房地產陳總部落客

★有關土地登記事務事件

裁判字號： 最高行政法院 107 年度判字第 28 號 判決

案由摘要： 有關土地登記事務事件

裁判日期： 民國 107 年 01 月 11 日

裁判要旨：

按土地法第 37 條、土地登記規則第 2 條規定，土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。所謂註記，依內政部所訂定發布之 「登記原因標準用語」規定，係指在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記，並非土地法第 37 條所指之「土地登記」 ，因此，註記於原則上不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力。

準此 ，註記為非關土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記事項。至登記機關於土地登記簿上所為之註記究為行政處分或為事實行為，端視作成註記之原因事實是否足以使註記發生法律效果而定。 （裁判要旨內容由法源資訊整理）

最高行政法院判決 107年度判字第28號

上 訴 人　丁0貞　　　

訴訟代理人　林松虎　律師

被 上訴 人　臺中市中正地政事務所

代　表　人　林永成　　　

上列當事人間有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國106 年5月3日臺中高等行政法院105年度訴字第56號判決，提起上訴 ，本院判決如下： 　　

主 文

原判決廢棄，發回臺中高等行政法院。 　　

理 由

一、緣門牌號碼臺中市北區漢口路0段208號之集合住宅（下稱系爭區分所有建物）係於民國82年11月9日建築完成，嗣經被上訴人於82年11月24日進行測量繪製建物測量成果圖後，於 82年12月27日辦理建物所有權第1次登記。

上訴人所有門牌號碼臺中市北區漢口路0段208號1樓建物（建號：臺中市北區賴厝0段8499號，下稱系爭8499號建物）係系爭區分所有建物之1樓店舖，系爭8499號建物旁之1樓停車空間（未編列停車位編號之2格停車空間，下稱系爭停車空間），連同地下室、樓梯間、屋頂突出物等公共設施，由系爭區分所有建物之區分所有權人按應有部分比例登記共有，並獨立登記為臺中市北區賴厝0段建號8561建物（下稱系爭8561號建物） 。

上訴人前曾爭執系爭停車空間之權屬，向被上訴人申請以主建物方式更正登記，而提起行政爭訟，業經臺中高等行政法院（下稱原審）以91年度訴字第744號判決駁回，嗣經本院以93年度判字第1121號判決駁回。

其後，上訴人另向被上訴人申請於建物所有權狀及建物登記謄本之主要用途欄加註停車空間，並於共同使用部分欄之權利範圍更正登記系爭停車空間之具體持分比例（10000分之342），亦經原審以96年 度訴字第187號判決駁回，上訴人未提起上訴而確定。

上訴 人復分別於104年5月27日、同年6月11日再向被上訴人申請於系爭8499號建物謄本及建築改良物登記簿內註記系爭停車空間持分比例，亦經被上訴人函覆無從辦理，上訴人不服， 提起訴願，經決定駁回，上訴人仍未甘服，遂向原審提起本件行政訴訟。

經原審判決駁回後，上訴人仍不服，提起上訴 。

二、上訴人起訴主張：

㈠系爭8499號建物於辦理建物所有權登記時提出之臺中市政府工務局（82）中工建使字第1933號使用執照及樓層附表，於各層用途欄中之地上1層記載：「店舖 ，集合住宅，停車空間」，所檢附之建築圖說並標示1層有2 格停車空間，面積32平方公尺，故上訴人所有系爭8499號建 物所登記共有部分之權利範圍10000分之1697，係包括系爭停車空間在內，且系爭停車空間業由上訴人之前手普志國合法取得約定之專用權，已據臺灣高等法院臺中分院92年度上易字第14號民事確定判決審認在案。

㈡被上訴人就系爭8499 號建物勘測時，並未將系爭停車空間位置及面積測繪標示於 82年11月24日測量之建物測量成果圖，系爭8499號建物之建物登記簿共有部分之權利範圍欄記載「10000分之1697」亦未註記含停車空間，上訴人依據內政部85年9月7日（85）台內地字第8580947號函釋意旨及現行土地登記規則第78條、 第78條之1、地籍測量實施規則第282條、第282條之1、第283條規定，即得按系爭8499號、8561號建物第1次測量申請時 所檢附之使用執照、地上第1層竣工平面圖、使用執照樓層附表，請求被上訴人在建物測量成果圖轉繪所劃設之停車位及加註停車位之數量，並於系爭8499號建物之建物登記簿共 有部分加註系爭停車空間，於系爭8561號建物之建物登記簿之主建物資料加註系爭停車空間，核與登記原因證明文件所載內容相符，且未妨害原登記之同一性，對其他區分所有權人之權益不生影響。

