土地權利信託登記
第七章 土地權利信託登記第一節 信託登記壹、意義：信託登記，指土地權利依信託法成立信託關係為移轉或為其他處分，而向該管登記機關申請權利變更所為之登記。
貳、應備文件：項次 名稱 法令依據 來源 備註
1 登記申請書 土地登記規則第三十四條 1.自行檢附
2.地政事務所
2 登記原因證明文件（如信託契約書、遺囑） 土地登記規則第三十四條、信託法第二條 自行檢附 1.以契約書為登記原因證明文件者，應檢附公定契約書正、副本。
2.信託財產歸屬權利人非委託人時應貼印花稅票。
3 權利書狀 土地登記規則第三十四條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
4 申請人身分證明 土地登記規則第三十四條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
5 委託人印鑑證明 土地登記規則第四十一條 戶政機關 同第四章第一節買賣登記。
6 委託書 土地法第三十七條之一、土地登記規則第三十七條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
7 農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書 土地登記規則第一百零一條、農業發展條例第三十一條、農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第三條、第十二條 1.直轄市、縣（市）政府
2.國家公園管理處
3.鄉（鎮、市、區）公所 同第四章第一節買賣登記。
8 遺產稅、贈與稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件 遺產及贈與稅法第四十二條、第三條之一、第三條之二、第五條之一 稅捐稽徵機關 1.信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者應課徵贈與稅。
2.因遺囑成立之信託，於遺囑人死亡時應課徵遺產稅。
9 主管機關核准或同意證明文件 土地登記規則第三十四、四十二條、國民住宅條例第十九、二十八條、監督寺廟條例第八條、停車場法第十六條、金融資產証券化條例第七條等 相關主管機關 同第四章第一節買賣登記。
10 主管機關許可之證明文件 信託法第七十條 目的事業主管機關 公益信託之設立及其受託人應經目的事業主管機關許可。
11 無欠稅（費）證明文件 財政部八十七年三月十六日財稅第八七一九三四七二一號函 稅捐稽徵機關 得於公定信託契約書空白處加註
參、一般規定一、稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。（信託法第一條）
二、信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。（信託法第二條）
三、委託人與受益人非同一人者，委託人除信託行為另有保留外，於信託成立後不得變更受益人或終止其信託，亦不得處分受益人之權利。但經受益人同意者，不在此限。（信託法第三條）
四、以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。（信託法第四條第一項）
五、信託行為，有左列各款情形之一者，無效：（一）其目的違反強制或禁止規定者。（二）其目的違反公共秩序或善良風俗者。（三）以進行訴願或訴訟為主要目的者。（四）、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。（信託法第五條）
六、受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產。（信託法第十條）
七、受託人破產時，信託財產不屬於其破產財團。（信託法第十一條）
八、對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。
違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定，於前項情形，準用之。（信託法第十二條）
九、信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而消滅。（信託法第十四條）
十、未成年人、禁治產人及破產人，不得為受託人。（信託法第二十一條）
十一、同一信託之受託人有數人時，信託財產為其公同共有。
前項情形，信託事務之處理除經常事務、保存行為或信託行為另有訂定外，由全體受託人共同為之。受託人意思不一致時，應得受益人全體之同意。受益人意思不一致時，得聲請法院裁定之。
受託人有數人者，對其中一人所為之意思表示，對全體發生效力。（信託法第二十八條）
