房地產陳總部落客

「全面普漲」成過去式！北市蛋黃領跌、新北蛋白先掛

※本文觀點:

房價領跌從中古屋開始，用中古屋牽制預售屋的上漲，跌多跌少要看區域供需，增值潛力、個案表現、生活機能…等等!

蛋黃、蛋白、蛋殼，都沒有對錯！房屋長期持有，有它的自然上漲率，這是不爭的事實，因為通膨及稅負成本會自然而然的轉嫁到房價上!

但房價在高點時會向下修正，而高點向下修正最好的方法就是政策干預!

所以限貸令+囤房稅2.0就是讓高漲的房價止步，並讓房市成交量銳減，讓推案量減少、土地貸款不易、房屋貸款不易、強力打擊建商、投機客的信心，才能夠打房展成效!

持分房屋的困擾(一)

難溝通!

持分房屋來源大多是繼承來的，有的被繼承人房屋不多、繼承人多，一間房屋好幾個持分所有權人！但是未必都同住一個屋簷下!

所以有的持分會想賣，但是往往繼承的財產若是出售，可能共有人間會有不愉快的情形發生，若是想賣給共有人，想法也是各種都有!

「不肖子孫，怎麼可以賣祖產？」、「好幾個人共有，買了你的持分還是持分，沒用!」、「反正是繼承來的，乾脆你的送我!」、「沒錢買!」、「反正我住在裡面、幹嘛還買你的持分!」…等等!

曾經講過，但是講不通，甚至一講就生氣，難溝通!

已登記不動產所有人之除去妨害請求權，適用消滅時效？(釋字第164號)

• 解釋字號
• 釋字第164號

• 解釋公布院令
• 中華民國 69年07月18日

• 解釋爭點
• • 已登記不動產所有人之除去妨害請求權，適用消滅時效？

• 解釋文
• • 1

    　　已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一０七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。

• 理由書
• • 1

    　　按民法第七百六十七條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者之返還請求權，對於妨害其所有權者之除去請求權及對於有妨害其所有權之虞者之防止請求權，均以維護所有權之圓滿行使為目的，其性質相同，故各該請求權是否適用消滅時效之規定，彼此之間，當不容有何軒輊。如為不同之解釋，在理論上不免自相矛盾，在實際上亦難完全發揮所有權之功能。「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用」，業經本院釋字第一０七號解釋在案。已登記不動產所有人之除去妨害請求權，有如對於登記具有無效原因之登記名義人所發生之塗銷登記請求權，若適用民法消滅時效之規定，則因十五年不行使，致罹於時效而消滅，難免發生權利上名實不符之現象，真正所有人將無法確實支配其所有物，自難貫徹首開規定之意旨。故已登記不動產所有人之除去妨害請求權，雖不在上開解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。
    

  • 大法官會議主席　院　長　黃少谷
    

  • 　　　　　　　　大法官　陳樸生　陳世榮　范馨香　翁岳生　
    

  • 　　　　　　　　　　　　李潤沂　蔣昌煒　梁恒昌　洪遜欣　
    

  • 　　　　　　　　　　　　鄭玉波　涂懷瑩　姚瑞光　翟紹先　
    

  • 　　　　　　　　　　　　楊與齡

民法第767條

民法第125條

釋字結論:

『已登記不動產』，係指已依土地法辦理登記之不動產。釋字第164號解釋：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」故在此二解釋作成後，實務多引以為據，認為不動產所有權有無消滅時效規定之適用，應視「該不動產有無登記」，若有，則無消滅時效規定之適用，反之則無。

#共有不動產-高仕不動產

大而美法案是什麼？內容、台積電受惠、對台影響一次看

※本文觀點:

從美國總統川普推出的法案可以看出幾個政策重點:稅負減免、美國內需、美國製造、降低美國家庭生活負擔、撤銷綠能產業補貼！

美國製造的成品與半成品會比在美國境外生產的成本高出許多，所以要能夠讓重點項目能夠投資美國，除了關稅戰以外、就是第一要大大的降低企業的稅負減免、第二就是提高建廠及設備補助等誘因!

