拆屋還地(未辦保存登記類推適用民法第425條之1)－房地產陳總部落客

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Jul 02 Wed 2025 13:11
拆屋還地(未辦保存登記類推適用民法第425條之1)

拆屋還地 (未辦保存登記建物類推適用民法第425條之1)

案由摘要：拆屋還地

裁判日期：民國 99 年 07 月 16 日

裁判要旨：

依民法第 425 條之 1 規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，亦包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所稱土地及房屋同屬一人之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條所定之僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情事，仍應有該條所規定之推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。

裁判法院：臺灣臺中地方法院

（裁判要旨內容由法源資訊整理）

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第271號

上　訴　人　林0珠　　

被上訴人　林0玉　　

訴訟代理人　蔡0裕　　

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年8月 18日本院沙鹿簡易庭98年度沙簡字第203號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國99年6月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判部分均廢棄。

被上訴人應將如附圖一所示編號Ａ部分（面積零點零零壹貳公頃）扣除如附圖二所示編號Ａ部分（面積零點零零零捌公頃）後之其餘部分，面積零點零零零肆公頃之土地，騰空返還上訴人。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔叁分之壹，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人於原審起訴主張：

上訴人所有坐落臺中縣龍井鄉○○段1090地號土地（下稱系爭1090地號土地）與被上訴人所有坐落同段1265地號土地（下稱系爭1265地號土地）毗鄰，被上訴人所有系爭1265地號土地上有一門牌號碼為臺中縣梧棲鎮○○路1段6號之建物（下稱系爭房屋），越界建築占用到上訴人所有系爭1090地號如臺中縣清水地政事務所（下稱清水地政）98年1月23日鑑定圖（下稱附圖一）所示編號A部分，面積0.0012公頃之土地，被上訴人明知其所有系爭房屋有越界建築事實，卻不曾出面協調，被上訴人之行為已侵犯到上訴人所有土地之權利，爰依民法第767條及第796條規定，請求被上訴人拆除系爭房屋。

並聲明：被上訴人應將坐落系爭1090地號土地上之系爭房屋如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人。

二、被上訴人於原審辯稱略以：

系爭房屋為未辦理保存登記之建物，係上訴人父親於民國83 年間所興建，興建當時房屋坐落之土地亦為上訴人父親所有，嗣由被上訴人與被上訴人訴訟代理人蔡0裕於97年8月6日一起拍定，並協商系爭房屋為被上訴人所有。對於系爭房屋占用上訴人土地部分，被上訴人在投標前即已知悉上開越界事實，並詢問過前手，故系爭房屋有占有權源，可繼續租用上訴人之土地，希望上訴人能夠出售或出租被上訴人系爭房屋所占用部分之土地等語。

並聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，補充陳述略以：

㈠系爭房屋及系爭1265地號土地固然係上訴人先父興建及所有，亦是上訴人自幼生長之故鄉，然上訴人當時年紀尚輕，並不知先父興建之系爭房屋有無違建，亦不知系爭房屋係坐落何地號之土地，至接獲本院97年6月19日中院彥民執97年度執春字第17020號強制執行通知，始得知系爭房屋有部分侵占到上訴人所有系爭1090地號土地，原審判決以此推定上訴人已明知此事實，而默許嗣後取得該建物之所有人皆成立租賃關係，從而歷次之前手及現今之被上訴人均有向上訴人承租之權源，並非無權占有云云，均係片面推斷，與事實不符。

㈡民法第767條規定乃所有權保護之帝王條款，原判決認本件有民法第425條之1租賃關係，則所有權保護與占用土地推斷有租賃權源時，兩者互有衝突，究竟優先適用物權或債權，依照大法官釋字第107號、第164號解釋，當然應排除原審判決法律地位未定之所謂「租賃關係」，否則民法第767條即遭棄置。

況系爭1090地號土地係上訴人購買取得，而系爭房屋係被上訴人向法院拍賣取得，兩造素昧平生，若因延續前手之使用狀況及推定嗣後土地或建物取得者均默許繼續使用建物或土地意思而成立租賃關係，並不公平。且上訴人不知系爭1265地號土地被占用，被上訴人由拍賣公告記載應知系爭房屋占用現況，於拍定後竟默不作聲，顯是惡意，如此惡劣關係，竟謂推定租賃關係成立，實難苟同。

㈢原審判決引用最高法院48年臺上字第1457號判例及民法第 425條之1規定，然此係指訴外人林0呈因自其父林0然處繼承系爭1090地號土地，故有忍受被上訴人所有系爭房屋侵占其地之義務。惟訴外人陳0汝向林0呈購買系爭1090地號土地後即無繼受讓被上訴人使用土地之義務，二者間並無相當於租賃關係存在之事實。而訴外人陳0汝本即有請求被上訴人拆屋還地之權利，則上訴人向訴外人陳0汝購買房屋，其法律關係係源自於買賣關係而來，並非繼承關係而來。原審判決所認相當於租賃之法律關係，早於訴外人陳0汝購買系爭1090地號土地時不存在，而上訴人係向訴外人陳0汝購買系土地，屬物權關係，本就有排除他人使用系爭1090地號土地之權利，並無忍受被上訴人使用系爭1090地號土地之義務。