㈢系爭停車空間並不兼防空避難使用， 且與系爭8499號建物相連，復直接獨立通往面臨之臺中市漢口路，依據內政部87年11月21日台(87)內地字第8790796號函意旨，系爭停車空間依其具有使用上之獨立性，且為上訴人所購買擁有專用權，於申請辦理建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，其用途欄依使用執照之記載填載 。

㈣系爭停車空間屬上訴人購買專用之停車空間，於系爭區分所有建物第1次登記時所檢附之建築圖說、使用執照、使用執照樓層附表均標示地面1層有2格停車空間，且未兼防空避難使用，系爭8499號建物之共有部分權利範圍僅記載10000分之1697，未註明「（含1層2格停車空間）」亦屬有遺漏 ，依土地法第69條但書及土地登記規則第13條規定意旨，被上訴人有更正之義務。

㈤參內政部頒訂之登記原因標準用語記載，所謂註記之意義為在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記而言。而依備註欄所載註記之原因，顯然僅係就原登記之標示部、所有權部或他項權 利部之內容為事後發生現象之補充記載，以避免不當處置造成紛爭之發生為目的，而非變更原登記之內容及效力。上訴 人之請求，僅在於使現有之登記更符合現狀之實情，並且避免以後再為系爭停車空間之使用發生爭訟。

㈥參照本院99年 度3月份第1次庭長法官聯席會議決議意旨，地政事務所在土地登記簿標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料，既未對外直接發生法律效果，自非行政處分。從而地政事務所拒絕當事人請求註記之要求，該拒絕行為亦非行政處分。是上訴人請求被上訴人為如訴之聲明所示之給付 ，其性質屬一般給付訴訟。行政法院於一般給付訴訟判斷上訴人有無所主張之公法請求權，應以最後言詞辯論終結時之事實及法律狀態為基準，非以82年11月17日申請建物所有權 第1次測量、登記時之事實及法律狀態為基準等語，求為判 決：

⑴被上訴人應將坐落臺中市北區賴厝0段10地號土地上 建號8499門牌號碼臺中市北區漢口路0段208號等公共設施樓建物第1層於82年11月20日測量之建物測量成果圖，按地上1 層竣工圖轉繪所劃設之停車位並加註停車位之數量。

⑵被上 訴人應將系爭8499號建物之建物登記簿建物標示部中第1次 登記之共有部分權利範圍欄記載「10000分之1697」後面加註記「（含兩格停車空間）」。

⑶被上訴人應將系爭8561號 建物之建物登記簿建物標示部中第1次登記之「主建物資料 ：賴厝0段8499。權利範圍：10000分之1697」欄後面加註記「（含兩格停車空間）」。

三、被上訴人則以：

㈠系爭8499號建物起造人為擎宇建設有限公司負責人普志國等46人，依其測量申請書案附之協議書，經全體起造人協議門牌號「漢口路0段208號等公共設施」（即系爭8561號建物）登記為系爭區分所有建物之共同使用部分 ，而82年12月27日完成建物所有權第1次登記。又系爭8499 號及8561號建物之建築完成日期係82年11月9日，應有內政部80年9月18日（80）台內營字第8071337號函令停車空間登記方式之適用。

㈡依內政部89年3月20日台內中地字第89048 82號函，行政法規之適用應以行為時之法規為準，否則將違反行政法規不溯及既往原則。有關以共有部分登記之停車空間其產權登記方式，係始於85年9月7日（85）台內地字第85 80947號函釋頒佈以後，系爭8499號及8561號建物係於82年1 2月27日辦理建物所有權第1次登記，為維持法律秩序之安定 ，應不受內政部嗣後發布函釋之影響。

㈢系爭8499號及8561 號建物業已於82年12月27日依起造人協議辦畢建物所有權第 1次登記，其登記事項核與登記原因證明文件所載內容相符 ，依內政部79年7月16日台內地字第819823號函釋，並無土地法第69條更正登記之適用。

