土地法第34條之1共有土地之優先購買權vs.土地法第104條基地或房屋之優先購買權#共有土地#共有房屋#中古屋#全方位仲介#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

土地法第34條之1共有土地之優先購買權

立法目的

減少共有人數，進而簡化法律關係

時機

共有人出賣其應有部分時

優先購買權人

他共有人

構成要件

同一價格

效力

債權性質；僅屬出賣人與優先購買權人間之權利義務關係，不及於第三人。未通知之出賣，契約仍然有效，優先購買權人只能請求損害賠償。

土地法第104條基地或房屋之優先購買權

立法目的

使房地一體化，以達經濟使用

時機

基地出賣時
房屋出賣時

優先購買權人

地上權人
典權人
承租人
基地所有權人

構成要件

同樣條件

效力

物權性質；不僅屬出賣人與優先購買權人間之權利義務關係，亦及於第三人。未通知之出賣，優先購買權人得主張買賣契約無效。

當債權性質與物權性質之優先購買權競合時，以物權＞債權

★按土地法第34-1條第4項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法土地法第104條所定之優先購買權及耕地三七五減租條例第15條第1項規定之優先承受權，具有相對的物權之效力。

★土地法第34-1與土地法第104條、107條或民法物權編施行法第8-5條第3項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條、107條或民法物權編施行法第8-5條第3項規定。但與民法物權編施行法第8-5第2項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。(土地法第34-1條執行要點第11點)

土地法第34-1條

1.共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

3.第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

4.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

5.前四項規定，於公同共有準用之。

6.依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

土地法第104條

1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

2.前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地法第107條

1.出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
2.第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。

民法物權編施行法第8-5條

1.同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第五項規定之限制。

2.民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。

3.區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。

4.前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。

5.區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。

6.前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。

7.區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

耕地375減租條例第15條

1.耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。

2.出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。

3.出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。

土地法第34-1條執行要點第11點

十一、本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
(二)他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
(四)區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。
(五)本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
(七)共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
(九)共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。