十二、受託人不得以任何名義，享有信託利益。但與他人為共同受益人時，不在此限。（信託法第三十四條）
十三、受託人除有左列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：
（一）經受益人書面同意，並依市價取得者。
（二）由集中市場競價取得者。
（三）有不得已事由經法院許可者。
前項規定，於受託人因繼承、合併或其他事由，概括承受信託財產上之權利時，不適用之。於此情形，並準用信託法第十四條之規定。（信託法第三十五條第一、二項）
十四、未成年人、禁治產及破產人，不得為信託監察人。（信託法第五十三條）
十五、公益信託之設立及其受託人，應經目的事業主管機關之許可。
前項許可之申請，由受託人為之。（信託法第七十條）
十六、公益信託應置信託監察人。（信託法第七十五條）
十七、信託以契約為之者，信託登記應由委託人與受託人會同申請之。（土地登記規則第一百二十五條）
十八、信託以遺囑為之者，信託登記應由繼承人辦理繼承登記後，會同受託人申請之；如遺囑另指定遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申請之。
前項情形，於無繼承人或繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受託人申請之。（土地登記規則第一百二十六條）
十九、信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其他登記事項欄記明信託財產及委託人身分資料，信託內容詳信託專簿。
前項其他登記事項欄記載事項，於地籍資料電子處理作業地區，辦理受託人變更登記及信託取得登記，登記機關應予轉載。（土地登記規則第一百三十條）
二十、信託登記完畢，發給土地或建物所有權狀或他項權利證明書時，應於書狀記明信託財產，信託內容詳信託專簿。（土地登記規則第一百三十一條）
二一、已辦竣信託登記之不動產，受託人於信託期間依信託本旨出賣信託財產，非屬信託法第六十二條所規定之信託關係消滅情事，係屬民法所稱之買賣，其登記原因為「買賣」，土地建物所有權部「其他登記事項欄」中註記之「詳信託專簿」字樣應併予塗銷，惟仍應將該異動年月日及內容於信託專簿中註明，並影印登記案件一份存於專簿公示。（內政部九十年十一月十三日台內中地字第九０一七三七０號函）
二二、國宅因信託而為權利變更登記，該國民住宅若為取得使用執照未滿十五年者且其信託行為係以國民住宅條例第十九條規定之出售、出典、贈與或交換等法律關係者，委託人應符合「居住滿一年」之限制，若該國民住宅為取得使用執照滿十五年以上者則不受上開規定限制。（內政部九十二年六月二日台內營字第九二００八六九六八號令）
二三、貸款自建國民住宅者欲將該國民住宅及基地辦理信託登記，且其信託行為係國民住宅條例第二十八條規定之出售、出典、贈與或交換等法律關係為之者，則其委託人應符合「居住滿二年」、「提前清償國民住宅貸款本息」之規定，並經該管國民住宅主管機關之同意始得為之。（內政部營建署九十三年五月十七日營署建管字第０九三二九０七六九九號函）
二四、按信託，係以當事人間之信賴關係為基礎，乃委託人、受託人與受益人間所存在之一種以財產權為中心之法律關係，受託人既基於信賴關係管理他人之財產，自須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的。受託人須依信託本旨管理或處分信託財產，並須以善良管理人之注意處理信託事務，故消極信託並非我國信託法所認定之信託。
已為信託登記之土地及建物，受託人將部分土地再信託登記，登記機關不得受理再信託登記。（內政部八十八年七月十二日台內地字第八八０七八九二號函、九十年十一月卅日台內中地字第九０一八六一二號函）
二五、遺囑信託，指遺囑人以遺囑，將其財產之全部或一部為受益人利益或特定目的設立之信託稱遺囑信託，遺囑信託屬單獨行為。因此，遺囑人生前與他人訂立契約，以其死亡為條件或始期而設立之信託，非屬遺囑信託；而在遺囑人死亡之後，繼承人或遺囑執行人依遺囑，與受託人簽訂契約設立之信託，亦非遺囑信託。（內政部八十九年五月三日台內中地字八九０八一九九號函）
二六、耕地申辦信託登記，應依農業發展條例第三十一條申請取得農業用地作農業使用證明或符合土地使用管制規定證明，始得申辦登記。（內政部八十九年十一月二十九台內中地字八九二二０四六號函）
二七、非以經營信託為業之法人，因信託行為成立而為受託人，依其章程或登記之營業項目所為之信託，除信託法第二十一條規定不得為受託人或公益信託者外，由當事人附具切結書聲明非屬營業信託且無信託業法第三十三條規定「經營不特定多數人之信託」者，地政機關得受理其信託登記之申請。（內政部九十年三月五日台內中地字第九００二七六四號函）
二八、原住民保留地申辦信託登記，其受託人應具原住民身分。（內政部九十年九月二十八日台內中地字第九０八三四四八號函）