㈣臺灣高等法院臺中分院民事判決92年度上易字第14號判決理由係認定上訴人合法取得系爭停車空間32平方公尺之「約定專用權」，並未認定系爭8561號停車空間係其「專有部分」，是以，被上訴人無法依上 開判決辦理系爭停車空間之產權登記。

㈤系爭8499號及8561 號建物係於82年11月17日申請建物所有權第1次測量、登記 ，被上訴人依當時發布施行之內政部79年6月27日修正地籍 測量實施規則第294條第1項第1款、80年5月30日內政部訂頒 之建物所有權第1次登記法令補充規定第11點及80年9月18日 （80）台內營字第8071337號函辦理測繪，並將該「無編列停車位編號之法定停車空間」產權部分，依據協議書及所附之竣工圖轉繪紅線據以轉繪為公共設施後完成登記為共用部分（已另編建號），於法並無不合。

至於系爭8561號建物（ 共有部分）所含系爭停車空間，以現行法令規定應需如何辦理測繪停車位，其測繪位置為何及其法律依據乙節，前經上訴人向內政部陳情上開事項，並由內政部函轉臺中市政府地政局再轉被上訴人，業由被上訴人以105年6月28日中正地所 一字第1050006558號函覆，其位置將依補加註車位編號後之竣工平面圖辦理轉繪等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。

四、原審為上訴人敗訴之判決，係以：

㈠依內政部相關函釋意旨可知，在公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行之前， 區分所有建物共同使用部分之停車空間應適用內政部80年9 月18日（80）台內營字第8071337號及81年8月1日（81）台內營字第8184759號函釋，依申請文件登記為區分所有建物全體所有權人共有或約定之部分區分所有權人共有，於公寓大廈管理條例施行後，申請人固得按內政部嗣後所發布之85 年9月7日（85）台內地字第8580947號及87年11月21日（87 ）台內地字第8790796號函釋選擇以增列車位編號並記載停車位權利範圍之方式登記，然業據辦竣所有權第1次登記者 ，如未能提出原登記權利人全體同意變更該停車空間歸屬之證明文件，登記機關無從徒憑特定區分所有權人之申請為將停車空間註記成為特定區分所有建物之專有部分，否則，即與原登記已形成之法律效果相牴觸，且混淆原登記權利狀態之公示效果。

㈡系爭8561號建物係於82年11月17日申請建物 測量，並於同年12月7日送件申請第1次登記，而於同年月27日辦竣所有權登記，並依據主建物區分所有權人於申請登記時立具協議書約定之各區分所有權人應得持分（應有部分 ）辦理權利歸屬。依卷附臺灣高等法院臺中分院92年度上易字第14號民事判決，乃就上訴人前手普志國被訴無權占用建 物公共設施請求返還事件，於判決理由判斷普志國區分所有之系爭8499號建物就系爭停車空間享有專用權，而非認定系爭停車空間屬於系爭8499號建物之專有部分，該民事事件並非由普志國本於系爭8499號建物所有權人地位，對其他全部區分所有權人起訴請求返還系爭停車空間之爭議而為判決， 亦不能作為請求其他區分所有權人履行之執行名義，無從資為系爭8499號建物就系爭停車空間享有專有部分，被上訴人應依該判決意旨予以註記之論據。

㈢況內政部87年11月21日 （87）台內地字第8790796號函係就具專有部分之停車空間為規範，上訴人就系爭停車空間僅具約定專用權，因與上開函釋規定之情形不符，並無比照辦理之餘地。

㈣系爭停車空間既屬系爭8561號建物之一部分，於82年12月27日辦竣第1 次所有權登記時，當時相關法令既未創設專有部分權利，且全體區分所有權人亦無特別就系爭停車空間約定歸入系爭8499號建物之產權範圍，經登記完竣即形成該建物全部構造物均由各區分所有權人按應有部分比例維持共有之法律效果， 並不因嗣後施行之公寓大廈管理條例創設專有部分權利，及內政部為執行各該新規定而發布函釋，而溯及影響原辦竣產權登記之公示效果。

