※繼承之房屋約定共有物管理契約得否辦理公、認證?

會議次別: 106 年公證實務研討會法律問題提案 第 4 號

會議日期: 民國 106 年 11 月 24 日

座談機關: 司法院

法律問題:

繼承人 A、B、C 三人共同繼承房屋一棟,於辦理繼承登記及遺產分割前 ,欲對所繼承之房屋約定共有物管理契約,協議於辦理繼承登記並將房屋分割為分別共有各 1/3 後,將此房屋之管理權交由 A 行使。當事人陳述其目的在於避免辦理繼承登記及財產分割後,任一方事後反悔不遵守共有物管理契約之內容,故有必要於登記及分割前為本件請求。

試問:此共有物管理契約得否辦理公、認證?

研究意見:

甲說(肯定說):

理由:

一、A、B、C 於請求公、認證時,已因繼承而取得系爭房屋之所有權【民法第 759 條、第 1147 條、第 1148 條;王澤鑑,民法物權,2009 年,頁 96-97 ;謝在全,民法物權論(上), 2009 年修訂四版,頁 114 頁參照】,故 A、B、C 實為系爭房屋之公同共有人,自有權依民法第 828 條第 2 項準用 第 820 條之規定,約定共有物管理契約。公證人經審查該三人確為本件遺產之繼承人,且系爭房屋確係被繼承人之財產後 ,應得辦理本件之公、認證。

二、民法第 759 條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」此所謂之「始得處分其物權」,按最高法院 74 年台上字第 2024 號判例意旨,係指物權處分行為,不包括債權行為(王澤鑑,民法物權,2009 年,頁 100 參照)。本件 A、B、C 於辦理繼承登記前,先為本件共有物管理契約之協議,因共有物管理契約僅為債權契約(王澤鑑, 民法物權,2009 年,頁 296-297 參照),故縱然 A、B、C 尚未為繼承登記,仍得於登記前為共有物管理之約定,此並非法律所禁止。

三、A、B、C 係立於分別共有人之身分,締結本件共有物管理契約並請求做成公、認證書。是以,公證人於辦理本件公、認證時 ,宜令當事人修改共有物管理契約,加註「本件共有物管理契約自繼承人辦理分別共有後始生效力」之停止條件(民法第 99 條參照),以使本件管理契約之生效時點與將來財產之分別共有狀態相符,並宜向當事人闡明民法第 759 條及第 826 條之 1 第 1 項之規定。

乙說(否定說):

理由:

一、民法第 820 條第 1 項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」本 條所規定之共有物管理約定,前提係「分別共有人」針對其所共有之物為管理之協議。本件 A、B、C 既非系爭房屋之分別 共有人,自不得按本條之規定約定共有物管理契約。

二、公證法施行細則第 51 條規定:「有下列第一款至第四款情形 之一者,公證人應拒絕公、認證之請求;有第五款情形者,得拒絕請求。但其情形可補正者,公證人應當場或定期先命補正 :…四、請求認證內容與公文書記載事項相反。」系爭房屋因 尚未辦理繼承登記及共有物分割,房屋所有權狀及建物謄本皆未記載 A、B、C 為系爭房屋之分別共有人,如令當事人約定 本件共有物管理契約,此契約之記載實與房屋所有權狀或建物謄本之記載有所扞格,而違反上開規定,公證人應拒絕本件認證之請求。另本款雖僅論及認證之情形,然按舉輕以明重之法 理,如公證書之內容與公文書記載事項相反,仍應類推本款規 定,拒絕其公證請求。

三、本件 A、B、C 尚未辦理繼承登記,於繼承登記前,公證人實無法確定本件繼承人僅有 A、B、C,亦無法確定系爭房屋於辦理繼承登記及共有物分割後,A、B、C 將確實成為本件不動產 之分別共有人。倘若 A、B、C 以外尚有其他繼承人,抑或系爭房屋將來非由 A、B、C 所分別共有,本件經過辦理公、認證之共有物管理契約將違反民法第 820 條、公證法第 70 條 或第 107 條之規定,實有不妥。因此,不論A、B、C欲以公 同共有或分別共有之身分請求公、認證,考量系爭房屋之權利 狀態尚屬不確定,公證人應拒絕本件請求。

丙說(折衷說):

理由:

一、本件 A、B、C 於辦理繼承登記前,為系爭房屋之公同共有人 ,自有權依民法第 828 條第 2 項準用第 820 條之規定, 以房屋公同共有人之身分請求共有物管理契約之公、認證。