廣大的稅負減免以及降低美國家庭的生活負擔，這是有效的刺激國內消費力的做法，值得萬萬稅的國內政府學習，台灣除了萬萬稅以外，還有很多的金錢負擔，但卻不是報稅可扣抵費用，例如:牌照稅、燃料稅、路邊停車費、管理費、水電費、環保垃圾袋、第四台、電話費、網路費、機車停車費、甚至交通違規…等等!這都是與人民息息相關的都市生活開銷，政府在標榜「實質課稅」原則，是不是也要「實質扣抵」原則，才符合租稅公義原則!

台灣M型化社會日趨嚴重，貧富差很大，原因是金字塔底端的人要能夠存夠第一桶金是非常困難的!薪水有多少？開銷要付多少？節餘又只剩多少?

新竹男低價標下法拍 想快速套現忽略「這規定」噴近百萬稅金 

※本文觀點:

去法院投標房屋，除了拍賣底價外，會分開註明房屋底價及土地底價，兩者合計才是拍賣底價，土地得標金額就是你取得的公告總值。所以通常標法拍屋若要加價？都會加在土地款上面。將來出售的時候，因為墊高的公告現值可以少繳土地增值稅!

同樣的道理，土地法拍，若是減價拍賣，價格低於公告現值？得標人低於公告現值得標，土地得標金標換算應有部分就是你的前次移轉現值，出售時的公告現值與買進時公告現值差距愈大，土地增值稅就繳愈多!

投標前可先評估投標金額+隱藏土增稅額多少?就是你的投標成本!

不過…就本文來說…漲價總數額愈多，將來房地合一稅可減除，稅是跑不掉，就看是繳去土地增值稅還是房地合一稅而已!

拆屋還地(有拆除權限之人)

裁判字號： 最高法院 97 年度台上字第 1101 號 民事判決

案由摘要： 拆屋還地

裁判日期： 民國 97 年 05 月 29 日

裁判要旨：

房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物， 僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地。

拆屋還地 (未辦保存登記建物類推適用民法第425條之1)

裁判字號： 臺灣臺中地方法院 98 年度簡上字第 271 號 民事判決

案由摘要： 拆屋還地

裁判日期： 民國 99 年 07 月 16 日

裁判要旨：

依民法第 425 條之 1 規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。所謂房屋所有人之概念， 不僅指因登記而取得所有權之人，亦包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬 一人所有之情形下，仍屬該條所稱土地及房屋同屬一人之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條所定之僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情事，仍應有該條所規定之推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。

巧婦難為無米之炊，找不動產銷售物件

沒有實在的物件

再強的仲介!

再會賣的仲介!

再專業的仲介!

也是枉然!

詐騙新招！跨縣市郵寄申請不動產設定抵押 這平台防詐有效力阻千萬元詐騙 

※本文觀點:

防詐最簡單的做法，就是切勿聽信陌生人所講的投資獲利方案、網路愛情宣言、入群旁聽、連結不明網址、看網友秀圖秀理財獲利的圖片…等等!

台灣的詐騙實在是太多太多了，詐騙手法與話術一直在翻新與創新，唯有心頭堅定，好康哎，絕不會從天上掉下來！

投資獲利會賺錢的一定從他的親朋好友開始賺起，不會讓你非親非故的人來賺!

網路愛情~沒有經歷相處，哪來的滄海難為水，富貴榮華先給你，若有…也要小心！莫被詐騙集團拿來當人頭帳戶用!

專業共有物買賣

共有土地、全省不限區域！

共有房屋、全省不限區域！

處理速度快！

買或不買；馬上告知！

訊息絕對保密！

台積電救不起房市？高雄橋頭完銷掛零 熱區打入冷宮

※本文觀點:

設廠概念區是帶動投資炒房的議題!但設廠的時間長，房屋興建比設廠快多了，單一區域若是常住人口少、生活機能還不成熟，高價買進，房市下修時，套牢在所難免!