故系爭8561號建物內之停車空間原既未約定為系爭8499號建物之專有部分，其後如未經全體共有人之合意或經法院民事判決重新變更原有之權利歸屬狀態，被上訴人不得任意逕依上訴人請求之內容，比照專有部分之方式予以註記，否則將使系爭停車空間混淆成為系爭8499號建物之專有部分，明顯與系爭8561號建物原來已發生登記公示效果之權利狀態相牴觸，自為法所不許。

㈤至於上訴人為滿足上開請求之實現，而附隨請求被上訴人應將坐落臺中市北區賴厝0段10地號土地上建號8499門牌號碼臺中市北區漢口路0段208號等公共設施樓建物第1層於82年11月20日測量之建物測量成果圖，按地上一層竣工圖轉繪所劃設之停車位並 加註停車位之數量，亦因其上開請求被上訴人在系爭8499號建物及8561號建物登記簿之建物標示部為上開內容註記部分為無理由，而失所依附，不具請求實益，應併予駁回等詞， 為其判斷之基礎。

五、本院按：

（一）「（第 1 項）土地登記，謂土地及建築改良物之所有權 與他項權利之登記。（第 2 項）土地登記之內容、程序 、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則， 由中央地政機關定之。」土地法第 37 條定有明文。「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」亦為土地法第 37 條第 2 項授權訂定之土地登記規則第 2 條所明定。所謂註記，依內政部所訂定發布之「登記原因標準用語」規定，係指在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記，並非土地法第 37 條所指之「土地登記」，因此， 註記於原則上不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力 。

準此，註記為非關土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記事項。至登記機關於土地登記簿上所為之註記究為行政處分或為事實行為，端視作成註記之原因事實是否足以使註記發生法律效果而定。

本院 99 年度 3 月份第 1 次庭長法官聯席會議決議：「……系爭註記事實上影響 其所在土地所有權之圓滿狀態，侵害土地所有權人之所有權，土地所有權人認系爭註記違法者，得向行政法院提起 一般給付訴訟，請求排除侵害行為即除去系爭註記。」係以地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記： 「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原『田 』地目之限制」係以註記為事實行為所表示之法律見解。

再者，主張因屬事實行為之註記受有損害之土地或建物所有權人，固得提起一般給付訴訟請求登記機關為排除其侵害行為或作成事實行為，惟請求是否有理由，仍須視登記機關之作為或不作為是否違法，人民是否因行政機關不為給付，致其權利受有損害，以為決定。

（二）公寓大廈管理條例於 84 年 6 月 28 日公布施行前，專用權之約定屬共有物之管理範圍，依民法第 818 條及 98 年 1 月 23 日修正公布前第 820 條第 1 項規定，應由該共有部分所屬之共有人即全體區分所有人協議定之，此約定之性質為共有物分管契約之一種。

依司法院釋字第 349 號解釋：「最高法院 48 年度台上字第 1065 號判例 ，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約 ，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。

至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用， 是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何， 應儘速立法加以規範，併此說明」意旨，分管契約之當事 人（即區分所有人）固受該約定之拘束，惟區分所有權經讓與時，僅於受讓人知悉有分管契約，或有可得而知之情形，該受讓人始受分管契約之拘束，致使法律關係不安定 ，亦可能使善意第三人之財產權受損害。

84 年 6 月 28 日公布施行公寓大廈管理條例後，依該條例第 23 條規定 ：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」第 24 條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權 人依本條例或規約所定之一切權利義務。」第 43 條規定 ：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第 7 條各款不得為約定專用部分之限制」。是以在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，就同條例第 7 條所列各款情形，仍得為約定專用部分，不受該條例施行之影響。

易言之，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，區分所有人如已就區分所有建物之共有部分約定專用權，且公寓大廈管理條例生效後，亦未依法召開區分所有權人會議另訂規約時，上開共有物分管契約之效力雖仍持續發生，然無從依同條例第 24 條規定，使共有物分管契約對繼受人發生拘束力，而無從確保法律關係之安定性，且極易發生糾紛。

因之，內政部 85 年 9 月 7 日 （ 85 ）台內地字第 8580947 號函即表示，就停車位以共同使用部分登記者，准予辦理分管或專用之註記登記， 且為利登記實務作業之需，建物測量成果圖應按竣工圖轉 繪所劃設之停車位、編號，及於位置圖欄加註停車位之數量。

而 98 年 1 月 23 日增訂之民法第 826 條之 1 第 1 項更規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、 分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人 ，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同 。」

