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共有土地出售有漏洞？他揭：「這群人」免繳仲介費還優先拿價金

共有土地出售有漏洞？他揭：「這群人」免繳仲介費還優先拿價金 (本文出處請點擊)

2023/12/08 09:32文/記者朱語蕎

資深地政士分享案例，有共有土地處分時，少數不同意的「他共有人」，反成為佔有優勢者。（資料照）

共有物分割方法

民法第 824 條就共有物分割方法，可分類為 8 類型：

（一）全部原物分配給各共有人（民法第824 條第 2 項第 1 款）。

 ★原物全部分配。

（二）原物分配給各共有人，並以金錢補償未按應有部分受分配之共有人（民法第 824 條第 2 項第 1 款本文及第 824 條 第 3 項）。

土地法第34條之1共有土地之優先購買權

立法目的

減少共有人數，進而簡化法律關係

時機

共有人出賣其應有部分時

房貸逾放金額大降9成 法拍市場現另種現象

2023/05/30 22:30文/記者朱語蕎

去年第四季末，購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低。

根據不動產資訊平台資料顯示，去年第四季末購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，金額僅僅約為16年前的1成，且逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低，反映房市體質健全，貸款人即使遇到債務問題，也能即時處理避免房產流入法拍市場，也受惠法拍物件量稀少，法拍對於房市並未造成衝擊。

共有物分割方法

民法第 824 條就共有物分割方法，可分類為 8 類型：

（一）全部原物分配給各共有人（民法第824 條第 2 項第 1 款）。

 ★原物全部分配。

（二）原物分配給各共有人，並以金錢補償未按應有部分受分配之共有人（民法第 824 條第 2 項第 1 款本文及第 824 條 第 3 項）。

法院判決共有土地分割 這情況就可免申報土地增值稅

2023/04/20 12:40文/記者林耀文

經法院判決共有土地分割，若是分割後各所有權人取得之土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，免申報土地增值稅。

隨著少子化與都會區房地價格高漲，繼承土地與房屋的情形已逐年增多，但仍有一些家庭兄弟姊妹繼承房產後，因部分家屬不願出售而鬧上法院。稅捐單位指出，經法院判決共有土地分割，若是分割後各所有權人取得之土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，免申報土地增值稅。

★法院判決共有物(不動產)分割，無論就原物分配是否併判金錢補償，不生贈與稅問題

法院判決共有物(不動產)分割，無論就原物分配是否併判金錢補償，不生贈與稅問題財政部表示，法院裁判分割共有物，依最高法院68年台上字第3247號民事判例及相關判決意旨，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等，本諸職權公平決之，不受當事人主張之拘束。又司法院秘書長81年1月30日秘台廳(一)字第00855號函以，法院因以原物分配各共有人，共有人間受配部分，有較其應有部分計算者增多或減少情形，為顧及經濟上價值及維持公平，而命互為金錢補償，屬共有物分割方法之一種，並非係因當事人間有互負債務之約定而為同時提出金錢補償為條件之判決，故不生對待給付問題。爰法院判決分割不動產，無論就原物分配是否併判金錢補償，均不生贈與稅問題。

財政部提醒，有關法院判決分割不動產涉金錢補償部分，倘應受補償人嗣未收取補償金，逕免除補償義務人原應交付補償金之義務，依遺產及贈與稅法第5條規定，應課徵贈與稅；又應受補償人倘於收取補償金前死亡，依同法第1條及第4條第1項規定，該補償金債權應列入其遺產申報遺產稅；至補償義務人倘於交付補償金前死亡，依同法第17條第1項第9款規定，該尚未交付之補償金，得列報為其生前之未償債務。

5人搶區段共有土地等發財 專家揭：有這身分私下轉賣不違法

2023/03/31 10:59文/記者朱語蕎

共有土地轉賣，若買方也是該筆土地的共有人之一，就不必通知其他共有人。（資料照）

土地被徵收，但多個共有人中，有人想出脫，有人想接手，彼此想私下交易，認為必須先以存證信函通知其他共有人相當麻煩，又擔心沒通知道其他共有人惹來爭議官司，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，只要買方也是共有人之一，就不需要通知其他共有人了。