再加上央行打房，貸款難貸，投資客不敢進場，區域房市很難攪動一池春水！若是亂跟風…沒有準確的判斷或是專業人士的建議，若非純自住，投資套利者會套牢或賠售出清!

打房之際，勿跟風，應以自住及剛性需求為購屋目的!

請求分割共有物 (建築基地法定空地判例)

裁判字號： 最高法院 111 年度台上字第 2853 號 民事判決

案由摘要： 請求分割共有物

裁判日期： 民國 112 年 02 月 08 日

裁判要旨：

建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，此觀建築法第 11 條第 1 項前段、第 3 項規定即明。蓋建築基地為建築使用時，應保留一定比例面積之法定空地，俾助於防火、救災、日照、採光 、通風、景觀視野、預防建築物過度密集等目的達成，以確保建築物使用人之安全、衛生及舒適，具公共利益性質而不得任意分割移轉。基此，法院為共有物之裁判分割時，就法定空地部分，自應符合建築法及其授權訂定之分割辦法規定，不因經受分配共有人之同意而有異。至分割辦法第 6 條規定，係就確定判決可能未符合該辦法第 3 條或第 4 條規定，為避免爭議所設，不得以之推論法院為裁判分割時，毋庸考量上開規定之適用 。

未辦理繼承登記不動產

1.土地建物繼承登記應自繼承開始之日起6個月內為之。聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。

2.地政規費分為登記費及書狀費。其繳收標準如次：

(一)登記費：

土地：以申報地價千分之一繳納。
建物：以稅捐機關核定繳（免）納遺產稅之價值千分之一繳納（無核定價值者，依房屋稅核課價值為準）。

房市動不了、央行還不鬆手？背後其實藏著三道關卡

※本文觀點:

2023年上半年，國內房市景氣逐漸降溫，不動產貸款成長趨緩。惟2023年下半年以來，房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款成長加速，至本2024年 8 月底年增率升至 11.0%，創逾 18 年以來新高；致2024年 8 月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)升為 37.5%，接近歷史高點之 37.9%，凸顯銀行信用資源向不動產相關部門傾斜之情勢漸趨嚴峻。這就是央行第7波打房為什麼這麼嚴厲!

2024年下半年景氣升溫，台股走高，看漲房價上漲預期心理升高，國內房市量價齊升，且房價漲勢擴及非都會區，造成全體銀行不動產貸款成長加速、不動產貸款集中度居高。銀行不動產貸款與其他放款成長同步走升，且不動產貸款增幅較大，顯示不動產部門吸納更多銀行信用資源；信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展。

國際實證持有房地產占比較高之廠商生產力常低於同業平均。當房價上漲時，持有房地產占比較高者較易取得更多融資，部分生產力較高但房地產占比較低之廠商則受排擠，致整體產業生產力降低。這就是銀行的現實面問題，有擔保品較沒有擔保品的更容易借錢且利率更優惠!所以央行請銀行籲請自主管理不動產貸款總量!致出現「核貸期間拉長」、「撥款時間延後」、「暫停收件」或銀行「以價制量」等情形；就是我們俗稱的「限貸令」。、

央行選擇性信用管制措施，以及要求各銀行遵照「銀行法」第 72 條之 2 規定，均用以避免信用資源過度流向不動產市場，所以只要不動產貸款集中度不降，打房政策就不會鬆綁!

不想財產變國產？專家揭「傳承三陷阱」一失誤就是高額代價 

※本文觀點:

不動產節稅規劃要趁早!贈與稅、遺產稅、土地增值稅、房地合一稅…，不同的財務規劃會有不同的稅費負擔；節不節稅，省不省錢，完全要看個人的資產配置、理財規劃而定！

透過專業人員做一些資產規劃對於將來有大筆遺產稅要繳交的話，節稅的錢是一筆可觀的財富!

根據個人的需求所訂出的不動產節稅規劃，將來才不會多繳冤枉稅!

水湳壓箱寶出清竟乏人問津？520億土地僅脫3筆、寫下雙低紀錄

※本文觀點:

區段徵收抵費地標售創新低記錄，可見買的起的建商對於房市後市持保留態度，在打房政策不解禁的情況下，很可能蓋好的房子賺不到錢，甚至會賠錢才會去化!