其立法理由為：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院 48 年台上字第 1065 號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第 820 條第 1 項所為之決定，亦應做相同之解釋。

又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第 349 號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第 746 條、第 1010 條第 1 項 ，瑞士民法第 649 條之 1 參照）。……」由上可知，民 法第 826 條之 1 第 1 項規範目的，在保持不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第 1 項規定所為之決定，透過登記方式對於應有部分之受讓人或取得物權之人仍具效力，以維持法律關係之安定性，並避免善意第三人受損害，且上開規定亦應適用於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於上開條例施行後其共有物分管契約仍持續有效力之 情形，始符合民法第 826 條之 1 第 1 項規定之意旨。

（三）關於給付判決（包括課予義務訴訟及一般給付訴訟或併為 給付請求訴訟之判決在內）判斷之基準時，以事實審行政法院言詞辯論終結之際為法律及事實狀態的基準時。至於法院就裁判時之法律及事實加以審酌後，何種法律及事實可採為裁判之論據，則應視人民提起給付訴訟之公法上請求權基礎而定。又依土地法令所設程序辦理上開不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力（土地法 第 43 條、司法院院字第 1956 號解釋參照），為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實 ，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民之財產權及維護交易之安全。

不動產包含土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物係數人區分一建築物而各有其一部，各區分所有人不僅對其專有部分享有所有權， 並對該建築物專有部分以外之其他部分及其附屬物亦即共用部分，依一定之應有部分而共有之（民法第 799 條、 公寓大廈管理條例第 3 條第 2、3、4 款參照），而共用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人之共用部分及部分區分所有人之共用部分之別 ；建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。於辦理區分所有建築物第 1 次所有權登記時，各該所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客觀明確， 地政機關方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨（司法院釋字第 600 號解釋理由書參照）。

有關區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定及權屬之分配，對於區分所有人間之權利義務至關重要，固宜於區分所有建物所有權第 1 次登記時，即以客觀明確之方式予以登記， 惟於區分所有建物所有權第 1 次登記後，區分所有權人申請就區分所有建築物之專有或共用部分之所有權部或他項權利以外之註記，既不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，復可確保不動產上之真實權利關係，並維護第 三人交易之安全，亦符合憲法保障人民財產權之意旨，且依現行法規亦可辦理註記登記時，自不得宥於區分所有建物所有權第 1 次登記之舊有法規未有明確之登記規定， 即拒絕申請人之註記登記申請，抑或增加法令所無之限制 ，而要求申請人一律須提出原登記權利人或現全體區分所有權人及他項權利人全體同意書始得申辦註記登記。

（四）再者，依 84 年 6 月 28 日訂定之公寓大廈管理條例第 3 條第 1 至 5 款規定：「本條例用辭定義如下：一、公 寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明 確界線得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有 ：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部 分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之 全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人 使用者。……」 98 年 1 月 23 日修正民法第 799 條第 1 項及第 2 項規定：「（第 1 項）稱區分所有建築物者 ，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建 築物。（第 2 項）前項專有部分，指區分所有建築物在 構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不 屬於專有部分之附屬物。」是以區分所有建築物之「專有部分」係指具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的； 「約定專用部分」係指專有部分以外其他部分及不屬專有 之附屬建築物，經約定供特定區分所有人使用者，二者概念有別。

（五）查系爭區分所有建物係於 80 年間即取得建築執照，依上開說明，自得就系爭停車位約定為專用部分，且不受公寓大廈管理條例施行之影響。系爭區分所有建物於 82 年 10 月 15 日竣工後，即於 82 年 11 月 9 日檢附竣工圖申請核發使用執照，同年月 16 日領照，嗣於同年月 26 日上開使用執照之樓層附表「地上 1 層」欄之各層用途 加註「停車空間」，且第 1 層建物竣工圖亦標示 2 格停車空間，此有上開使用執照及相關申請資料附卷可按（見原審卷㈠第 98 至 102 頁、卷㈡第 426 至 440 頁）。

