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☆請求確認優先購買權存在

裁判字號：最高法院 103 年度台上字第 2030 號民事判決

案由摘要：請求確認優先購買權存在

裁判日期：民國 103 年 10 月 01 日

裁判要旨：

土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二○三○號

上　訴　人　尹◎菁

訴訟代理人　李秋銘律師

被上訴人　祭祀公業法人臺北市王◎祥

法定代理人　王◎民

被上訴人　吳◎英

共　　　同訴訟代理人　王振志律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○二年九月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第三五八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人主張：

被上訴人祭祀公業法人臺北市王◎祥（下稱王◎祥公業）就坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○ ○○地號土地有應有部分各千分之二五（下稱系爭三筆土地），其在該等土地上搭建門牌為台北市○○街○巷○○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋）後，除將該屋出售與伊外，並將該等土地出租及設定地上權（下稱系爭地上權）與伊。嗣該公業於民國九十一年三月二十九日，與被上訴人吳麗英訂立土地買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭三筆土地連同同小段三二、三三地號土地之應有部分各千分之二五（下稱系爭二筆土地，與系爭三筆土地合稱系爭土地），以新台幣（下同）一百九十四萬六千五百零六元（系爭三筆土地為一百八十四萬二千九百零三元）售與吳◎英。而吳◎英竟與訴外人即伊之同居人關得基共謀，竊取伊之印鑑章、印鑑證明書，向台北市古亭地政事務所申請補發系爭地上權及系爭房屋所有權狀，並於九十一年五月十七日，將系爭地上權、房屋所有權移轉登記與自己，王◎祥公業再於同年七月五日將系爭土地移轉登記與吳◎英所有。惟伊業已訴請原審法院以九十七年度上更（一）字第一四○號民事判決（下稱第一四○號判決）命吳◎英塗銷上開地上權、房屋移轉登記確定，則被上訴人訂立系爭契約時，伊為系爭三筆土地地上權人，依土地法第一百零四條規定，有優先購買權，王五祥公業未通知伊行使優先購買權，所為之土地所有權移轉登記，對伊不生效力等情。爰求為

（一）確認伊就系爭三筆土地有優先購買權。

（二）吳◎英應塗銷系爭三筆土地之所有權移轉登記。

（三）王◎祥公業就系爭三筆土地應按價金一百八十四萬二千九百零三元與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將該三筆土地之所有權移轉登記與伊所有之判決。

嗣於原審主張系爭二筆土地為系爭房屋之出入道路，伊與王五祥公業訂有不定期土地租賃契約，依土地法第一百零四條規定，有優先購買權等情，乃追加聲明，求為

（一）確認伊就該系爭二筆土地有優先購買權。

（二）吳0英應塗銷系爭二筆土地之所有權移轉登記。

（三）王五祥公業就系爭二筆土地應按價金十萬三千六百零三元與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付上開金額之同時，將該二筆土地所有權移轉登記與伊之判決。

被上訴人則以：

王◎祥公業辦理土地所有權移轉登記時，吳◎英已取得系爭房屋所有權及地上權，而有優先購買權，該公業將土地售與吳◎英，並無不合。上訴人當時既非系爭房屋之所有權人或地上權人，王◎祥公業自無通知其優先購買之義務。又王◎祥公業信賴登記，將系爭土地售與吳◎英，並無任何疏失。再者，上訴人知悉多年後始主張優先購買權，已逾十日之購買期間，有違誠信原則。且王◎祥公業出售土地，迄今已近十年，期間地價飆漲，有情事變更情形，上訴人請求依當時之價格補訂契約，顯失公平，王◎祥公業得依民法第二百二十七條之二第一項規定，請求增加給付等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴及追加之訴，無非以：

上訴人原為系爭房屋之所有權人及系爭三筆土地之地上權人，雖吳◎英於九十一年五月間移轉登記為系爭房屋所有權人及系爭三筆土地之地上權人，惟是項移轉業經上訴人訴請法院以第一四○號確定判決命吳◎英塗銷確定，上訴人並塗銷登記完畢，有民事判決及土地登記簿謄本等件可稽。

依系爭買賣契約第二條第（四）項、第三條第一項記載，王◎祥公業係為消滅土地租賃權及地上權，而與吳◎英訂立契約，參酌該公業於九十一年七月五日辦理土地所有權移轉登記時，吳◎英早於同年五月間即自上訴人處受讓系爭房屋之所有權及系爭三筆土地之地上權，且系爭地上權旋於同年七月八日因混同而消滅，則被上訴人於九十一年三月二十九日簽訂系爭契約時，吳◎英雖非系爭三筆土地之地上權人，惟王◎祥公業既本於消滅系爭地上權、租賃權之目的，而與吳◎英訂立系爭契約，且於移轉系爭土地所有權時，吳◎英確已登記為地上權人，王◎祥公業乃因信賴地政機關之地上權登記，而與吳◎英簽立物權契約，並據以移轉系爭土地，應推定為善意第三人，受土地法第四十三條之保護。縱上訴人嗣因第一四○號判決，據以塗銷吳◎英所為之系爭房屋及地上權移轉登記、暨因混同所為之地上權塗銷登記，致吳◎英自始非地上權人，上訴人亦不得主張優先購買權。況王◎祥公業係因吳麗英為系爭三筆土地之地上權人而出賣土地，其移轉土地所有權時，上訴人於形式上既未取得優於吳麗英之權利，王◎祥公業亦不得通知上訴人優先購買，則王◎祥公業移轉系爭土地與吳麗英之行為，自得對抗上訴人。

上訴人既未舉證王◎祥公業並非善意，其無從回溯主張其為地上權人、承租權人，而依土地法第一百零四條規定，主張有優先承買權。綜上，上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，並請求吳◎英塗銷系爭土地之移轉登記，王◎祥公業應就系爭土地按價金一百九十四萬六千三百零六元補訂買賣契約，並於上訴人給付該價金同時，將系爭土地移轉登記與上訴人所有，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。查王◎祥公業於九十一年三月二十九日將系爭土地出售吳麗英時，上訴人為系爭三筆土地之地上權人，為原審確定之事實。

果爾，依土地法第一百零四條第一項規定，該公業於斯時即應通知上訴人優先購買。又吳◎英雖於其後之同年五月十七日登記為系爭三筆土地之地上權人，惟王◎祥公業在同年七月五日係將該土地移轉登記與吳◎英所有，並未因信賴吳◎英上開地上權登記而取得任何不動產權利。則上訴人主張王◎祥公業並無土地法第四十三條之適用，伊為優先購買權人，系爭契約不得對抗伊等語（見原審卷（二）第八四至八五頁），似非全然無據。

原審就此未詳加審認，徒以吳◎英於系爭土地移轉所有權時已為地上權人，嗣後雖經判決塗銷登記確定，但王◎祥公業信賴土地登記，應受土地法第四十三條規定保護，遽認上訴人無優先購買權，不無可議。

次查，上訴人主張就系爭二筆土地訂有不定期租賃契約，其依承租權人地位行使優先購買權等語，且有土地租賃契約書可證（見原審卷（二）第三九至四○ 頁、一審卷（一）第一七一頁）。攸關其得否主張優先購買權，原審就此未調查審認，並有疏略。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國一○三年十月一日

最高法院民事第五庭

審判長法官陳重瑜

法官劉靜嫻

法官魏大喨

法官林金吾

法官林恩山

本件正本證明與原本無異

書記官