二九、不動產在信託法公佈實施前以「買賣」為登記原因辦竣所有權移轉登記，事後不得以「信託返還」為登記原因辦理移轉登記。（內政部八十七年二月七日台內地字第八七０二四三四號函）
三十、不論分別共有或公同共有之部分共有人，不得依土地法第三十四條之一規定為信託行為及申辦不動產信託登記。（土地法第三十四條之一執行要點第三點）
三一、信託法第三十四條規定「受託人不得以任何名義享有信託利益，但與他人為共同受益人時，不在此限」，此「他人」包括委託人以自己為受益人在內。（內政部九十一年十二月十九日台內中地字第九一００二００八九號函）
三二、法院囑託查封信託財產，登記機關應受理登記，惟為求慎重起見，宜將本案不動產業已辦理信託登記情形通知該執行法院（內政部九十一年八月五日台內中地字第０九一００一一三九０號函）
三三、稅捐稽徵機關囑託禁止處分信託財產，登記機關應不予受理登記（內政部九十二年二月十九日內授中辦地字第０九二０００一八八六號函）
三四、信託之委託人為不同之自然人，其所信託之財產雖為同一地號土地，惟係各以其所有權之應有部分信託並分別與受託人訂定信託契約，各自移轉其財產權，自可依其所訂信託契約書分別申請信託移轉登記，故登記機關應以分開登記次序並分別發給所有權狀方式辦理。（內政部九十二年十月六日內授中辦地字第０九二００八四四四三號函）
三五、區分所有建物以信託移轉而其基地以贈與移轉登記與同一人時，因其性質為「自有財產」與「信託財產」之別，核與公寓大廈管理條例第四條第二項規定不符，登記機關應不予受理。（內政部九十一年九月十日台內地字第０九一００八五０八三號函）
三六、已辦理自益信託之土地，其受託人不可將土地贈與他人。（內政部九十二年九月九日內授中辦地字第０九二００一四０三三號函）
三七、受託人縱有管理或處分信託財產之權限，惟其處分（如拋棄信託財產所有權）倘非為受益人之利益或特定目的為之，亦不符信託本旨，本件拋棄信託財產攸關受益人權益甚鉅，縱其所拋棄者僅為信託財產之一部份，亦須於原信託契約中明確載明其得拋棄之地號面積等，俾得知悉受託人處分信託財產是否屬其權益範圍。（內政部九十二年四月二十五日內授中辦地字第０九二０００五七七一號函）
三八、受託人就受託之信託財產與其自有財產與他共有人共同申辦共有物分割登記，無違民法第一百零六條禁止雙方代理之規定，惟信託財產因辦理共有物分割致信託標的變更，自應於取得後之信託標的，依土地登記規則第一百三十條規定，於所有權其他登記事項欄記明信託財產及委託人身分資料，信託內容詳信託專簿。（內政部九十二年二月六日內授中辦地字第０九二００００八六六號函）
三九、受託人未被賦予裁量權，無須為判斷，僅須依信託條款之訂定或依他人之指示管理或處分信託財產之信託，稱為事務信託或稱指示信託，事務信託或指示信託之受託人對信託財產仍具有管理權，與委託人未將信託財產之管理或處分權授予受託人，或受託人對於信託財產完全不負管理或處分義務之消極信託並不相同，從而信託契約條款既已約定受託人於經受益人或委託人同意後，得對於信託財產為出租、出售或設定負擔者，似屬事務委託（指示委託）類型，仍得成立信託關係。 （內政部九十二年十月十三日內授中辦地字第０九二００一七００五號函）
四十、市有非公用土地依信託法規定信託登記地上權與受託人，縱設定他項權利之原因登記為「信託」，仍無礙該信託登記屬地上權登記之本質，仍應依土地法第二十五條規定辦理。（內九十二年二月二十六日內授中辦地第０九二０００二一八七號函）
四一、最高限額抵押權併同所擔保之債權設立信託者，倘其債權業經確定，則該最高限額抵押權已回復為普通抵押權，故讓與此項抵押權得依普通抵押權讓與方式為之，無須抵押物所有人之同意或會同辦理。（內政部九十一年五月二十三日台內中地字第０九一０００七０六四號函）
四二、金融機構依金融資產證券化條例規定申辦抵押權信託登記，應檢附文件：（內政部九十二年十月三十一日內授中辦地字第０九二００八四四七０號函）
（一）土地登記申請書（備註欄應簽註已依規定公告或通知債務人）
（二）抵押權（金融資產信託）移轉契約書正副本
（三）他項權利證明書
（四）受託人身分證明文件
（五）委託人身分證明文件及印鑑證明（得援用已函送地政事務所所備查之文件，免逐案檢附）
（六）財政部核准文件（九十三年七月一日主管機關變更為行政院金融機構監督管理委員會）
（七）債權額決算確定證明書（讓與最高限額抵押權時檢附）
（八）特殊目的信託契約書影本
四三、土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法規定計收閱覽費或複印工本費。
信託專簿，應自塗銷信託登記之日起保存十五年。（土地登記規則第一百三十二條）