二、然若 A、B、C 欲以分別共有人之身分約定共有物管理契約, 因 A、B、C 於請求公、認證時,僅處於公同共有,而非分別共有之狀態,考量本件之約定內容與實際權利狀態未盡相符, 且公證人於受理請求時,亦無法確認未來之權利狀態是否會與當事人約定內容一致,故應拒絕其請求。

三、公證人應向當事人說明其權利狀態與相關法律規定,並闡明當 事人以公同共有人身分請求本件公、認證。若當事人堅持以分別共有人身分為本件請求,公證人應拒絕之,並應闡明當事人於辦妥繼承登記及共有物分割登記後,始得請求本件公、認證 。

初步研討意見:

採丙說(折衷說)。

審查意見:

臺灣雲林地方法院:採甲說。

理由:同研究意見甲說。

臺灣臺南地方法院:採甲說。

理由:同研究意見甲說。

研討結論:多數說採甲說(經付表決結果:實到 40 人,採甲說 30 票,採乙說 3 票,採丙說 6 票,棄權 1 人)

參考資料:

一、王澤鑑,民法物權,2009 年,頁 96-97。

二、謝在全,民法物權論(上),2009 年修訂四版,頁 114 頁。

三、王澤鑑,民法物權,2009 年,頁 100。

四、王澤鑑,民法物權,2009 年,頁 296-297。

五、最高法院 74 年台上字第 2024 號判例:

民法第 759 條所謂未經登記不得處分其物權,係指物權處分行為而言。繼承人簡甲、簡乙代表全體繼承人出賣系爭土地,所訂買賣契約僅屬債權行為。

訂約時,即令繼承人未辦畢繼承登記亦不生違反民法第 759 條規定,而使債權契約成為無效之問題。

提案機關:臺灣新北地方法院 (106 年公證實務研討會法律問題提案 第 4 號)

資料來源: 司法院


相關法條 10

#共有不動產買賣-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總

法律問題(示意照)

民法第759條(不動產物權)

民法第820條(共有)

民法第826-1條(共有)

民法第828條(共有)

繼承(示意圖)(1)

民法第1148條(效力)

不動產共有物如何管理

持分不動產要賣的

持分不動產

持分不動產買三有

持分不動產買賣

持分不動產

持分物件找對的人

公告113年度「臺北市社會住宅青銀換居計畫」受理申請承租

遺產稅上億…他想買公設地抵稅 專家急阻:會悲劇

買芙蓉大樓要有膽量!神秘買家現身談 楊岳虎組隊科技大老也參一咖

微型商辦崛起 又小又近才是王道

《售》台中市國立中興大學大坪數(640坪)商場●辦公室【震撼價】#來電看屋(預約)請洽:0912-913923高仕不動產陳總

新店公設專通 內政部都委會審議通過 公保地解編轉型 社宅新增1.12公頃計467戶社宅

房地合一稅列報成本費用 常見5大錯誤看過來

鷹式升息誰最慘?「這都」買房老小破 利率成數還不如人

共同繼承遭兄弟拖累還要幫繳稅 稅務局:「這筆稅」應負連帶責任

阿公體貼孫子蓋間農舍當結婚新房 沒想到這樣做就要繳高額地價稅

過去3次電價漲 2次房價在1年後跟漲

想都更嗎? 「都更計算機」一鍵試算免燒腦

塗銷登記 #共有土地#共有房屋#透天厝#公設地#0912-913923高仕陳總

請求清償債務強制執行聲明異議#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總

台中標售土地逾半無人投標 學者劉曜華:底價高、市場有疑慮

陳總,我的客戶持分土地要賣,你看能夠買多少?#持分不動產●我的專業#0912-913923高仕陳總

桃捷棕線力拼2025年動工 未來到迴龍只要18分鐘#土地#房屋#持分土地#持分建物#0912-913923高仕陳總

北市公辦都更2.0首案 海砂屋松柏大廈選出「最優申請人」是他 #透天厝#持分土地#持分房屋#公設地#0912-913923高仕陳總

稅捐常識 公同共有房地,可否按自用住宅核課地價稅#專業買賣持分房地產0912-913923 高仕陳總

億元豪宅不到2個月狂賣22戶 專家:有錢人嗅到風向了 #中古屋#資產配置#持分房地產#0912-913923高仕陳總

造價飆漲衝擊 北市每10個危老失效案超過7個是「鳥籠」基地#老屋改建#透天厝#持分土地#持分房屋#0912-913923高仕陳總

arrow
arrow
    創作者介紹
    創作者 房地產買賣陳總 的頭像
    房地產買賣陳總

    房地產陳總部落客

    房地產買賣陳總 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()