房地產陳總部落客

打破1.5倍容積天花板！內政部擬祭「都更紅利」新制 捐贈社宅換「外掛獎勵」助攻青年安居

※本文觀點:

政策重點解析
突破上限限制：現行《都市更新條例》規定獎勵後容積不得超過基準容積的 1.5 倍。新方案研議在提供具體公共回饋（如社會住宅）的前提下，讓容積獎勵進一步往上外掛，不計入原有的 1.5 倍上限內。
助攻青年成家：政府計畫透過此制度，在容積提升的同時，要求開發商將一定比例的空間轉換為政策型住宅（青年優惠宅），並以低於市價的租金或售價提供給年輕族群。
防套利機制：為了避免容積放寬導致房價炒作，相關計畫擬搭配限價措施，確保增加的樓地板面積確實回饋於公益用途，防止建商或地主過度套利。
適用對象擴大：除了公辦都更外，民間自辦都更若能配合政府居住政策，也有機會適用此項「不設限」紅利，預計將大幅提升老舊建物參與都更的意願。

容積獎勵現況對比

以下為您分析這項政策對建商與原住戶的實質利多：

1. 對「原住戶」的利多：提高一坪換一坪的機率

在現行 1.5 倍的限制下，許多老舊公寓（特別是高建蔽率的地區）因為容積獎勵不夠分，導致住戶參與都更後，分回來的室內面積變小，甚至要補錢。

• 打破天花板的價值： 當容積可以外掛到 1.6 倍甚至更高時，雖然有一部分要給政府做政策住宅，但「總量」變大了。
• 稀釋建築成本： 透過增加的容積，建商更有機會提供「室內一坪換一坪」的條件給原住戶，大大降低了地主參與都更的阻力。

2. 對「建商」的利多：解決土地成本與去化風險

• 攤提營造成本： 建築成本（如電梯、挖地基、公共設施）是固定的。如果同樣的地基可以蓋更多樓層，單坪的平均建築成本就會下降。
• 政府背書的「保證去化」： 建商最怕房子蓋好賣不掉。若多出來的坪數是直接轉給政府作為政策性住宅，建商不僅省下了這部分面積的代銷費用、廣告費，還能快速結案回收資金。
• 品牌溢價與形象： 參與含有「青年住宅」的都更案，建商容易獲得政府行政上的快速審查（特快車通道），且對品牌形象有正面助益。

3. 對「整體建案」的財務助攻

我們可以將這種機制看作一種「實物抵付」：

• 免除代金支付： 過去建商若要買額外容積（如容積移轉），需要支付高額現金。
• 以空間換取權利： 新制讓建商「以工代賑」，用「多蓋一點房子還給政府」來換取「蓋更高、更廣」的權利。對建商而言，這比直接掏出數億元現金去買容積，對現金流的壓力小得多。

潛在的挑戰與現實

雖然利多明顯，但仍有以下細節會影響建商參與意願：

1. 管委會管理問題： 未來「政策型住宅」的住戶與一般住戶是否共用電梯、如何分攤管理費，常是建商與原住戶最擔心的爭點。
2. 營建成本波動： 若營造成本持續暴漲，多蓋出的容積是否能覆蓋增加的造價，是精算的關鍵。

總結比較

關鍵點：

這次修法對民間自辦的幫助最大，因為它給了建商一個「籌碼」。以前建商會跟地主說：「容積就這麼多，我沒辦法再多給你了」；現在建商可以說：「我們多給政府一點社宅，政府就會准我們蓋更高，這樣我就能多還你 5 坪」。