房地產陳總部落客

2月 11 週三 202616:35
往後的房地產趨勢:量會縮、但房價卻是跌不了…為什麼？

往後的房地產趨勢:量會縮、但房價卻是跌不了…為什麼？2026 年房市的「新常態」過去的經濟學教我們「量縮價跌」（沒人買就要降價），但在台灣的房地產市場，這個邏輯正在失靈。為什麼？因為現在的市場結構已經發生了根本性的質變。這裡有四個關鍵的底層邏輯，支撐著這個「怪現狀」，這裡有深度的論述：1. 閉鎖效應：屋主「捨不得賣」
這是目前市場量縮的主因。

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1月 29 週四 202610:56
「全美大樓 4.1 億定錨：2025-2026 台北東區商圈復甦與轉型深度解析」｜高仕不動產陳總台北市東區店面分析

「全美大樓 4.1 億定錨：2025-2026 台北東區商圈復甦與轉型深度解析」※本文觀點:以下是針對該物件資料的精確解析：
正確地址：台北市大安區忠孝東路四段 174、176 號 1 樓（位於「全美大樓」）。
成交細節：總價 4.1 億元，建物移轉總面積約 110.21 坪，換算平均單價約 372 萬元/坪。
建物組成：
主建物：合計約 94.92 坪。
樓層分層：主要為一樓店面、平台及騎樓。
屋齡：建築完成於民國 67 年（1978 年），目前約 48 年。
買方背景：據市場資訊與內政部實價登錄顯示，買家為醫美連鎖集團（如愛爾麗或相關體系），採法人名義購入。
地目價值：土地分區屬「第四種商業區」，具有極高的改建價值與容積效益。
此處緊鄰捷運忠孝敦化站 3 號出口，是東區醫美核心聚落的頂級區段。相比先前市場傳聞的 15 號，這筆 176 號的交易因坪數更大、總價更高，確實更符合「2025 年北市第二大店面交易」的規模。

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1月 13 週二 202613:12
房價平均值無參考性、統計偏誤、看熱鬧非看門道、房市數據、買房決策、實價登錄

房價平均值無參考性、統計偏誤、看熱鬧非看門道、房市數據、買房決策、實價登錄※本文觀點:政府機關或是媒體跟房地產相關業者很喜歡公布某市某行政區的平均屋齡、平均總價、平均單價，我實在搞不懂代表的意義是什麼？區域內新舊屋齡參差不齊，有公寓、有華廈、有電梯大樓、有小宅、有大坪數、有高價宅、有豪宅、有預售屋等等....，新屋多的話不就把單價拉高了，相對老舊房屋一多的話不就把平均單價往下降…這種數據值得參考嗎？若是不值得參考，又為何拿出來當新聞報呢？這類數據確實存在明顯的統計偏誤（例如「被平均」的現象），但它們仍被廣泛報導與使用。為什麼這些數據容易失真？
樣本不均的「極端值」影響：若該區當季有大量預售屋成交，平均單價會暴漲；若多為老舊公寓成交，單價則暴跌。這反映的是「交易結構」的改變，而非「房價」實質漲跌。
無法反映特定產品現況：平均單價 50 萬，可能是由 80 萬的豪宅與 20 萬的廢墟平均而來。對於想買「正常電梯大樓」的人來說，這個 50 萬的數字完全沒有參考價值。

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12月 22 週一 202516:01
『蒙塵的祖母綠』–台北市店面解析

『蒙塵的祖母綠』–台北市店面解析跟一個投資客聊起台北市店面…他說：他很多年前買的店面，結果買方出價比他當初買的還低…他不肯賣！所以:台北市的店面是票房毒藥!這個說法是對也是錯主要是店面投資客(尤其是高資產族群)，在全盛時期喜歡搶進高總價、高月租、大面積的指標型店面，尤其是有知名連鎖品牌承租的店面，看的是穩定收益及租金投報率，

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