「股價淨值比的博弈：為何寶佳認定中工是『遍地黃金』的價值陷阱？」

陳總觀點:

近期市場最熱的話題，莫過於寶佳機構（林陳海父子）大舉插旗老牌營造廠——中華工程（中工，2515）。外行人看的是經營權大戰的熱鬧，但在我們做房地產的人眼裡，這其實是一場教科書等級的「資產價值重估」戰役。

為什麼寶佳敢在大家都看淡營造股的時候大舉進場？說穿了，他們看懂了財報裡沒寫出來的秘密。

一、拆解帳面上的假象：被低估的「歷史成本」
中工的股價長期在 10~12 元徘徊，但財報上的每股淨值卻高達 14.5 元左右。這意味著市場長期用「7折」的價格在賣這家公司的資產。

更關鍵的是，財報上的淨值往往是依照早年取得土地的「歷史成本」入帳。中工手握大量早年低價取得的工業區土地（如土城 AI 智慧園區），經過這幾年台商回流、工業地產狂飆，這些土地的「真實市價」早已翻了好幾倍，但這些增值並沒有完全反映在股價上。這就是標準的「資產隱含價值」。

二、打破「價值陷阱」：從死錢變活水
過去市場認為中工是「價值陷阱」，因為營造業毛利低、開發回收期長（如陶朱隱園），資金積壓嚴重。

但寶佳這種「超級地主」的思維不同。他們進場不是為了被套牢，而是扮演「催化劑」。只要透過股權優勢，推動公司加速處分資產、活化土地庫存，原本沉澱在帳上的「死錢」就會瞬間變成巨大的現金流。這不是投機，這是「深度價值投資」。

三、股價淨值比的「回歸工程」
這是一場精算的博弈。寶佳在股價淨值比0.7 倍時進場，賭的就是市場終究會「認錯」，讓股價回歸到 1 倍甚至更高。

光是這個「估值修復」的過程，就有 30%~40% 的潛在獲利空間，這還沒算上未來土地開發後的真實利潤。

結論
這場戰役給我們的啟示很簡單：外行人看股價漲跌，內行人（像寶佳）看的是土地庫存的真實含金量。

這不只是炒股，這是用股票市場的規則，在做最傳統、也最暴利的土地開發生意。

—— 30年房地產實務專家 陳總

【圖解】中工 (2515) 的股價 vs. 真實價值階梯

這就是標準的「以戰逼和」或「以本傷人」。寶佳現金流充沛（零質押），而中工公司派卻有資金壓力（高質押）。

這就像兩個人打架，一個人（寶佳）穿著鋼鐵盔甲且現金滿手，另一個人（公司派）雖然武功高強（擁有好資產），但身上有舊傷（高槓桿）且手裡沒兵器（持股低）。

這也是為什麼寶佳這次顯得如此有恃無恐的原因。