㈣被上訴人越界占用系爭1090地號土地部分，雖經臺中縣政府拆除大隊（下稱拆除大隊）拆除，惟被上訴人又自己在上面加蓋烤漆板補起來，補的範圍與原來的相同，被上訴人還是占用該部分之土地，並沒有將該部分土地還給上訴人等語。

並上訴聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人應將坐落系爭1090 地號土地上之系爭房屋如附圖一所示編號A部分，面積0.001 2公頃之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人。

四、被上訴人於本院補充陳述略以：

㈠如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之建物，拆除大隊於99年1月18日已經拆除完畢。系爭房屋之牆壁已經被打掉了，惟被拆掉之牆壁部分外面，被上訴人有用烤漆板加蓋補起來。

㈡系爭1090地號土地本來是訴外人陳0汝的，系爭房屋原本是上訴人之父親所建的，上訴人取得系爭1090地號土地之時間是97年10月17日，被上訴人於97年7月就投標取得系爭房屋，上訴人取得系爭1090地號土地之時間比被上訴人取得系爭建物之時間晚2個月。且上訴人與訴外人陳0汝間是否有買賣關係，應由上訴人證明。況系爭1090地號土地於88年至97 年這段期間買賣應該有經過32次左右，故不屬於上訴人之祖產。

㈢系爭房屋係上訴人之父親於83年蓋的，不是被上訴人蓋的，被上訴人沒有侵占上訴人土地之意思，係被上訴人自法院拍定時就是如此。被上訴人於拍賣之前有先問過上訴人及之前的地主陳0汝，渠等都同意違章之部分可以繼續占用系爭 1090地號土地等語。

並聲明：上訴駁回。

五、得心證之理由：

㈠上訴人主張：

其所有系爭1090地號土地與被上訴人所有系爭 1265地號土地毗鄰，被上訴人所有之系爭房屋係違章建築等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、本院民事執行處97年7月10日中院彥民執97執春字第17020號通知資料為證，並經本院依職權調閱本院97年度執字第17020號拍賣抵押物強制執行卷核閱無誤，復為被上訴人所不爭，堪信為真。

㈡上訴人復主張：

系爭房屋越界占用到上訴人所有系爭1090地號土地如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之土地，該部分雖經拆除大隊拆除，惟被上訴人又自己在上面加蓋烤漆板補起來，補的範圍與原來的相同，被上訴人還是占用該部分之土地，並沒有將該部分土地還給上訴人等語。

查，原審於98年1月23日會同清水地政至現場勘驗測量，結果顯示系爭房屋越界占用系爭1090地號土地如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之土地，有清水地政98年3月18日清地測字第0980002853號函檢送之鑑定圖（即附圖一）附於原審卷可參。另經本院於99年3月30日會同兩造及清水地政至現場勘驗測量，結果發現系爭房屋之後方已經遭拆除，然已拆除部分之基地仍全部堆置拆除後之磚塊；另系爭房屋之前方部分牆面雖已經拆除部分，嗣經被上訴人以烤漆板補起來，然因該前遭拆除部分係樑柱間之部分牆面，並不影響該部分系爭房屋占用系爭1090地號土地之範圍，則系爭房屋現越界占用系爭1090地號土地部分為如清水地政99年3月30日鑑定圖（下稱附圖二）所示編號A部分，面積0.0008公頃之土地，有現場照片及清水地政99年4月12日清地測字第099000556 2號函檢送之鑑定圖（即附圖二）附卷可稽。則如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之土地，其中如附圖二所示編號A部分，面積0.0008公頃之土地上有系爭房屋占用，另如附圖一所示編號A部分（面積0.0012公頃）扣除如附圖二所示編號A部分（面積0.0008公頃）後之其餘部分，面積0. 0004公頃之土地上，有被上訴人所有之磚塊堆置占用，是上訴人主張被上訴人仍占有使用如附圖一所示編號A部分，面積0.0012公頃之土地等情，應堪採信。