此外，系爭區分所有建物之區分所有人於 82 年 11 月 17 日同時訂定「公共設施應有部分協議書」（見原審卷 ㈡第 467 至 469 頁）及「心愛琴海大廈全體住戶權利義務分管協議」（見原審卷㈠第 195 頁）。前者就共同使用部分（人行道、機械室、梯間、防空避難室、停車空間 、水箱），協議辦理建物所有權第 1 次登記，上訴人即依此協議書以登記公設持分 10000 分之 1697，其共有部分之應有部分比例明顯高於其他區分所有人。後者約定「 貳、各樓層住戶之權利義務區分管理……第一 F層之各住戶遵行事項……店 A 住戶之汽車須停放於私有法定停車位置內……因法定停車位之使用權及所有權歸屬於店 A 住戶，如店 A 住戶無意停放上述交通工具，店 A 住戶有權將店鋪包含停車位一併出租予合法第三人營業，大廈管理委員會無權干涉過問（承租人如屬非法特種行業有妨礙大廈安全及安寧者除外）」，嗣系爭區分所有建物雖有訂立「心愛琴海大廈規約」，惟上開規約係抄襲範本而得之結果，並非管委會針對普志國所占用之停車位公共設施而為之約定，故上訴人依據 82 年 11 月 17 日訂定之「心愛琴海大廈全體住戶權利義務分管協議」，已合法取得系爭停車空間之約定專用權，自不應因事後上述規約之訂立 ，而剝奪上訴人原已合法取得之約定專用權等情，亦經臺灣高等法院臺中分院 92 年度上易字第 14 號民事確定判決審認在案。

準此，迄上開民事判決確定時止，上訴人確為系爭停車空間之約定專用權人，如嗣後系爭區分所有建物之區分所有人未就系爭停車空間之專用權另行約定，則上述系爭停車空間之分管契約效力既仍在持續中，上訴人據此起訴請求於系爭 8499 及 8561 號建物登記簿之共有部分為系爭停車空間之註記登記，實係就系爭停車空間之專用權為分管契約之註記登記，而非將系爭停車空間登記為系爭 8499 號建物之專有部分，然原判決就此主張未予論斷，而逕以上開民事判決並非認系爭停車空間屬於系爭 8499 號建物之專有部分，相關舊法令亦未就系爭停車空間創設專有部分權利，全體區分所有權亦未就系爭停車空間約定歸系爭 8499 號建物之產權範圍，故被上訴人不得依上訴人請求之內容比照專有部分之方式予以註記，即駁回上訴人之請求，原判決顯有不備理由而違背法令之情事 ，上訴人求予廢棄，應認有理由。

然就上開民事判決確定後，系爭區分所有建物之區分所有人就系爭停車空間之專用權有無另行訂立規約？此外，依登記實務就停車位分管之註記登記，固係以增列停車位編號及數量之方式為之， 惟系爭停車空間係位於地上 1 層，如地上 1 層經重新測繪調查後，確有系爭停車空間 2 格，且無其他停車空間 ，而可得特定其位置及數量，則系爭停車空間之註記是否必須於竣工圖加註停車位編號後始得辦理，抑或得以「地上 1 層停車空間 2 格」之方式註記？依上訴人請求於系爭 8499 號及 8561 號建物登記簿登記之內容，是否為共有人依民法第 820 條第 1 項規定所為管理決定申請登記之情形，而應依土地登記規則第 155 之 1 規定辦理？上開各節，攸關本件之判決結果，原審應依職權調查此項事實，闡明兩造為攻擊防禦。

又系爭停車空間之註記登記如 准許，其他共有人之權利或法律上利益是否將受間接影響 ，而為行政訴訟法第 44 條之利害關係人？此攸關本件訴訟程序，有無告知訴訟之必要，原審亦應闡明兩造為攻擊防禦，併此指明。

（六）綜上，原判決既有上述違背法令之情事，上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，為有理由。又本件事證尚未明確，上訴人之請求是否有理由，尚須由原審調查事實始能判斷，自應由本院將原判決廢棄，發回原審更為審理。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項 、第260條第1項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　107　 年　　1　　 月　　11　　日

最高行政法院第三庭

審判長法官　吳　東　都

          法官　黃　淑　玲

          法官　鄭　小　康

          法官　姜　素　娥

          法官　林　欣　蓉

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異

中　　華　　民　　國　　107　 年　　1　　 月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　

書記官　劉　柏　君

資料來源： 最高行政法院裁判書彙編（107年1月至12月）第 255- 270頁

#共有不動產-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#房地產瑕疵件#透天厝#0912-913923高仕陳總