、風景區等 ，附近之公共設施計有農會、風景站、公園等，有特定公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性佳，生活機能及居住品質均甚良好，被上訴人主張系爭土地之租金數額以按公告地價年息5%計算為當，明顯偏低，應以按年息8%計算，始為適當等語，資為抗辯，並聲明：

㈠駁回被上訴人之訴；

㈡ 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

五、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部勝訴，被上訴人全部聲明不服，提起上訴，求為廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為判決駁回上訴。

六、被上訴人主張：系爭房屋坐落於上訴人所有之系爭土地上， 原登記為黃○慈名下，經黃○慈之抵押權人萬○聲請拍賣， 由萬○承受，並轉售予被上訴人，被上訴人已登記取得系爭 房屋之有權等情，為上訴人訴所不爭執，並有土地及建物登記謄本（原審卷13頁、16號至18頁），附卷可參，應堪認為真實。

七、本院協議簡化兩造之爭點為：

㈠、本件得否類推適用民法第 425 條之1 之規定？

㈡、如可類推適用，租金之數額應為若干？

㈠、按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞之方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨之不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定。

按民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，此為88年4 月21日修正，89年5 月5 日施行之民法新增規定，揆其立法說明意旨為：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例，73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。

又為兼顧房屋受讓人之及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內。除有反證外，推定有租賃關係.... 。 」 ，是適用前開規定之前提要件，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，苟土地與房屋從未曾為一人所有，則無從推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，即無前開規定之適用；且前開規定，係原來法律漏未規範，實務上為解決土地房屋原屬同一人所有，後為不同所有之困境，乃闡釋解決之道，嗣於修法時予以明文化，是新規定已符合立法者之目的，並無違反法律規範計劃、意旨的不完整性，要無法律漏洞之情形，自無將不符前開規定之情況，再加以擴大補充解釋，類推適用民法第425 條之1 規定之必要。

㈡、上訴人於78年10月6 日購買系爭房屋及其基地，而分別與林○昇、黃○玲訂定土地及房屋預定買賣契約，有「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」、「土地買賣所有權移轉契約書」（原審卷49、56、61頁）可稽。

被上訴人雖謂：

系爭土地、房屋以天○公司董事長林○昇、董事蘇○明之妻黃○玲名義出售上訴人，而實際上地及屋均非該二人所有，係天○公司一人出售云云，並提出黃○玲於台灣士林地方法院檢察署83年偵字第8657號案中之陳述筆錄及台灣高等法院82年度上字第1445號判決書（原審卷112 頁、122 頁）為證，但查「土地預定買賣契約書」上所載之賣方雖為「地主代表：林○昇」，惟依系爭土地之土地登記簿謄本上所載 ，林○昇於76年1 月16日向訴外人蘇○購買系爭土地，有謄本（128 至181 頁）可參，而「土地買賣所有權移轉契約書 」上所載之出賣人為林○昇一人，足見林○昇於訂約時確係系爭土地之所有權登記名義人，上訴人確係與林○昇訂立系爭土地之買賣契約書。

另系爭土地於移轉登記予上訴人之後 ，系爭房屋遭法院拍賣，由萬○以債權人身份承受，後又移轉登記予被上訴人，系爭土地及房屋從未登記於一人同時所有，即與民法第425 條之1 之規定未合。再縱如被上訴人所言，實際出售系爭房地者為天○公司，然該公司亦係同時將系爭房地售予上訴人，上訴人於買受之時，未能預期系爭房屋嗣遭拍賣並轉售，自難推論其默示同意系爭房屋之事後買受人使用系爭土地，反而是被上訴人於買受系爭房屋時既已知悉系爭土地所有權人為上訴人，即應明瞭其複雜性，其猶購之，此不利益應歸諸於己，而非加諸於無辜之上訴人。被上訴人主張類推適用民法第425 條之1之規定，即非有據。

八、綜上所述，被上訴人主張類推適用民法第425 條之1 之規定請求法院核定租金，即非有理，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示 ，並確定如附表所示金額之訴訟費用由被上訴人負擔。

九、上訴人於準備程序終結後始提出優先承買等之抗辯，本院即不予審酌。而本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要， 附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之32 第2 項、第450 條、第78條、第436 條之32第1 項、第436 條之19第1 項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 7 月 4 日

民事第一庭

審判長法 官 黃小瑩

          法 官 洪舜帆

          法 官 高愈杰

以上正本證明與原本無異。 本件判決不得上訴。

中 華 民 國 97 年 7 月 7 日

書記官 陳鳳嬌

資料來源： 臺灣士林地方法院民、刑事裁判書彙編（97年版）第 65-71 頁

★本件不得類推適用民法第425-1條之規定請求法院核定租金.

#不動產買賣-高仕不動產

 #透天厝#共有土地#共有房屋#0912-913923高仕陳總