接到共有人出售通知，想買！命運大不同

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-01-02

接到共有人出售通知，想買！命運大不同

新聞摘要

★土地法第 34 條之 1 處分實務(五)

申請登記檢附文件

1.土地登記申請書

1.備註欄

A.依土地法第 34 條之 1 第 1 項至第 3 項規定辦理，如有不實義務人願負法律責任（土地登記規則第 95 條、土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點(一)）

★土地法第 34 條之 1 處分實務(四)

提存之方式

提存人

＊1.提存人應為土地法第34條之1第1項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。(土地法第34條之1執行要點第9點(一))

＊2.提存書上所載提存物受取人如已死亡神明會管理人，其提存不生效力（內政部79年5月24日台(79)內地字第804869號函）

☆土地法第 34 條之 1 處分實務(二)

共有物處分之適用

以有償讓與為限

土地法第 34 條之 1 所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

祭祀公業調解

★土地法第34之1條及執行要點

土地法第三十四之一條

★最近有多位持分地主來電一直拜託我處理這些型態的土地持分:

1.土地是持分共有，土地座落有合法建物，但是出售人沒有建物持分！

2.土地分區是住宅區，現況卻是既成巷道！

3.土地屬於建築基地的法定空地！

4.土地屬於特定農業區的交通用地，現況為巷道！

「共有物分割與標示分割」大不同！

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-08-27

新聞摘要

板橋地政事務所為解除您的疑惑與煩惱，特別以簡單易懂的圖卡來說明，讓您瞭解較適合自己的分割方式，至於共有物分割如果協議不成需調處就讓專業的新北市不動產糾紛調處委員會來幫忙解決吧！

依土地法第34條之1處分共有土地應如何辦理提存？

●請參照土地法第34條之1及其執行要點相關規定，並向受取權人住所地之管轄法院辦理清償提存。

●未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。

準備文件：

1.提存書2份。（建議使用本院書狀範例1252.3）

※公同共有土地，公同共有人之一，可以出售他公同共有持分？

(1)公同共有土地經全體共有人同意得處分共有物之一部

按「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」為民法第八百二十八條第二項所明定，故公同共有人處分其公同共有物之一部，如經全體共有人同意，尚非法不許，應無須先行終止其間之公同共有關係。 

(2) 部分公同共有人不得處分

公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛在應有部分

共有土地怎麼處分吵翻天 專家：一人分割一塊省麻煩

2021/08/20 16:21文/記者朱語蕎

多人共有土地在處分或出租上問題較多，專家建議可採分割土地方式，減少糾紛。（資料照）

土地的共有型態，有持分共有，也有公同共有，不同的共有型態，對於未來的處分或是貸款，會有不同的法律效果。

★甲與乙分別共有 A 土地，其應有部分各為二分之一。

嗣甲於民國 109 年 1 月 30 日將其所有 A 土地之應有部分其中萬分之一，以夫妻贈與為原因，移轉登記為其妻丙所有。

丙旋於同年 2 月 5 日以甲、乙為被告，提起分割共有物之訴，

聲明 A 土地應按各二分之一之比例分割為編 號 1、編號 2 部分，編號 1 部分由甲、丙分得並按原應有部分比例維持共有，編號 2 部分則分由乙取得。

試問本件訴訟標的價額應如何核定 ？

共有土地不用一一收購 他用這招輕鬆取得所有權

2021/04/05 13:26文/記者朱語蕎

共有持分土地出售前需通知其他共有人可優先承購，15日內若沒人出手就失效。（資料照）

市場上常見一塊土地有多人持分，因為共有人數多，買方需要分進合擊、一一收購，為了擔心有其他共有者因優先購買權而突然出手搶地，有買家使用了分次購買方式，輕鬆解決問題。