四四、信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件，以申請書向登記機關提出申請。登記機關於接獲前項申請書後，應依信託內容變更文件，將異動內容、異動年月日於土地登記簿其他登記事項欄註明，並將申請書一併裝入信託專簿；另以登記原因「註記」辦理登記。（土地登記規則第一百三十三條、內政部九十二年三月二十六日內授中辦地字第九二０００四０六六號函）
四五、金融機關辦理抵押權信託移轉登記予信託公司之案件，其所需之證明文件應隨案檢附，惟為便利金融機關及信託公司間辦理抵押權信託移轉登記，得由總機構行文敘明，援用已函送地政事務所備查之文件。（內政部八十八年九月十七日台內中地字第八八八五九一五號函）
四六、土地所有權因信託行為成立，由委託人移轉予受託人，查欠稅費之規定：
（一）土地所有權因信託行為成立，由委託人移轉與受託人，申辦土地所有權移轉登記案件，無需先向主管稽徵機關申報土地移轉現值，惟仍應依法辦理查欠作業，檢附無欠稅（費）證明文件，向地政機關辦理移轉登記。（內政部八十六年十二月二十九日台內地字第八六一二八九五號函）
（二）土地所有權因信託行為成立，由委託人移轉予受託人，於向登記機關申辦土地所有權移轉登記時，應檢附無欠稅費證明文件，比照「稽徵機關核發遺產稅繳清（免稅）證明書查欠作業聯繫要點」作業模式辦理，即「無欠稅時，於公定信託契約書空白處，依查欠結果加蓋『截至○年○月○日止查無欠繳土地稅及工程受益費』戳章及主辦人職名章；若經查有欠稅時，於公定信託契約書空白處加蓋『截至○年○月○日止另有欠稅（費）』戳章，同時註明欠稅（費）明細或檢附欠稅（費）明細清單，俟納稅義務人繳清欠稅（費）後，依據繳納收據在公定信託契約書上加蓋『截至○年○月○日止欠稅（費）業已繳清』戳章，惟如納稅義務人已提示繳納收據者，則加蓋『依據查欠資料及納稅義務人提示繳納收據，截至○年○月○日止欠稅（費）業已繳清』戳章，以上查欠資料均加蓋主辦人職名章」。（財政部八十七年三月十六日台財稅第八七一九三四七二一號函）
四七、稅費
（一）土地增值稅
土地為信託財產者，於因信託行為成立，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。（土地稅法第二十八條之三第一款）
（二）契稅
不動產為信託財產者，於因信託行為成立，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵契稅。（契稅條例第十四條之一第一款）
（三）贈與稅
信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，於信託成立時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依法課徵贈與稅。（遺產及贈與稅法第五條之一第一項）
信託財產於因信託行為成立，委託人與受託人間移轉或為其他處分者，不課徵贈與稅。（遺產及贈與稅法第五條之二第一款）
（四）遺產稅
因遺囑成立之信託，於遺囑人死亡時，其信託財產應依本法規定，課徵遺產稅。（遺產及贈與稅法第三條之二第一項）
（五）印花稅之規定
１、信託財產之歸屬人為受託人應依規定貼用印花稅票。依印花稅法第五條第五款規定，讓受不動產契據亦屬印花稅之課徵範圍；同法第十三條第三項規定，凡以非納稅憑證代替應納稅憑證使用者，仍應按其性質所屬類目貼用印花稅票。本案依信託契約書之信託條款第七款所載，信託關係消滅時，信託財產之歸屬人為受託人，該信託契約書亦為信託關係消滅時，辦理信託歸屬移轉登記之主要文件，尚無需另訂移轉契約，故該信託契約書仍兼具讓受不動產契據性質，仍應依前開規定貼用印花稅票。（財政部八十六年九月廿三日台財稅第八六一九一七三五五號函）
２、印花稅法第五條第五款規定：「典賣、讓受及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立憑以向主管機關申請物權登記之契據，為印花稅之課徵範圍。」信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書，如敘明受益人為委託人，且信託關係消滅時，信託財產歸屬於委託人者，該契約書於信託行為成立及信託關係消滅時，持憑辦理不動產權利變更登記，均係屬形式上移轉，核無前開規定典賣、讓受不動產契據之性質，應非屬印花稅之課稅範圍。至信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人者，實質上已兼具有前開規定典賣、讓受不動產契據性質，如經持憑辦理不動產權利變更登記時，應屬前開規定之課徵範圍，並應依印花稅法第八條第一項規定，於書立後交付或使用時貼用印花稅票。（參照財政部九十年五月四日台財稅字第０九００四五０四三二號令）
肆、審查一、參照第一章第九節肆、審查規定。
二、以遺囑成立信託，其遺囑應符合民法法定要件。
三、登記規費以當事人自行於申請書填寫之信託契約或信託遺囑權利價值千分之一繳納，但不適用土地法第七十三條第二項規定，即免課罰鍰。
中央及地方建築法規 (7)