房市動不了、央行還不鬆手？背後其實藏著三道關卡
※本文觀點:
2023年上半年，國內房市景氣逐漸降溫，不動產貸款成長趨緩。惟2023年下半年以來，房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款成長加速，至本2024年 8 月底年增率升至 11.0%，創逾 18 年以來新高；致2024年 8 月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)升為 37.5%，接近歷史高點之 37.9%，凸顯銀行信用資源向不動產相關部門傾斜之情勢漸趨嚴峻。這就是央行第7波打房為什麼這麼嚴厲!
2024年下半年景氣升溫，台股走高，看漲房價上漲預期心理升高，國內房市量價齊升，且房價漲勢擴及非都會區，造成全體銀行不動產貸款成長加速、不動產貸款集中度居高。銀行不動產貸款與其他放款成長同步走升，且不動產貸款增幅較大，顯示不動產部門吸納更多銀行信用資源；信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展。
國際實證持有房地產占比較高之廠商生產力常低於同業平均。當房價上漲時，持有房地產占比較高者較易取得更多融資，部分生產力較高但房地產占比較低之廠商則受排擠，致整體產業生產力降低。這就是銀行的現實面問題，有擔保品較沒有擔保品的更容易借錢且利率更優惠!所以央行請銀行籲請自主管理不動產貸款總量!致出現「核貸期間拉長」、「撥款時間延後」、「暫停收件」或銀行「以價制量」等情形；就是我們俗稱的「限貸令」。、
央行選擇性信用管制措施，以及要求各銀行遵照「銀行法」第 72 條之 2 規定，均用以避免信用資源過度流向不動產市場，所以只要不動產貸款集中度不降，打房政策就不會鬆綁!
信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展；此外，亦易使不動產愈趨集中於富人，加劇財富分配不均；這也就是「打住不打商」的原因。
再者，國際間不乏不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退之先例；以 1990年代日本資產泡沫破滅事件為例，其泡沫形成與該國金融機構過度授信與承擔風險，助長資產泡沫，深信土地價格只漲不跌神話及盲目跟風投資之羊群效應，在限貸令、多項租稅政策多管齊下的效應下將會有效抑止炒房、炒地，貸款應回歸購屋自住與企業自用廠辦等實際融資需求！
投資房市要健全，現金為王，購屋置產不害怕!
房市動不了、央行還不鬆手？背後其實藏著三道關卡(本文出處請點擊)
2025/06/27 19:28文/記者張瀞勻
專家指出，三大目標未完成前，央行恐怕都不會放手。（資料照）
央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。央行日前召開理監事會議，儘管近一年來房市買氣明顯降溫，但央行卻不鬆綁管制。
專家指出，三大目標未完成前，央行恐怕都不會放手。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行打房的幾個目標，「降低不動產放款集中度」、「不動產放款總量管制」、「房市軟著陸」；其中，「不動產放款集中度」在 4、5 月不降反升，最新數據已升至 37.1%，「這個數據讓央行很不滿意，據說不排除要找成績不佳的銀行來喝咖啡。」
「不動產放款集中度」指的是不動產放款占總體放款的比率，但今年以來，由於台幣大幅度升值，企業大量償還美元借款，以及關稅戰拖累企業貸款意願，導致今年企業貸款增幅遜於預期。
由於企業貸款意願低迷，成為不動產放款集中度上升的原因之一。
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