請求塗銷所有權移轉登記 #房地產疑難件#持分土地#持分房屋#建地#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

請求塗銷所有權移轉登記

案由摘要：請求塗銷所有權移轉登記

裁判日期：民國 103 年 11 月 06 日

裁判要旨：

部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括分割，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。況承受人既為共有人，他共有人即無優先承購權，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，要非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。

最高法院民事判決一○三年度台上字第二三三三號

上訴人華南商業銀行股份有限公司

法定代理人林明成

上訴人王0正

共同訴訟代理人王嘉寧律師

被上訴人洪0炎

洪0瑛

洪0香

洪0芬

共同訴訟代理人吳妙白律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○二年六月十八日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第三四一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件被上訴人主張：

伊與上訴人王0正均為坐落台北市○○區○ ○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分為王公正五○四○○○○○分之四四九二三四二八、被上訴人洪0炎一○○八○○○分之八七二六，其餘被上訴人各三三六○ ○○○分之二一八一五。王0正與同為系爭土地共有人之訴外人柯○依、洪○欽（下稱王公正等三人）於民國一○○年十月十八日，依土地法第三十四條之一第一項規定，將系爭土地出售予王0正，並於同年十一月十日辦畢所有權移轉登記。惟系爭土地並未因上開處分行為而生所有權全部移轉之效力，非屬土地法第三十四條之一第一項規定之處分，又不符合民法第八百十九條第二項規定，其物權行為應為無效。

上訴人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）明知兩造涉訟中，仍於一○一年三月二十三日以信託為原因關係，由王公正處受讓系爭土地應有部分五○四 ○○○○○分之一四一七九七五，亦屬無權處分而不生效力。

伊自得依民法第二百四十二條、第一百十三條及第一百七十九條規定代位王0正請求塗銷該移轉登記，回復為王0正名義後，再依民法第七百六十七條、第一百十三條及第一百七十九條規定，請求王0正塗銷系爭土地就伊應有部分所為之所有權移轉登記等情。

爰求為命華南銀行將系爭土地權利範圍五○四○○○○○分之一四一七九七五，經台北市建成地政事務所（下稱建成地政所）一○一年三月二十一日收件（收件字號：建信字第○○一四○○ 號），於一○一年三月二十三日以信託為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷；王0正將系爭土地權利範圍一○○八○○○分之八七二六、三三六○○○○分之二一八一五、同分之二一八一五、同分之二一八一五，經建成地政所（收件字號：萬華字第一五五一九號）於一○○年十一月十日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，依序回復為洪0炎、洪0瑛、洪0香、洪芬芬所有之判決。

上訴人則以：土地法第三十四條之一第一項規定處分全部共有物時，並未明定其買受人必須為共有人以外之第三人，縱由原同意處分之共有人之一承買共有物，而生權利混同之效果，亦不影響原同意處分人數及應有部分之計算。且多數共有人代理少數共有人將共有物之全部處分予共有人之一或數人，須通知其他共有人是否行使優先承買權，倘少數共有人認為價格過低，自可行使優先承買權。

被上訴人既未行使優先承買權，竟不同意多數共有人所為之處分行為，顯有權利濫用情事。又王0正於依法取得系爭土地全部所有權後，將其中應有部分五○四○○○○○分之一四一七九七五信託登記與華南銀行，並無不法，應受保護等語，資為抗辯。

原審以：按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係。

本件王0正等三人就系爭土地之應有部分合計既已逾三分之二，即得依法出售全部土地，被上訴人尚非買賣契約之出賣人，依債權相對性之原則，該契約之效力不及於被上訴人，則該買賣契約有無因王0正兼出賣人及買受人，及違反民法第一百零六條規定而無效一節，即毋庸論述。

其次，依土地法第三十四條之一所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦予之代理權，代理他共有人為處分行為。該規定之立法意旨，在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分予同意處分之共有人一人或數人，其價金之決定自難期合理。縱少數之共有人有優先承購權，仍可能因無力優先購買而致其權益受損，故該規定應為目的性限縮解釋，部分共有人不得就共有土地全部處分予同意處分之共有人一人或數人。

又民法第一百零六條規定，於法定代理與意定代理均有其適用。本件王0正基於土地法第三十四條之一規定所賦予之代理權，代理被上訴人為「處分行為」，其相對人亦為王0正，依上說明，因違反該規定之目的性限縮解釋及民法第一百零六條規定而無效。且被上訴人不行使優先承買權，復不同意王0正等三人就系爭土地所為之處分行為，係正當權利行使，無權利濫用可言。

再者，華南銀行於被上訴人就系爭土地為本件訴訟繫屬登記後，始以信託為原因，受讓部分應有部分，非屬信賴登記而善意取得。從而，上訴人分別受讓系爭土地應有部分，既屬無效，被上訴人本於所有權及代位權，請求華南銀行塗銷系爭土地之信託登記，並請求王0正塗銷系爭土地被上訴人原應有部分之移轉登記，回復為被上訴人所有，即屬正當，應予准許，為其心證之所由得。並說明上訴人其餘主張與舉證為不足採及無逐一論述之理由，因而維持第一審所為如被上訴人聲明之判決，駁回上訴人之上訴。

按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括分割，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。

況承受人既為共有人，他共有人即無優先承購權，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，要非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分。

查王0正就系爭土地之應有部分原為五○四○○○○○分之四四九二三四二八（約為百分之八九．一），其與共有人柯○依、洪○欽依土地法第三十四條之一第一項規定，將系爭土地出售予王0正，辦畢所有權移轉登記等情，為原審確定之事實。王0正既為同意處分之系爭土地共有人之一，其依土地法第三十四條之一第一項規定將之處分與自己，依上說明，自應扣除其應有部分及人數；經扣除後，其餘同意處分之共有人柯○依、洪○欽應有部分未達三分之二，不符上揭規定，該處分行為於法不生效力。則被上訴人請求不受善意保護之華南銀行塗銷系爭應有部分之移轉登記，及請求王0正塗銷系爭應有部分之移轉登記，各回復為被上訴人所有，於法均無不合。原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有未盡，然其結論並無二致，仍應予以維持。

上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。

中華民國一○三年十一月六日

最高法院民事第七庭

審判長法官李彥文

法官蔡烱燉

法官吳惠郁

法官邱瑞祥

法官沈方維

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國一○三年十一月十八日

資料來源：司法院