高昂的營建成本伴隨著通膨上漲風險，而房地產後市不看好的情況之下，面對未去化的房屋所帶來的資金壓力與囤房稅2.0才是頭痛之處!

台中房地產這幾年非常紅火，由於中部屬於傳產工業密集都市，在就業帶動投資及住宅需求的熱潮，掀起台中房地產成交熱度，這次的土地標售案如此冷清，可見除了對於房市後市堪憂以對外，最重要的還是來自於土地的定價策略!

臺中市區段徵收配餘地標售

史上最久！去年Q4全國平均房貸年限26.41年

※本文觀點:

113 年第4季房價負擔能力統計是在央行第7波打房政策113年9月20日實施後的首季，基本上是上漲房價成交量的延續，111年房貸年限為24.75年，113年房貸年限26.41年追平史上最長房貸年限，2年時間房貸貸款年限拉長了1.66年，這是拜房價上漲及新青安房貸最長可貸40年所賜，但是在央行頒布史上最嚴厲之限貸令後，在往後的季度，打房政策不修正的前提下，房貸年限變動會不大、全國房貸負擔率會下修百分比加大、房價所得比倍數都會比本季公布的各縣市所得比略降，原因是一．中古屋價格會下修，下修的房價會降低房價所得比，二來央行打房，打房影響成交量、貸款額度，所以會造成全國貸款負擔率會降低百分比。

房貸年限變動會不大是因為負擔的問題，若是能夠輕鬆還款，錢留在身邊也可以幾年後還掉一些本金，不必一開始就選擇期數短的房貸來增加壓力，更何況還款期數短，收支比可能算不過去也會影響房貸額度!

113 年第4季

房價負擔能力指標統計成果

房市怪象「中古跌、預售漲」 價差最多逾7成 專家：今年看不到落底 

※本文觀點:

『中古屋價格跌、預售屋價格漲』，這不是房市怪象，這是政策打房+營建成本上漲，所反映出來的結果!如果有長期關注我的部落格的文章觀點我就先預告過:中古屋價格下修，預售屋跌不下去，成本反映房價、會上漲!

打房頒布限貸令，中古屋買不起的還是買不起，想買房的因為限貸令成交量會縮水，往往因為貸款成數不足，或是申貸資格條件不符，而放棄了購屋。

這幾年中古屋房價飛漲，其實是搭了預售屋的順風車，房屋的營建在這幾年增加了許多法規規定，大大的增加營建成本，硬性規定再加上耐震設計、綠建築設計增加容積獎勵、容積移轉部分繳代金…等等!

再加上這幾年原物料上漲又缺工，讓新建案面臨高營建成本，當然要反映在預售屋的房價上!

持分土地快速成交要素

豐富的實務成交經驗、專業的法律後盾、累積的買方群！

台灣的老屋愈多愈多，所以就有了都更重建、危老重建，但是一個街廓的整合往往不是建商整合的，因為建商不願意花時間精力、人力物力、金錢，投入到變數極大化的都更市場。往往都是民間的開發整合公司，結合現住戶完成籌組都市更新會，擬定事業計畫、舉辦公聽會、權利變換後，再把這個建案盤給建商，由建商擔任實施者出資規劃興建。

而現在從中央到六都也都成立了住都中心，這個行政法人的角色，擔任了都更整合者的角色，目的就是加速都更的推動，完成了多數決共識就可以招商，尋求實施者。

建商也不會害怕遙遙無期，也不必擔心時間拖久，萬一房價下修，營建成本高漲，房子難賣，欲哭無淚!

現在換我們談到持分的土地，知名的大建商不會花錢去買持分的建地！

購買共有土地類型

都市土地建地與非都市土地建地

1.素地:共有土地持分

2.建地共有:上有未辦保存登記建物

3.建地共有:土地面積大，上有零星合法建物及違章建築

4.建地共有:未臨建築線、無出入口、袋地