㈢按所謂自認，乃承認相對人所主張不利於自己之事實係真實之行為。查被上訴人固於本院審理中表示願意將占有上訴人所有系爭1090地號土地部分返還上訴人等語（見本院99年2 月24日準備程序筆錄），然嗣於現場勘驗時則改稱上訴人取得系爭1090地號土地之時間較被上訴人取得系爭房屋之時間為後，故上訴人不可請求拆除被上訴人之系爭房屋等語（見本院99年3月30日勘驗筆錄）。茲被上訴人固曾表示願意將占有上訴人所有之系爭1090地號土地部分返還上訴人，然其並未承認無權占有系爭1090地號土地，是被上訴人前開表示願意返還之行為，尚難屬自認，是以，並不得以此即遽認上訴人請求為有理由，合先敘明。

㈣次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度臺上字第1101號判決意旨參照）。

查系爭1090地號土地為上訴人所有乙節，為兩造所不爭執，則被上訴人自應就其占有系爭1090地號土地有合法權源負舉證之責，上訴人無須舉證證明被上訴人為無權占有。茲依被上訴人辯稱其占有上訴人所有系爭1090地號土地，係有正當權源之事由，分述如下：

⒈按未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之標的，且該建物雖因不能為所有權移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院50年臺上字第1236號判例意旨參照）。

查系爭房屋於85年9月20日完工後，雖未辦理所有權登記，惟被上訴人及蔡連裕係由法院拍賣程序拍定系爭房屋之事實上處分權，嗣蔡連裕將其就系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人，被上訴人自得使用、處分、收益系爭房屋，至於系爭房屋是否為違章建築，主管機關是否寄發拆除通知書，核係行政上之程序，與受讓系爭房屋之事實上處分權係屬二事。

是以，臺中縣政府雖已寄發98年4月2日府工使字第0980098733 號違章建築拆除通知書，將系爭房屋列為代拆案件，此有臺中縣政府98年5月26日府工程字第0980156237號函，在原審卷可查。然此係行政機關對於建築物管理之行政處分，自不影響法院對於相關權利歸屬之認定。

⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所定「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425條之1規定，推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。且法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解釋（臺灣高等法院95年度重上字第114號判決意旨參照）。再者，「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院 48年臺上字第1457號判例意旨參照）。又「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第 5次民事庭會議決議要旨參照）。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地（最高法院93年度臺上字第1792號判決參照）。是以，依上開最高法院判例及決議所示，土地及房屋原同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在，即房屋承買人可繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，民法第425 條之1規定之適用，並未限於土地所有人取得土地所有權係因繼承關係而來，且所謂「房屋承買人」應及於承購未辦理建物所有權第一次登記，而具有事實上處分權之人。

⒊被上訴人辯稱：

系爭房屋為上訴人父親於83年間所興建，興建當時房屋坐落之土地亦為上訴人父親所有，被上訴人於97 年8月6日拍賣取得，就占用上訴人土地部分，應可繼續租用等語。

⒋查系爭1090地號（原登記面積為399平方公尺）及系爭1265 地號土地原均為上訴人之父親林0然所有，林0然於90年6 月19日死亡，由繼承人即上訴人之弟林0呈、原告之妹林0蓁及上訴人3人，於90年7月23日簽立遺產分割契約書，約定由林0呈繼承上開2筆土地。系爭1090地號土地嗣於92年10 月30日出售予訴外人陳0汝，訴外人陳0汝與訴外人林0滄於97年8月25日，申請合併分割系爭1090地號土地及系爭 1090之1地號土地，分割後系爭1090地號土地面積變更為299 平方公尺，上訴人再於97年10月8日向訴外人陳0汝買受系爭1090地號土地，此有臺中縣清水地政事務所98年5月26日清地登字第0980006889號函文暨所附之相關登記資料等件，在原審卷可稽。又系爭1265地號土地由訴外人林0呈繼承後，出售予訴外人胡0金，於94年5月6日辦理所有權移轉登記；訴外人胡0金出售予訴外人林0鴻，於95年8月23日辦理所有權移轉登記；訴外人林0鴻出售予訴外人羅0坤，於95 年10月27日辦理所有權移轉登記；訴外人羅0坤出售予訴外人黃0亮，於95年12月29日辦理所有權移轉登記；嗣系爭 1265地號土地經查封本院拍賣，被上訴人及被上訴人訴訟代理人蔡0裕於97年8月6日拍定取得，並於97年8月27日辦理所有權移轉登記，嗣蔡0裕將其所有之應有部分售予被上訴人，並於97年9月15日辦理所有權移轉登記，即系爭1265地號土地現為被上訴人所有等情，有臺中縣清水地政事務所異動索引、土地登記謄本，在原審卷可查。此外，系爭房屋係由上訴人父親林0然所興建，並未辦理保存登記一節，為兩造所不爭執。而依課稅資料所示，系爭房屋完工日期為85年 9月20日，房屋稅起課日期為85年12月，而系爭房屋原係被上訴人與蔡0裕於97年8月間本院拍定取得而共有，嗣蔡0裕將其就系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人，系爭房屋之事實上處分權現為被上訴人所有等情，有臺中縣地方稅務局沙鹿分局98年7月3日中縣稅沙鹿分房字第0984011222號函暨所附房屋稅籍紀錄表及課稅明細表，在原審卷可憑。由上述土地及建物權利變動狀態可知，系爭房屋於興建當時，土地及其土地上之房屋同屬上訴人父親林0然一人所有，自屬明確。

⒌復查，系爭房屋係由當時之系爭1090地號及系爭1265地號土地所有人即上訴人之父林0然所興建，嗣後系爭兩筆土地均由林0然之繼承人即訴外人上訴人之弟林0呈繼承，再由林0呈分別出售予他人後，其中系爭1090地號土地所有權人現為上訴人；系爭1265地號土地所有權人則為被上訴人；而系爭房屋之事實上處分權人則為被上訴人。揆諸上開說明，系爭1090地號土地所有權人即上訴人與系爭房屋之事實上處分權人即被上訴人間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，即被上訴人可繼續「合法使用」該系爭房屋所坐落之土地，並未限於土地所有權人取得系爭1090地號土地所有權須係因繼承關係。是以，上訴人雖係向訴外人陳0汝購買系爭1090地號土地，亦有民法第425條之1規定之適用，即仍可推定上訴人向訴外人陳0汝購買系爭1090地號土地時，已默許系爭房屋之事實上處分權人即本件被上訴人繼續使用系爭房屋所坐落之土地，是應認兩造間有成立租賃關係之意。

⒍惟查，系爭房屋之後方已經遭拆除大隊拆除。則：

⑴系爭房屋現越界占用系爭1090地號土地部分為如附圖二所示編號A部分，面積0.0008公頃之土地等情，已如前述，因該部分推定兩造間有租賃關係，是被上訴人辯稱其應可向上訴人承租系爭1090地號土地，並非無權占有，應屬有據。從而，被上訴人占有使用上訴人所有之系爭1090地號如附圖二所示編號A部分面積0.0008公頃土地，並非無正當之權源。是以，上訴人主張被上訴人無權占有，請求被上訴人將附圖二所示編號A部分之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人，為無理由。

⑵至系爭房屋後方已遭拆除部分，其原坐落之基地即如附圖一所示編號A部分（面積0.0012公頃）扣除如附圖二所示編號A 部分（面積0.0008公頃）後之其餘部分，面積0.0004公頃之土地，因該部分房屋既已不存在，兩造間之推定租賃關係即歸於消滅。然該部分原坐落之基地仍堆置拆除後之磚塊，被上訴人仍未將該部分土地騰空返還上訴人等情，已如前述，則被上訴人占有使用該部分之土地即無法律上之依據，上訴人主張被上訴人就該部分為無權占有，請求被上訴人將該部分之土地返還上訴人，應屬有據。另外，上訴人請求被上訴人拆除前開土地上之系爭房屋部分，因該部分土地上現已無房屋存在，已如前述，上訴人此部分之請求，即無理由。

㈤上訴人固主張原審囑託清水地政測量系爭房屋越界占用系爭 1090地號土地之面積為0.0012公頃，嗣本院再囑託清水地政測量，占用之面積則變為0.0008公頃，相差0.0004公頃，此結果影響上訴人權益甚鉅，請求本院再囑託內政部國土測繪中心（即原內政部土地測量局）重新測量等語。然查，系爭房屋之後方已遭拆除大隊拆除，已如前述，則系爭房屋既已部分遭拆除，其越界占用系爭1090地號土地之面積當會減少，應符情理，尚難以此而謂清水地政之測量有何不正確之處，是上訴人請求重新測量，即無必要，附此敘明。

六、綜上所述，被上訴人占用系爭房屋已遭拆除部分之原坐落基地，即如附圖一所示編號A部分（面積0.0012公頃）扣除如附圖二所示編號A部分（面積0.0008公頃）後之其餘部分，面積0.0004公頃之土地，為無權占有，上訴人請求被上訴人將該部分土地騰空返還上訴人，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判為如主文第2項所示。至上訴人請求被上訴人拆除前開土地上之系爭房屋部分，則無理由。另被上訴人占用系爭房屋現仍越界占用系爭1090地號土地部分，即如附圖二所示編號A部分，面積0.0008公頃之土地，並非無正當之權源，上訴人請求被上訴人將附圖二所示編號A部分之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人，亦無理由，均應駁回。上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，則非有據，此部分上訴，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　99　　年　　7 　　月　　16　　日民事第三庭

審判長法官許秀芬

法官林慧貞

法官黃佳琪

正本證明與原本無異。不得上訴。

中　　華　　民　　國　　99　　年　　7 　　月　　16　　日

書記官

資料來源：臺灣臺中地方法院民、刑事裁判書彙編（99年版）第 53-62 頁

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